[克而瑞]信貸需求羸弱，加大資金供應(yīng)和放松限貸亦恐難達(dá)預(yù)期

??房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)依舊面臨較大不確定，短期甚至不排除二次探底的可能性。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??近日，央行發(fā)布公告稱，MLF操作和公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，83城放松限貸，其中57城首套房首付比例下調(diào)至20%，33城二套房首付下調(diào)至30%。未來(lái)居民按揭貸款政策將如何演變？房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何走向？

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??M2增速12%但社融/M2剪刀差走闊
房貸跌幅超60%，預(yù)示信貸需求羸弱

??貨幣資金相較充裕，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求依舊羸弱，社融-M2剪刀差走闊。7月末，廣義貨幣(M2)余額257.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)融資規(guī)模存量為334.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%。社融-M2的同比增速剪刀差-1.3%，較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求依舊羸弱，金融市場(chǎng)的資金空轉(zhuǎn)現(xiàn)象并未改善。

??前7月居民房貸創(chuàng)同期新低，并有再度走弱的趨勢(shì)。2022年1-7月，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款17084億元，創(chuàng)近年來(lái)同期新低，同比下降56%。具體而言，2、4兩月居民房貸接連兩次負(fù)增長(zhǎng)，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實(shí)屬罕見。6月居民房貸似見筑底跡象，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款4241億元，同比跌幅收窄至18%。但7月居民房貸再度走弱，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款1486億元，環(huán)比下降65%，同比跌幅擴(kuò)至63%。

??究其原因不乏以下三方面因素：其一，市場(chǎng)信心缺失，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場(chǎng)信心再度受挫。其二，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理預(yù)期下，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。其三，市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期轉(zhuǎn)降，月供還貸壓力不斷加劇。

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??央行4千億MLF逆回購(gòu)并降利率10BP
市場(chǎng)預(yù)期房貸亦將下調(diào)

??中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，居民按揭適度松綁，體現(xiàn)于5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)，但諸如認(rèn)房不認(rèn)貸、全面下調(diào)首套及二套房首付比例等刺激性政策較難落地。具體而言，1月20日，央行公布1年期LPR降至3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR降至4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，這是5年期以上LPR自2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率仍保持相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)不變。5月20日，央行公布1年期LPR為3.7%，與前值持平，5年期以上LPR降至4.45%，超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

??8月15日，央行發(fā)布公告稱，中期借貸便利（MLF）操作和公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。聯(lián)系到LPR是在MLF基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，市場(chǎng)普遍預(yù)期8月LPR利率將同步下調(diào)。

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??83城放松限貸二套首付低至三成
蘇錫寧接力加入，執(zhí)行約束力仍未一致

??2022年以來(lái)，83城相繼放松限貸，以便支持剛需和改善性住房需求，主要涉及以下三方面內(nèi)容：

??其一，57城首套房首付比例下調(diào)至20%。例如蘭州、貴陽(yáng)、南通等，購(gòu)買首套房最低首付款比例均下調(diào)至20%。又如淮北、池州、承德等，在房展會(huì)期間購(gòu)房首付比例最低降至20%。

??其二，44城實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。例如鄭州、宜昌、肇慶等，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又如太原、銀川、襄陽(yáng)等，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，首付比例更是下調(diào)至20%。

??其三，41城下調(diào)二套房首付比例，其中33城二套首付下調(diào)至30%。例如濟(jì)南、沈陽(yáng)、溫州等，購(gòu)買二套房首付比例調(diào)整至40%。又如南寧、西寧、紹興等，購(gòu)買二套房最低首付比例調(diào)整為30%。

??放松限貸城市逐漸由弱二線及三四線城市向強(qiáng)二線城市擴(kuò)容，蘇州、南京等均下調(diào)二套房首付比例，以期支持相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)。例如蘇州，二套、貸款已結(jié)清，首付比例由50%下調(diào)至30%，二套、貸款未結(jié)清，首付比例則由80%下調(diào)至60%。又如南京，傳聞將下調(diào)二套房首付比例，但實(shí)際下調(diào)幅度尚未確定。

??同樣值得關(guān)注的是，地方放松限貸政策并不具備法律效應(yīng)，執(zhí)行層面對(duì)商業(yè)銀行沒(méi)有硬約束，不同銀行在執(zhí)行上尚未形成一致性，尤其是對(duì)“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的界定尚未改變，因而放松限貸的落地效果也就因城市而有明顯差異。

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??重塑市場(chǎng)信心才是關(guān)鍵
建議嚴(yán)守底線保交樓、保主體并加碼救市促銷售

??我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下，穩(wěn)地產(chǎn)重要性不言而喻。但由于市場(chǎng)下行的三大核心問(wèn)題依舊懸而未決，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)依舊面臨較大不確定，短期甚至不排除二次探底的可能性。

??受此影響，現(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心更顯關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳，主要涉及以下三方面政策內(nèi)容：

??其一，嚴(yán)守“保交樓”政策紅線。首先，諸如武漢、長(zhǎng)沙這類停工項(xiàng)目較多的城市，建議效仿鄭州盡早設(shè)立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金，并適度調(diào)降紓困項(xiàng)目的門檻，最大程度保障停工項(xiàng)目都能盡早復(fù)工。其次，AMC包括中央5家和地方59家，在AMC中國(guó)華融率先紓困陽(yáng)光集團(tuán)之后，建議其他中央及地方AMC予以跟進(jìn)，以期化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)問(wèn)題房企有序出清。

??其二，保市場(chǎng)主體，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能。首先，支持企業(yè)合理融資需求，對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，金融機(jī)構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。其次，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)先用于支付工程費(fèi)用、償還開發(fā)貸等。再次，調(diào)降土地出讓門檻，涉及降低土地競(jìng)買保證金，分期繳納土地出讓金等。

??其三，持續(xù)加碼需求端政策力度。評(píng)估現(xiàn)有救市政策效果，不難發(fā)現(xiàn)放松限購(gòu)、限貸更利于拉動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。因此，除了一線城市限購(gòu)政策仍需從緊執(zhí)行之外，建議二線及三四線城市全面取消限購(gòu)。與此同時(shí)，全面下調(diào)首付比例，建議參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購(gòu)城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??理想情況下，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加?。浩湟唬虾?、杭州、成都等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。其二，廣州、深圳、南京等一線及強(qiáng)二線城市有望在三季度市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，南寧、沈陽(yáng)、昆明等弱二線城市可能要到四季度市場(chǎng)才能真正穩(wěn)住。其三，多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫(kù)存將是今年市場(chǎng)主旋律。