[克而瑞]市場(chǎng)月報(bào)｜3月樓市供需疲弱加速下行但地市局部回暖

??3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊低迷，30城供求同比跌幅皆超40%，僅海口、西安等市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正；土地成交同比跌幅超70%，但合肥、廈門等首輪集中土拍開始略有回暖。

??新房供應(yīng)

??環(huán)比顯著回升但同比仍跌45%

??超6成二三線同比腰斬

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)172%，不過(guò)因去年基數(shù)較高，3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%。

??4個(gè)一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)216萬(wàn)平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計(jì)同比與去年基本持平。分城市來(lái)看，上海本月迎來(lái)多盤集中加推，3月供應(yīng)量達(dá)112萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應(yīng)累計(jì)同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升，不過(guò)仍不及去年同期，整體前3月供應(yīng)累計(jì)同比持降。

??26個(gè)二三線城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升，但漲幅不及一線，3月合計(jì)新增供應(yīng)面積僅1091萬(wàn)平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、海口供應(yīng)迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來(lái)小幅回調(diào)?？傮w來(lái)看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。

??新房成交

??同比跌幅擴(kuò)至47%

??僅西安成交同比增32%

??助推累計(jì)跌幅窄至10%

??3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積為1681萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%，較前2月（累計(jì)同比下降39%）降幅擴(kuò)大3pcts。

??4個(gè)一線城市成交面積200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。

26個(gè)二三線城市整體成交面積1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%，較前2月（累計(jì)同比下降41%）降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。

??庫(kù)存

??供應(yīng)不濟(jì)超7成城市庫(kù)存下降

??但成交疲弱消化周期拉長(zhǎng)

??3月由于整體市場(chǎng)雖供應(yīng)環(huán)比上漲，但仍不及成交，故絕大多數(shù)城市仍呈現(xiàn)供應(yīng)不足狀態(tài)。供應(yīng)缺位下30個(gè)重點(diǎn)城市中半數(shù)以上城市供不應(yīng)求，僅北京、上海、杭州、東莞和大連供求比大于1.2。

??一方面受供應(yīng)不足制約，另一方面市場(chǎng)信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫(kù)存面積持平或下降，但庫(kù)存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅?？凇幉?、西安和重慶下降。長(zhǎng)春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫(kù)存消化周期已超過(guò)2年。

??成交結(jié)構(gòu)

??上海深圳高檔大戶型占比提升

??北京低檔產(chǎn)品熱銷

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比深圳下降1pct，上海和北京分別上升3和18pcts；中低檔產(chǎn)品占比上海上升6pcts，北京和深圳分別下降16pcts和4pcts；中檔產(chǎn)品占比北京、上海和深圳分別下降9pcts、1pct和7pcts；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品上海持平，北京和深圳分別下降1pct和上升12pcts。

       從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比北京上升1pct，上海和深圳分別下降3pcts和1pct；90-120平方米產(chǎn)品占比北京上升1pct，上海和深圳分別下降5pcts和4pcts；120-144平方米產(chǎn)品占比上海上升3pcts，北京和深圳分別下降2pcts和1pct；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京持平，上海和深圳均上升5pcts。

      二手住房

?   成交面積同比降60%

?   深圳青島跌幅皆超八成

??3月二手房市場(chǎng)并未有好轉(zhuǎn)跡象，9個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交面積291萬(wàn)平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%，同比降幅較2月（同比下降48%）擴(kuò)大12個(gè)百分點(diǎn)。一季度9城二手房成交累計(jì)同比下降52%。

??北京、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%。但絕大多數(shù)城市當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場(chǎng)仍持續(xù)下行，尤其杭州和青島同比超跌8成。

??土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模同比下降7成

??合肥、廈門首輪土拍回暖

??3月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面低至4734萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13%，但同比跌幅擴(kuò)至71%；成交總金額1397億元，環(huán)比上漲17%，但同比仍下降65%。平均樓板價(jià)升至2951元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲20%。

??在合肥、廈門首輪集中土拍明顯回暖的帶動(dòng)下，平均溢價(jià)率微升至5%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，二線、三四線城市溢價(jià)率環(huán)比均有所上漲。

??土地供應(yīng)增加之后，流拍現(xiàn)象較上月有所加劇，平均流拍率增至17%。除了流拍?？腿木€郊縣區(qū)域之外，本月首輪集中土拍的城市也有多宗地流拍。尤其是合肥和福州，分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，一批次流拍率分別高達(dá)25%和33%，乃是完成首輪集中土拍流拍率最高的城市。

??一線城市成交建面90萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%，同比增加44%；成交金額164億元，環(huán)比下降67%，同比上漲127%；平均樓板價(jià)18253元/平方米，環(huán)比下跌34%，同比上漲58%。具體來(lái)看，本月北京、上海、深圳分別成交1宗、4宗和2宗商辦地塊，均是底價(jià)成交。其中最值得關(guān)注的當(dāng)屬上海黃埔區(qū)南外灘商辦地塊，該宗地位于南外灘董家渡區(qū)域，上海核心商務(wù)地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據(jù)了黃浦江一線濱江岸線，最終上海地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)135億元摘得，樓板價(jià)49126元/平米。

??二線城市成交建面1030萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比下降69%；成交金額626億元，環(huán)比大漲216%，同比下降51%；受合肥、廈門、福州、青島等多城集中土拍的影響，平均樓板價(jià)升至6085元/平方米，環(huán)比上漲71%，同比上漲59%。對(duì)比四城首輪土拍表現(xiàn)來(lái)看，合肥、廈門土拍回溫明顯，尤其是合肥，成交的24宗地中15宗地進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，其中濱江區(qū)數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊更是吸引了二十余家房企競(jìng)拍；青島土拍熱度相對(duì)平穩(wěn)，16宗宅地中僅提前撤牌一宗，其余均順利成交，平均溢價(jià)率、流拍率等較去年第三輪明顯改善；福州地市則稍顯涼意，盡管供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)用地，但多達(dá)三分之一的地塊遭遇流拍，多數(shù)地塊仍由本地國(guó)企托底。

??三四線城市成交建面3615萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比下降72%；成交金額607億元，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比下降77%；平均樓板價(jià)1678元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比下跌19%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，完成首輪集中供地的徐州成交規(guī)模最高達(dá)229萬(wàn)平方米，首批集中出讓的26宗全部順利成交，但多數(shù)依靠地方平臺(tái)公司托底，民企中僅江蘇徐鋼和四川金為有所斬獲。雖然三四線城市土拍以底價(jià)成交為主，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地競(jìng)拍熱度有所回升，例如蕪湖城東政務(wù)核心區(qū)2207宗地、臺(tái)州椒江老城區(qū)的一宗純宅地均經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)才成交，溢價(jià)率分別達(dá)30%和14%，分別由偉星和方遠(yuǎn)競(jìng)得。

??綜觀

??一、二線有望在4、5月市場(chǎng)回穩(wěn)

??三四線回穩(wěn)需較長(zhǎng)時(shí)間周期

??展望未來(lái)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只阂?、二線城市大概率將在4、5月市場(chǎng)回穩(wěn)。其中，一線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場(chǎng)需求相對(duì)充裕，但居民購(gòu)買力有所透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。三、四線城市市場(chǎng)回穩(wěn)需要較長(zhǎng)時(shí)間周期。其中，強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)盤整。