[中房研協(xié)]2022年第三季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（政策篇）

??支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生

??2022年第三季度，我國貨幣政策堅持“以我為主”，兼顧內(nèi)外平衡。對內(nèi)，中央繼續(xù)實行穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，適時加大信貸投放力度，如國務(wù)院提出在向政策性開發(fā)性銀行新增8000億元信貸額度、新設(shè)3000億元政策性開發(fā)性金融工具額度的基礎(chǔ)上追加3000億元以上金融工具額度，并可以根據(jù)實際需要擴(kuò)大規(guī)模，央行設(shè)立2000億元以上設(shè)備更新改造專項再貸款、下調(diào)中期借貸便利工具利率10個基點(diǎn)，多家商業(yè)銀行跟進(jìn)下調(diào)存款利率等。9月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額262.66萬億元，同比增長12.1%，增速比上年同期高3.8個百分點(diǎn)；本外幣貸款余額216.55萬億元，同比增長10.7%。前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。對外，面對人民幣匯率的波動走勢，中央堅持維穩(wěn)政策導(dǎo)向。如央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)、將遠(yuǎn)期售匯業(yè)務(wù)的外匯風(fēng)險準(zhǔn)備金率從0上調(diào)至20%，全國外匯市場自律機(jī)制電視會議強(qiáng)調(diào)，保持穩(wěn)定是外匯市場第一要義，要加強(qiáng)預(yù)期管理，遏制投機(jī)炒作等。

??在房地產(chǎn)方面，中央穩(wěn)地產(chǎn)力度持續(xù)加大。一方面，中央繼續(xù)支持地方進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。中共中央政治局會議提出，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求等。另一方面，中央多部門持續(xù)釋放穩(wěn)樓市政策利好。如：中央政治局首次將“保交樓、穩(wěn)民生”寫入會議文件；央行公告5年期以上LPR再降15個基點(diǎn)、下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)；央行、銀保監(jiān)會發(fā)文支持部分城市階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；財政局、稅務(wù)總局對符合條件的居民換購住房予以退稅優(yōu)惠等。具體來看：

??（1） 堅持“房住不炒”定位，支持地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。8月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，國常會提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項借款。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

??（2） 支持居民合理住房需求和房企合理融資需求，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)改善。7月17日，銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪表示，要有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持項目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。7月25日，銀保監(jiān)會召開2022年年中工作座談會提出，要聚焦支持新市民安居樂業(yè)，推動創(chuàng)新金融產(chǎn)品服務(wù)。8月1日，央行召開2022年下半年工作會議指出，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加速探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。8月15日，央行開展4000億元MLF操作和20億元逆回購操作。其中，1年期MLF中標(biāo)利率為2.75%，較7月15日中標(biāo)利率降低10個基點(diǎn)；7天逆回購操作中標(biāo)利率2.00%，較8月12日中標(biāo)利率降低10個基點(diǎn)。8月22日，央行發(fā)布最新LPR公告，5年期以上LPR較前值下調(diào)15個基點(diǎn)至4.3%，首套房房貸利率最低可至4.1%。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文提出，對2022年6-8月份新房銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。9月30日，央行發(fā)文提出，下調(diào)首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)。同日，財政局、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??（3） 加強(qiáng)多孩家庭住房需求保障。8月16日，國家衛(wèi)健委等17部門聯(lián)合發(fā)文提出，進(jìn)一步完善公租房保障對促進(jìn)積極生育的支持措施，住房政策向多子女家庭傾斜。鼓勵各地結(jié)合實際，進(jìn)一步研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實施差異化租賃和購房房屋的優(yōu)惠政策。

??（4） 加快推進(jìn)保交樓工作。7月17日，銀保監(jiān)會回應(yīng)停貸事件時表示，將指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。7月28日，“保交樓”首次寫入中共中央政治局會議文件。8月，住建部、財政部、央行等多部門聯(lián)合出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。9月22日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。

??（5） 規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機(jī)制。7月13日，住建部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文提出，城鄉(xiāng)要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅。嚴(yán)格既有建筑拆除管理，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。8月16日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會提出，要聚焦重點(diǎn)任務(wù)，精準(zhǔn)補(bǔ)齊短板弱項，防止大拆大建和炒作房地產(chǎn)。9月6日，中央深改委第二十七次會議提出，要嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，落實永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求。9月14日，中宣部舉行“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會提出，要完善人房地錢四個要素聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??地方層面

??一城一策持續(xù)深化，寬松調(diào)控覆蓋供需兩側(cè)

??2022年第三季度，地方調(diào)控節(jié)奏整體趨緩，但政策寬松導(dǎo)向不改。三四線城市持續(xù)發(fā)力，部分熱點(diǎn)二線城市嘗試進(jìn)一步加大政策寬松力度。

??具體來看，據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測，三季度地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策250條，較二季度減少28%。其中，寬松性政策200條，內(nèi)容覆蓋居民需求和房企供給兩側(cè)；中性政策26條，主要圍繞保障性租賃住房建設(shè)和管理展開；緊縮性政策24條，主要表現(xiàn)在強(qiáng)化市場監(jiān)管上。

??（1）寬松性調(diào)控聚焦放寬行政性限制、加強(qiáng)公積金政策支持和發(fā)放購房財稅支持等方面

??寬松性調(diào)控主要聚焦在放寬行政性限制、加強(qiáng)公積金住房貸款支持和財稅政策支持等方面，具體來看：

??在放寬行政性限制方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、優(yōu)化房企資金監(jiān)管、下調(diào)房企拿地保證金比例、允許房企分期付款拿地等。其中，在優(yōu)化“四限”方面，典型代表有：青島提出市范圍內(nèi)的新建商品住房上市交易時限由“取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年”變?yōu)椤昂贤W(wǎng)簽備案滿5年”、二手住房由“取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年”變?yōu)椤叭〉谩恫粍赢a(chǎn)權(quán)證書》滿2年”即可上市交易；東莞將住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，其他區(qū)域暫停限購政策；蘇州提出外地戶口在昆山、太倉買首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價就低”政策松動，涉稅評估價較此前明顯上調(diào)；北京將符合條件的中心城區(qū)老年家庭在3個試點(diǎn)項目購買普通住房首付比例調(diào)整為35%、非普通住房首付比例40%。在加大房企供給側(cè)支持方面，典型代表有：湖州對宗地面積較大、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，允許分期分批竣工驗收、土地復(fù)核；南通市海門區(qū)將房企土地競買保證金比例由出讓起掛總價的30%降為20%，將土地出讓金繳款期限由1個月到6個月調(diào)整為半年結(jié)清；大理白族自治州支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房；新余提出新出讓的土地首期付款按50%繳納，剩余50%在成交之日起1年內(nèi)交清等。此外，潛山、衡陽、巴中、石家莊、周口、綿陽、南充、麗水、建德等十余個城市或地區(qū)推行或加大了貨幣化安置力度。

??在加強(qiáng)公積金住房貸款支持方面，核心舉措主要包括下調(diào)貸款最低首付比例、上調(diào)最高貸款額度和放寬貸款條件限制等方面。據(jù)不完全統(tǒng)計，第三季度超70城放寬了住房公積金政策。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至80萬元，降低住房公積金貸款樓盤準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬元，雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至100萬元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長租的家庭再次購房申請公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長租的，再次購房申請公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數(shù)核查范圍，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；杭州、湖州將三孩家庭購買首套普通自住房公積金最高貸款額度在當(dāng)前基礎(chǔ)上上浮20%；濟(jì)南將市區(qū)內(nèi)二套房首付比例由60%調(diào)整至40%等。此外，汕尾、石家莊、銀川、馬鞍山等地跟進(jìn)“一人購房全家?guī)汀惫e金政策。

??在加大財稅政策支持方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補(bǔ)貼和財稅補(bǔ)貼。其中，發(fā)放購房補(bǔ)貼是三季度地方寬松性調(diào)控中最普遍的做法，超百城出臺了相關(guān)政策。典型代表有：杭州市富陽區(qū)對符合條件的人才給予最高550萬元安家補(bǔ)助和最高800萬元購（租）房補(bǔ)貼；青島市西海岸新區(qū)給予海洋工程裝備、海洋生物醫(yī)藥、融合創(chuàng)新等領(lǐng)域急需緊缺人才30萬元安家補(bǔ)貼；湘潭對新引進(jìn)到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補(bǔ)貼；無錫市錫山區(qū)對全球高校排名前200強(qiáng)（參照世界大學(xué)排名最新榜單）和國內(nèi)“雙一流”大學(xué)建設(shè)高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬元、碩士20萬元、博士30萬元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬元、碩士10萬元、博士20萬元；濟(jì)南對A類人才“一人一策、一事一議”，B-E類人才最高可享受100萬元購房補(bǔ)貼，A-D類人才可享受最高5000元/月、最長5年的生活和租房補(bǔ)貼等。此外，溫州、忻州、麗水、潛山、南昌、宜昌、岳陽、新余、萍鄉(xiāng)、長春等多地出臺規(guī)定期限內(nèi)購房予以購房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼類政策。

??此外，部分熱點(diǎn)城市如青島提出的“二手住房不再限購”、蘇州提出的“蘇州六區(qū)外地戶籍購房無需提供社保證明或個稅證明即可購買一套住房”等寬松性舉措在發(fā)布后被迅速叫停，進(jìn)一步表明了在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方尤其是熱點(diǎn)一二線城市在擬定政策時仍需審慎。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等方面

??緊縮性政策主要聚焦在加強(qiáng)市場監(jiān)管上，核心舉措主要包括強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治。具體來看：

??在加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管方面，典型代表有：成都出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實施細(xì)則，明確根據(jù)開發(fā)商信用等級對商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；杭州提出房企申請使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監(jiān)管銀行提出申請，商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；西安要求商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，并根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)；深圳市龍崗區(qū)提出加強(qiáng)房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管，具體包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管、宣傳、銷售行為監(jiān)管；長沙對建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與項目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項實施重點(diǎn)監(jiān)管，要求監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金首先用于項目的工程建設(shè)；長春要求商業(yè)銀行與購房人簽訂的貸款合同中，應(yīng)約定貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，公積金受委托銀行也應(yīng)將公積金貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等。

??在房地產(chǎn)市場秩序整治方面，典型代表有：北京對商業(yè)辦公房屋租賃作出規(guī)范，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交商業(yè)辦公房屋租賃的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在居間合同中告知租賃雙方辦理登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理出租商辦房屋的，應(yīng)代理租賃雙方辦理登記備案手續(xù)，且應(yīng)在房屋租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)上備案；吉林省提出在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，要加強(qiáng)審計監(jiān)督，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境；青島進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)、房源信息調(diào)查、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息公示等多方面作出規(guī)范要求；江西省組織開展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪矛盾糾紛問題攻堅化解行動，著力化解部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的風(fēng)險問題，始終把防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險作為重中之重等。

??（3）地方積極落實城市主體責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生

??自7月中下旬中央層面多次強(qiáng)調(diào)要“保交樓、穩(wěn)民生”以來，地方積極落實城市主體責(zé)任，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，典型代表城市如鄭州、贛州、南寧、湖州、重慶、南京等，涉及措施主要包括：設(shè)立專項紓困基金或?qū)ｍ椊杩?、放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管、建立一對一幫扶政策、由政府或國企回購困難房企的滯銷商品房用作保障性租賃住房等。此外，全國首筆“保交樓”專項借款于9月22日正式落地沈陽。