[克而瑞]樓市月報(bào)｜7月供求回落僅一線堅(jiān)挺，交房焦慮拉升二手成交正增

??在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?/em>

??7月，房地產(chǎn)市場有所降溫，重點(diǎn)30城成交環(huán)比下降16%，同比下降33%。其中，一線城市市場堅(jiān)挺，成交同比轉(zhuǎn)增4%，上海、成都成交更是創(chuàng)年內(nèi)新高。二手房置業(yè)偏好上升，重點(diǎn)15城成交環(huán)比增長3%，同比跌幅收窄至11%。

??核心要點(diǎn)

??新增供應(yīng)：多因素疊加環(huán)比降31%，僅上海等去化向好城市增量

??新房成交：環(huán)比跌16%，一線環(huán)同比皆增且滬蓉等創(chuàng)年內(nèi)新高

??項(xiàng)目去化：首周去化率急挫后筑底回升，成都火熱打新去化達(dá)63%

??庫存：7成城市庫存及消化周期轉(zhuǎn)跌，上海、合肥不足6個(gè)月

??二手住房：交付安全焦慮下二手顯著好于新房，15城成交環(huán)比增3%

??后市展望

??央地紓困政策助力走穩(wěn)，但部分城市仍或三季度二次探底

??展望下月，在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照８鞒鞘惺袌鋈詫⒗^續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。其二，救市政策力度加碼城市，短期成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場觀望情緒加重，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。其四，多數(shù)三四線城市市場或?qū)⑵D難探底，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫存將是今年市場主旋律。

??01新增供應(yīng)

??多因素疊加環(huán)比降31%

??僅上海等去化向好城市增量

??據(jù)據(jù)CRIC監(jiān)測，30個(gè)重點(diǎn)城市7月新增供應(yīng)面積1369萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降43%。年中集中推盤后，本月推盤量如期回落。

??一線城市供應(yīng)環(huán)比回落，僅上海供應(yīng)放量。7月整體供應(yīng)面積為286萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降11%。四城中僅上海環(huán)比正增，受新一輪新房集中供應(yīng)支撐，7月新增供應(yīng)112萬平方米，環(huán)比增5%，前7月累計(jì)同比增12%。此外深圳雖環(huán)比下降28%，但同比仍增2%。北京和廣州則分別環(huán)比下降44%和34%。

??二三線城市房企繼續(xù)縮減非核心城市新房供應(yīng)，環(huán)比大幅回落。26個(gè)監(jiān)測城市7月合計(jì)供應(yīng)1083萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降43%。核心城市西安、濟(jì)南、徐州供應(yīng)分別環(huán)比上漲9%、13%和2%，年中集中推盤結(jié)束后7月仍維持同體量的推貨規(guī)模。但其余二三線城市推貨節(jié)奏在7月則有顯著放緩，如昆明、長春環(huán)比分別下降59%和58%。值得注意的是，前7月僅西安和成都供應(yīng)累計(jì)同比增長7%和15%，其余城市普遍降幅超20%。

??02新房成交

??環(huán)比跌16%

??一線環(huán)同比皆增且滬蓉等創(chuàng)年內(nèi)新高

??2022年7月迎來傳統(tǒng)銷售“淡季”，受供應(yīng)顯著縮量影響，成交也迎來回落，不過整體環(huán)比跌幅不及供應(yīng)。據(jù)CRIC監(jiān)測，7月30個(gè)監(jiān)測城市成交面積為1745萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降33%，前7月累計(jì)同比下降45%，降幅有小幅收窄趨勢。

??一線城市集中放量：7月單月成交303萬平方米，同、環(huán)比分別增長4%和7%。其中上海、深圳增幅顯著，以上海為例，單月成交面積高達(dá)142萬平方米，創(chuàng)2020年以來單月成交新高，環(huán)比大增57%，同比上漲82%。主要得益于7月三批次集中供應(yīng)新房上線，該批房源共涉及40個(gè)項(xiàng)目，其中備案均價(jià)在10萬元/平方米以上的項(xiàng)目5個(gè)，面積占比約12.2%，適銷對路產(chǎn)品集中入市撬動了中高端需求釋放，使得上海樓市高熱不退。相較而言，北京、廣州熱度略有回落，北京主要因供應(yīng)縮量顯著，當(dāng)前市場總體還是延續(xù)供不應(yīng)求格局。廣州尚屬低位筑底階段，區(qū)域分化加劇，整體成交表現(xiàn)尚無明顯起色。

??26個(gè)二三線城市市場熱度穩(wěn)步回落，環(huán)比下降20%，同比下降38%，前7月累計(jì)同比下降47%，跌幅顯著超過一線。具體來看，不同城市分化持續(xù)加?。撼啥肌⑽靼捕唐谑袌鰺岫容^高，7月“淡季不淡”，成交保持同環(huán)比齊增，前7月累計(jì)同比降幅已收窄至10%左右，房地產(chǎn)行情自成一體，前期各類政策利好疊加，市場修復(fù)尚可。合肥、東莞成交環(huán)比增長，市場熱度有所回升，但尚不及去年同期。余下多數(shù)城市在6月集中放量之后，7月均迎來了同環(huán)比齊跌、階段性回落行情，整體復(fù)蘇進(jìn)度放緩。

??03項(xiàng)目去化

??首周去化率急挫后筑底回升

??成都火熱打新去化達(dá)63%

??以項(xiàng)目開盤去化率來看，也印證了如上觀點(diǎn)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率由6月的54%降至7月的50%，細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后升再降”的過山車走勢，因27周恰逢6月30日集中放量，整體開盤去化率高達(dá)60%，而后步入7月初因非熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市的邊緣區(qū)域集中推盤，結(jié)構(gòu)性影響使得去化率一度降至34%，而后緩慢拉升，近一周（7.25-7.31）又小幅下行至50%。

??聚焦到單個(gè)城市，成都成都受益于530政策利好持續(xù)發(fā)酵，疊加一圈層麓湖生態(tài)城、保利中環(huán)廣場、保利天府時(shí)區(qū)等改善盤集中入市彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率。

??余下多數(shù)城市去化率均在3成以下，且環(huán)比回落，市場復(fù)蘇程度不及預(yù)期：首先，前期政策密集疊加的南京、蘇州等經(jīng)歷了上月去化率的短暫回升之后，7月再度回落，居民觀望情緒加劇，市場信心略有不足。其次，天津、青島等弱二線城市整體市場尚屬筑底階段，從開盤去化率來看尚無明顯起色。最后，核心都市圈邊緣城市諸如常州、佛山、珠海等投資退潮，本地自住需求接棒，在核心城市廣深無實(shí)質(zhì)性回暖的情況下，二城整體去化保持低迷，7月去化率均不及2成。

??04庫存

??7成城市庫存及消化周期轉(zhuǎn)跌

??上海、合肥不足6個(gè)月

??7月整體市場供少求多，監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市供求比整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求。具體來看，各城市供求比普遍降低，如上海新一輪新房集中供應(yīng)將供求比由1.2降至0.8。南京和重慶更是一步降至供不應(yīng)求，7月供求比分別為0.5和0.4。僅天津、佛山、濟(jì)南、?？诘纫?yàn)槌山徊涣Χ┣蟊壬仙?/p>

??相對應(yīng)地，7成城市商品住宅庫存環(huán)比下降，其中合肥預(yù)計(jì)環(huán)比下降7%至258萬平方米。西安因供應(yīng)維持6月高位而庫存上升，環(huán)比上漲5%。從消化周期來看，廈門環(huán)比上漲6%至26.3個(gè)月，此外北京、廣州、重慶、南寧、?？诘纫灿协h(huán)比小幅上漲，其余城市庫存消化周期則均有不同幅度的縮短。

??05二手住房

??交付安全焦慮下二手顯著好于新房

??15城成交環(huán)比增3%

??7月主要城市二手房成交規(guī)模繼續(xù)放量，在年內(nèi)高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。整體來看，7月15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為511萬平方米，環(huán)比上漲3%，同比降幅收窄至11%。受此拉動，15城前7月累計(jì)同比降幅收窄至38%。

??具體來看，7月蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環(huán)比漲幅超10%，其中蘇州和寶雞同比正增。而杭州繼續(xù)深度調(diào)整，7月環(huán)比下降18%、同比下降12%至45萬平方米，前7月累計(jì)同比下降51%。經(jīng)歷了長達(dá)半年以上的市場下行期和數(shù)月的政策救市，至年中主要城市二手房市場展現(xiàn)出具有韌性的一面，市場規(guī)?？焖倩嘏?。