[克而瑞]行業(yè)透視 |? “帶押過戶”疊加個(gè)稅免退，二手成交能否繼續(xù)上行

??展望四季度，二手房市場(chǎng)熱度或?qū)⑻嵘址砍山换驅(qū)⒚黠@好于新房。

??近期，二手房政策暖風(fēng)頻吹，主要涉及財(cái)政支持退還換購(gòu)住房個(gè)稅，深圳、蘇州、濟(jì)南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。受此影響，主要城市二手房成交能否繼續(xù)上行？四季度二手房市場(chǎng)又將如何走向？

??降低二手房置換成本退還換購(gòu)住房個(gè)稅

??縮短交易期限16城執(zhí)行帶押過戶

??近期，中央及地方相繼落地二手房利好政策，以便支持改善性換房需求，激活二手房市場(chǎng)，主要涉及以下兩方面的政策內(nèi)容：

??其一，降低二手房置換成本，財(cái)政支持退還換購(gòu)住房個(gè)稅。2023年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個(gè)稅，有助于降低住房置換成本，促進(jìn)改善性需求釋放。

??其二，縮短二手房交易期限，16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。二手房“帶押過戶”是指不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限?！斑B環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理是指優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，以便提升二手房交易效率、縮短交易期限。

??新版《民法典》為二手房“帶押過戶”提供了法律依據(jù)，《民法典》第406條明確規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳、蘇州、濟(jì)南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。另外，廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式，但政策真正落地仍需時(shí)間。

??9月政策效果未見南京帶押過戶比重低至2%

??20城二手房成交環(huán)比再降6%

??二手房市場(chǎng)回穩(wěn)，近兩月成交轉(zhuǎn)跌但整體仍處高位。受限于新房停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，二手房置業(yè)偏好明顯上升，在一定程度上促進(jìn)二手房市場(chǎng)回穩(wěn)。6、7兩月，重點(diǎn)20城二手房成交迭創(chuàng)年內(nèi)新高，同比跌幅大幅收窄至20%以內(nèi)。8、9兩月，在需求集中釋放后，20城二手房成交轉(zhuǎn)降，但不代表二手房市場(chǎng)預(yù)期再度下行。例如9月，20城二手房成交1006萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，但同比仍增長(zhǎng)19%，說明二手房市場(chǎng)熱度不減。

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??“帶押過戶”尚處試點(diǎn)階段，對(duì)二手房成交提振效果甚微。9月，8成城市二手房成交環(huán)比下降，其中不乏深圳、青島、蘇州這類落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”的城市。例如南京，9月二手房成交61萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降20%。主要原因在于南京二手房“帶押過戶”尚處試點(diǎn)階段，9月全市大約完成158套房屋“帶押過戶”，占當(dāng)月二手房成交套數(shù)的比重低至2%，直觀反映現(xiàn)階段“帶押過戶”對(duì)二手房成交拉動(dòng)效能極其有限。

??政策力度較弱疊加市場(chǎng)信心不足

??深圳、蘇州等二手房成交提升幅度有限

??聚焦利好政策落地后，重點(diǎn)城市二手房周度成交變化，不乏以下三類的共性特征：

??其一，僅限于北京利好政策落地后二手房成交轉(zhuǎn)暖。第39周，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，二手房成交升至32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。第40周，北京二手房成交進(jìn)一步提升至38萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，環(huán)比增長(zhǎng)19%。第41周，受限于國(guó)慶假期網(wǎng)簽備案延遲，北京二手房成交降至9萬(wàn)平方米，但實(shí)際市場(chǎng)熱度依舊不減。

??其二，利好政策對(duì)深圳等多城二手房市場(chǎng)作用周期較短，二手房成交整體提升幅度有限。第36周，深圳落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，但二手房成交跌至3.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%。第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1萬(wàn)平方米，周均環(huán)比漲幅基本控制在10%以內(nèi)。第40周，深圳二手房成交跌至3.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%。

??其三，利好政策對(duì)蘇州等多城二手房市場(chǎng)幾無(wú)影響，二手房成交基本保持平穩(wěn)。第36周，蘇州落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，二手房成交小幅回升至12.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%。隨后數(shù)周，蘇州二手房成交基本保持在12萬(wàn)平方米附近，較政策出臺(tái)前二手房成交相差不大。第38周，蘇州二手房成交跌至9.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%。

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??在政策出臺(tái)后，僅限于北京二手房成交轉(zhuǎn)暖，深圳、蘇州等絕大多數(shù)城市二手房成交提升幅度有限，甚至成交還有所下滑，究其原因不乏以下兩方面因素：

??其一，政策力度較弱，對(duì)二手房市場(chǎng)提振效果有限。多數(shù)城市二手房“帶押過戶”尚處試點(diǎn)階段，業(yè)務(wù)完成量低至個(gè)位數(shù)，所占成交比重極低。即便是南京，9月全市大約完成158套房屋“帶押過戶”，占當(dāng)月二手房成交套數(shù)的比重低至2%。

??其二，市場(chǎng)信心不足，潛在購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力。受房企暴雷、疫情反復(fù)等多方面因素影響，2022年以來居民購(gòu)房消費(fèi)需求異常羸弱，9月新增住戶部門中長(zhǎng)期貸款3456億元，同比仍下降26%。而在潛在購(gòu)房需求整體縮水的大環(huán)境下，即便二手房置業(yè)偏好上升，二手房市場(chǎng)也難走出相對(duì)獨(dú)立的持續(xù)上漲行情。

??預(yù)計(jì)二手房成交受新房降價(jià)而高位波動(dòng)分化

??交投增長(zhǎng)明顯與普遍折價(jià)并存

??展望四季度，二手房市場(chǎng)熱度或?qū)⑻嵘?，二手房成交或?qū)⒚黠@好于新房，北京、上海、杭州等成交增長(zhǎng)明顯，武漢、天津、重慶等需折價(jià)交易。

??其一，在政策暖風(fēng)加持下，四季度二手房成交整體或?qū)⒎€(wěn)中有升。隨著政策暖風(fēng)不斷發(fā)酵，有助于降低二手房置換成本、縮短二手房交易期限，在一定程度上刺激二手房置業(yè)消費(fèi)。更為重要的是，購(gòu)房者對(duì)新房交付問題仍心有余悸，二手房置業(yè)偏好或?qū)⒊掷m(xù)上升?？梢云谠S的是，四季度二手房市場(chǎng)熱度或?qū)⑻嵘?，成交整體也將穩(wěn)中有升，且明顯好于新房。

??其二，京滬杭等二手房成交增長(zhǎng)明顯，漢津渝等折價(jià)交易。隨著四季度一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回穩(wěn)，北京、上海、杭州等二手房市場(chǎng)或?qū)⒏鼮槭芤?，成交猶存較大的提升空間。主要原因在于改善性需求相對(duì)充裕，且打新市場(chǎng)熱度不減，“賣一套再買一套”的改善性換房需求或?qū)⒉粩噌尫?，二手房成交有望明顯提升。

??武漢、天津、重慶等房地產(chǎn)庫(kù)存高企，新房打折降價(jià)不啻為加快成交去化的重要途徑，房?jī)r(jià)預(yù)期下調(diào)或?qū)⒌贡贫址空蹆r(jià)交易。主要原因在于新房打折降價(jià)或?qū)⑽糠种脴I(yè)需求回流新房市場(chǎng)，部分業(yè)主基于擔(dān)憂房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)下滑，二手房掛牌量或?qū)⒊掷m(xù)提升，供需錯(cuò)配或?qū)⒌贡贫址繕I(yè)主下調(diào)售價(jià)心理預(yù)期，折價(jià)交易將成市場(chǎng)常態(tài)。