[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評(píng)| 龍湖集團(tuán)：融資成本進(jìn)一步下探，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)盡顯

??核心觀點(diǎn)

??【增速優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)，2022年目標(biāo)完成3000億元壓力不大】2021年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2901億元，同比增長(zhǎng)7.2%，從銷售金額增速來(lái)看，高于TOP15房企約1.8%的平均水平，銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定。2022年龍湖目標(biāo)銷售3000億元，同比增長(zhǎng)3.4%，龍湖共準(zhǔn)備了4700億元的可售貨源，需去化63.8%%完成目標(biāo)，全年目標(biāo)達(dá)成問題不大。 

??【拿地積極，加大合作力度權(quán)益有所下降】2021年龍湖新增土地建面2355萬(wàn)平方米，權(quán)益總價(jià)約為868億元，分別同比下降8%和下降17%。全口徑拿地銷售金額比0.53，遠(yuǎn)高于TOP10 房企約0.29的水平，拿地積極。2021年龍湖加大合作的比例，特別是在TOD項(xiàng)目方面，一般與地方政府的國(guó)屬平臺(tái)進(jìn)行合作，比例大多五五開，使得權(quán)益建面比同比下降了15.1個(gè)百分點(diǎn)至56.8%。 

??【營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，毛利率受城市限價(jià)影響下滑】2021上龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2234億元，同比增長(zhǎng)21.0%。毛利率25.3%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由于受整體高能級(jí)城市限價(jià)政策的影響。歸母凈利率、核心歸母凈利率分別為10.68%和10.0%，分別同比下降0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率水平相較于毛利率降幅縮小，且較以往保持穩(wěn)定。 

??【多元化收入貢獻(xiàn)逐年增加，投資性物業(yè)收入已超百億】2021年龍湖包含購(gòu)物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入104.1億元，物業(yè)管理及其他收入84.2億元，分別同比增長(zhǎng)37.4%和40.6%，非住宅開發(fā)航道的營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到8.4%，同比繼續(xù)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，多元化孵化成效顯著。 

??【財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，成本優(yōu)于部分同規(guī)模央企國(guó)企】2021年末龍湖現(xiàn)金短債比6.11，剔除預(yù)售資金監(jiān)管和受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為3.88，企業(yè)持有現(xiàn)金充足，短期償債壓力不大，凈負(fù)債率46.7%，同比基本持平，維持行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，持續(xù)屬于綠檔。在調(diào)控加碼的情況下，融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，2021年末龍湖的平均融資成本較同比持續(xù)下降0.20個(gè)百分點(diǎn)至4.14%，屬于行業(yè)極低水平，甚至較部分同規(guī)模的央企國(guó)企成本還低。

??01

??銷售

??增速優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)

??2022年目標(biāo)完成3000億元壓力不大

??2021年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2901億元，銷售面積1709萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)7.2%和5.7%，銷售目標(biāo)完成率94%，未完成全年的銷售目標(biāo)。不過(guò)從銷售金額增速來(lái)看，高于TOP15房企約1.8%的平均水平，銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定。

??2022年龍湖目標(biāo)銷售3000億元，同比增長(zhǎng)3.4%，龍湖共準(zhǔn)備了4700億元的可售貨源，需去化63.8%%完成目標(biāo)。根據(jù)全年的推貨計(jì)劃，在售主力項(xiàng)目將達(dá)到263個(gè)，其中54個(gè)為全新項(xiàng)目，171個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，整體來(lái)看全年目標(biāo)達(dá)成問題不大。

??從銷售金額區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海以及西部區(qū)域的銷售金額均超500億元，其中長(zhǎng)三角區(qū)域銷售金額占比達(dá)到28.2%，占比最大；中部區(qū)域銷售金額同比大幅增長(zhǎng)了67.3%到285.8億元，占比也同比增加3.5個(gè)百分點(diǎn)至9.9%，主要由于近兩年龍湖在合肥、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州的進(jìn)一步布局，該區(qū)域銷售貢獻(xiàn)也在加強(qiáng)。

??龍湖堅(jiān)持在高能級(jí)城市布局的策略。2021年龍湖銷售金額來(lái)自一二線城市占比達(dá)到82.9%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，一二線城市仍占據(jù)較大份額的貢獻(xiàn)；與此同時(shí)，龍湖逐步加深經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域的三四線城市布局，來(lái)自長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的三四線城市的銷售占總?cè)木€城市的83.4%，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，其中珠三角的三四線城市銷售大幅增長(zhǎng)55%到181.05億元，增幅最大。

??從城市貢獻(xiàn)來(lái)看，2021年貢獻(xiàn)銷售的城市達(dá)到68個(gè)，同比增長(zhǎng)9個(gè)城市，單城市產(chǎn)能42.66億元。其中重慶、杭州的銷售金額均超過(guò)200億元，此外，有北京、成都、武漢等6城的銷售金額超過(guò)100億元，持續(xù)維持城市深耕。

??02

??投資

??拿地積極，加大合作力度權(quán)益有所下降

??2021年龍湖新增土地122塊，新增土地建面2355萬(wàn)平方米，權(quán)益總價(jià)約為868億元，分別同比下降8%和下降17%。龍湖的全口徑拿地銷售金額比0.53，遠(yuǎn)高于TOP10 房企約0.29的水平，拿地較為積極。

??122塊地中有90塊土地為通過(guò)招拍掛方式獲取，占比達(dá)到65%，收并購(gòu)等非公開拿地占比為35%。2021年龍湖加大合作的比例，特別是在TOD項(xiàng)目方面，一般與地方政府的國(guó)屬平臺(tái)進(jìn)行合作，比例大多五五開，使得權(quán)益建面比同比下降了15.1個(gè)百分點(diǎn)至56.8%。

??從拿地的城市能級(jí)分布來(lái)看，2021年龍湖在一線城市占比僅為2%，二線城市占比69%，同比減少3個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比29%，同比上升了4個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域分布來(lái)看，西部區(qū)域的拿地面積占比最大，占比達(dá)到29%，2021年龍湖加大在中部區(qū)域的占比，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)至20%，占比增幅最大，拿地面積同比增長(zhǎng)114%。

??截至2021年末，龍湖總土儲(chǔ)約為7354萬(wàn)平方米，同比減少1%，權(quán)益建面5367萬(wàn)平方米，權(quán)益比68.6%，下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。就總土儲(chǔ)分布來(lái)看，2021年末龍湖土地建筑面積的32.4%位于環(huán)渤海區(qū)域，其次為西部區(qū)域，占比達(dá)到25.1%。根據(jù)龍湖銷售面積來(lái)看，可保障龍湖未來(lái)3-4年的發(fā)展，土地儲(chǔ)備充足?？偼恋鼐鶅r(jià)5251元/平方米，約占同期銷售價(jià)格30.9%，保障未來(lái)的利潤(rùn)空間。

??03

??盈利

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)

??毛利率受城市限價(jià)影響下滑

??2021上龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2234億元，同比增長(zhǎng)21.0%；其中，物業(yè)銷售收入2045億元，同比增長(zhǎng)19.6%，銷售貢獻(xiàn)率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至91.6%，多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)率逐步增強(qiáng)。2021年全年毛利潤(rùn)565.4億元，同比增長(zhǎng)4.6%，核心歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)19.8%至223.38億元。已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為3145億元，是2021年?duì)I收的1.4倍，為企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)提供了充足的保障。

從利潤(rùn)率水平來(lái)看，2021年龍湖的毛利率25.3%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。毛利率的下降主要在于龍湖布局城市為高能級(jí)城市，受限價(jià)調(diào)控影響較大，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)至23.0%。凈利率為14.2%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，降幅較毛利率收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)加快，合聯(lián)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)128.7%，利息收入、咨詢收入等其他收入同比增長(zhǎng)66.4%。另外，由于龍湖今年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益較高，歸母股東利潤(rùn)占比達(dá)到75.0%，同比增長(zhǎng)5.6個(gè)百分點(diǎn)， 2021年龍湖的歸母凈利率、核心歸母凈利率分別為10.7%和10.0%，分別同比下降0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率水平相較于毛利率降幅縮小，且較以往保持穩(wěn)定。

??04

??多元化

??多元化收入貢獻(xiàn)逐年增加

??投資性物業(yè)收入已超百億

??龍湖營(yíng)業(yè)收入除了地產(chǎn)開發(fā)之外，還由包含商業(yè)、租賃、物管、租售代理等多方面的多元化業(yè)務(wù)的收入構(gòu)成。2021年龍湖多元化業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)擴(kuò)大，包含購(gòu)物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入104.1億元，物業(yè)管理及其他收入84.2億元，分別同比增長(zhǎng)37.4%和40.6%，非住宅開發(fā)航道的營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到8.4%，較2017年的6.4%增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，多元化孵化成效顯著，整體的非住宅開發(fā)航道業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到49.0%，是拉高整體毛利率水平的重要手段。

??在商業(yè)方面，2021年龍湖新開業(yè)12座商場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到61座，覆蓋13個(gè)高能級(jí)城市，開業(yè)總面積達(dá)到594萬(wàn)平方米，整體出租率為97.2%，總租金收入達(dá)到46.7億元，同比增長(zhǎng)53%。特別值得注意的是龍湖2021年開啟了商業(yè)輕資產(chǎn)管理輸出戰(zhàn)略，2021年新開業(yè)的12座商場(chǎng)中就有1座是輕資產(chǎn)輸出。2022年將有13個(gè)重資產(chǎn)商場(chǎng)新開業(yè)，另有5個(gè)以上輕資產(chǎn)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)陸續(xù)落地，開業(yè)速度提速，進(jìn)入開業(yè)規(guī)模爆發(fā)期。

??在租賃住房方面，冠寓開業(yè)約10.6萬(wàn)間房間，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，租金收入同比增長(zhǎng)23%至22.3億元，整體出租率為92.9%，其中開業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為94.3%。

??在物業(yè)管理方面，2021年末龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積2.64億平方米，同比增長(zhǎng)53%，全年累計(jì)花費(fèi)42.89億元進(jìn)行收并購(gòu)，收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)、楷林商服、獅城怡安等。2021年?duì)I業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)36%到75.4億元。特別值得注意的是，2022年1月龍湖整合旗下住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)集體——龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)遞交招股書，未來(lái)將助力龍湖在物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的進(jìn)一步發(fā)展。

??05

??償債

??財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯

??成本優(yōu)于部分同規(guī)模央企國(guó)企

??在償債能力方面，龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2021年末龍湖非受限現(xiàn)金短債比6.08，同比增長(zhǎng)43.86%，剔除預(yù)售資金監(jiān)管后的現(xiàn)金短債比為3.88，企業(yè)持有現(xiàn)金充足，短期償債壓力不大。長(zhǎng)短債比12.24，同比增長(zhǎng)50.67%，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，債務(wù)年限持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)三條紅線其他兩個(gè)考核指標(biāo)來(lái)看，2021年末龍湖凈負(fù)債率46.7%，同比基本持平，維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離，持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。

??在調(diào)控加碼的情況下，龍湖作為表現(xiàn)較好的民營(yíng)企業(yè)之一，融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，2021年12 月龍湖作為高信用民企的代表之一，與央企、國(guó)企一起率先重啟境內(nèi)發(fā)債閥門，2021年12月龍湖發(fā)行了10億元的中期票據(jù)，年限達(dá)到15年，成本僅為3.70%。得益于此，龍湖的平均融資成本較同比持續(xù)下降0.20個(gè)百分點(diǎn)至4.14%，均屬于行業(yè)極低水平，甚至較部分同規(guī)模的央企國(guó)企成本還低。