[中房研協]2022年第三季度房地產市場運行情況（政策篇）

??支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生

??2022年第三季度，我國貨幣政策堅持“以我為主”，兼顧內外平衡。對內，中央繼續(xù)實行穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，適時加大信貸投放力度，如國務院提出在向政策性開發(fā)性銀行新增8000億元信貸額度、新設3000億元政策性開發(fā)性金融工具額度的基礎上追加3000億元以上金融工具額度，并可以根據實際需要擴大規(guī)模，央行設立2000億元以上設備更新改造專項再貸款、下調中期借貸便利工具利率10個基點，多家商業(yè)銀行跟進下調存款利率等。9月末，廣義貨幣供應量（M2）余額262.66萬億元，同比增長12.1%，增速比上年同期高3.8個百分點；本外幣貸款余額216.55萬億元，同比增長10.7%。前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。對外，面對人民幣匯率的波動走勢，中央堅持維穩(wěn)政策導向。如央行下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點、將遠期售匯業(yè)務的外匯風險準備金率從0上調至20%，全國外匯市場自律機制電視會議強調，保持穩(wěn)定是外匯市場第一要義，要加強預期管理，遏制投機炒作等。

??在房地產方面，中央穩(wěn)地產力度持續(xù)加大。一方面，中央繼續(xù)支持地方進一步優(yōu)化房地產政策。中共中央政治局會議提出，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國務院總理李克強在部署穩(wěn)經濟一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求等。另一方面，中央多部門持續(xù)釋放穩(wěn)樓市政策利好。如：中央政治局首次將“保交樓、穩(wěn)民生”寫入會議文件；央行公告5年期以上LPR再降15個基點、下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；央行、銀保監(jiān)會發(fā)文支持部分城市階段性下調首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；財政局、稅務總局對符合條件的居民換購住房予以退稅優(yōu)惠等。具體來看：

??（1） 堅持“房住不炒”定位，支持地方優(yōu)化房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。8月24日，國務院總理李克強在部署穩(wěn)經濟一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，國常會提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

??（2） 支持居民合理住房需求和房企合理融資需求，房地產金融環(huán)境持續(xù)改善。7月17日，銀保監(jiān)會有關負責人接受采訪表示，要有效滿足房地產企業(yè)合理融資需求，支持項目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。7月25日，銀保監(jiān)會召開2022年年中工作座談會提出，要聚焦支持新市民安居樂業(yè)，推動創(chuàng)新金融產品服務。8月1日，央行召開2022年下半年工作會議指出，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加速探索房地產新發(fā)展模式。8月15日，央行開展4000億元MLF操作和20億元逆回購操作。其中，1年期MLF中標利率為2.75%，較7月15日中標利率降低10個基點；7天逆回購操作中標利率2.00%，較8月12日中標利率降低10個基點。8月22日，央行發(fā)布最新LPR公告，5年期以上LPR較前值下調15個基點至4.3%，首套房房貸利率最低可至4.1%。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)文提出，對2022年6-8月份新房銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。9月30日，央行發(fā)文提出，下調首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。同日，財政局、稅務總局聯合發(fā)文提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??（3） 加強多孩家庭住房需求保障。8月16日，國家衛(wèi)健委等17部門聯合發(fā)文提出，進一步完善公租房保障對促進積極生育的支持措施，住房政策向多子女家庭傾斜。鼓勵各地結合實際，進一步研究制定根據養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購房房屋的優(yōu)惠政策。

??（4） 加快推進保交樓工作。7月17日，銀保監(jiān)會回應停貸事件時表示，將指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。7月28日，“保交樓”首次寫入中共中央政治局會議文件。8月，住建部、財政部、央行等多部門聯合出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月22日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持。

??（5） 規(guī)范城鄉(xiāng)建設，完善人房地錢四個要素聯動機制。7月13日，住建部、國家發(fā)改委聯合發(fā)文提出，城鄉(xiāng)要嚴格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅。嚴格既有建筑拆除管理，不大規(guī)模、成片集中拆除現狀建筑。8月16日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會提出，要聚焦重點任務，精準補齊短板弱項，防止大拆大建和炒作房地產。9月6日，中央深改委第二十七次會議提出，要嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損，落實永久基本農田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求。9月14日，中宣部舉行“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會提出，要完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??地方層面

??一城一策持續(xù)深化，寬松調控覆蓋供需兩側

??2022年第三季度，地方調控節(jié)奏整體趨緩，但政策寬松導向不改。三四線城市持續(xù)發(fā)力，部分熱點二線城市嘗試進一步加大政策寬松力度。

??具體來看，據中房研協測評研究中心監(jiān)測，三季度地方累計出臺房地產調控政策250條，較二季度減少28%。其中，寬松性政策200條，內容覆蓋居民需求和房企供給兩側；中性政策26條，主要圍繞保障性租賃住房建設和管理展開；緊縮性政策24條，主要表現在強化市場監(jiān)管上。

??（1）寬松性調控聚焦放寬行政性限制、加強公積金政策支持和發(fā)放購房財稅支持等方面

??寬松性調控主要聚焦在放寬行政性限制、加強公積金住房貸款支持和財稅政策支持等方面，具體來看：

??在放寬行政性限制方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、優(yōu)化房企資金監(jiān)管、下調房企拿地保證金比例、允許房企分期付款拿地等。其中，在優(yōu)化“四限”方面，典型代表有：青島提出市范圍內的新建商品住房上市交易時限由“取得《不動產權證書》滿5年”變?yōu)椤昂贤W簽備案滿5年”、二手住房由“取得《不動產權證書》滿5年”變?yōu)椤叭〉谩恫粍赢a權證書》滿2年”即可上市交易；東莞將住房限購區(qū)域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，其他區(qū)域暫停限購政策；蘇州提出外地戶口在昆山、太倉買首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價就低”政策松動，涉稅評估價較此前明顯上調；北京將符合條件的中心城區(qū)老年家庭在3個試點項目購買普通住房首付比例調整為35%、非普通住房首付比例40%。在加大房企供給側支持方面，典型代表有：湖州對宗地面積較大、開發(fā)周期較長的房地產開發(fā)項目，允許分期分批竣工驗收、土地復核；南通市海門區(qū)將房企土地競買保證金比例由出讓起掛總價的30%降為20%，將土地出讓金繳款期限由1個月到6個月調整為半年結清；大理白族自治州支持房地產開發(fā)企業(yè)通過“共有產權”方式銷售商品房；新余提出新出讓的土地首期付款按50%繳納，剩余50%在成交之日起1年內交清等。此外，潛山、衡陽、巴中、石家莊、周口、綿陽、南充、麗水、建德等十余個城市或地區(qū)推行或加大了貨幣化安置力度。

??在加強公積金住房貸款支持方面，核心舉措主要包括下調貸款最低首付比例、上調最高貸款額度和放寬貸款條件限制等方面。據不完全統(tǒng)計，第三季度超70城放寬了住房公積金政策。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調至60萬元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調至80萬元，降低住房公積金貸款樓盤準入標準等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調至60萬元，雙繳存公積金貸款最高額度上調至100萬元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長租的家庭再次購房申請公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長租的，再次購房申請公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數核查范圍，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；杭州、湖州將三孩家庭購買首套普通自住房公積金最高貸款額度在當前基礎上上浮20%；濟南將市區(qū)內二套房首付比例由60%調整至40%等。此外，汕尾、石家莊、銀川、馬鞍山等地跟進“一人購房全家?guī)汀惫e金政策。

??在加大財稅政策支持方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼和財稅補貼。其中，發(fā)放購房補貼是三季度地方寬松性調控中最普遍的做法，超百城出臺了相關政策。典型代表有：杭州市富陽區(qū)對符合條件的人才給予最高550萬元安家補助和最高800萬元購（租）房補貼；青島市西海岸新區(qū)給予海洋工程裝備、海洋生物醫(yī)藥、融合創(chuàng)新等領域急需緊缺人才30萬元安家補貼；湘潭對新引進到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補貼；無錫市錫山區(qū)對全球高校排名前200強（參照世界大學排名最新榜單）和國內“雙一流”大學建設高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬元、碩士20萬元、博士30萬元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬元、碩士10萬元、博士20萬元；濟南對A類人才“一人一策、一事一議”，B-E類人才最高可享受100萬元購房補貼，A-D類人才可享受最高5000元/月、最長5年的生活和租房補貼等。此外，溫州、忻州、麗水、潛山、南昌、宜昌、岳陽、新余、萍鄉(xiāng)、長春等多地出臺規(guī)定期限內購房予以購房補貼或契稅補貼類政策。

??此外，部分熱點城市如青島提出的“二手住房不再限購”、蘇州提出的“蘇州六區(qū)外地戶籍購房無需提供社保證明或個稅證明即可購買一套住房”等寬松性舉措在發(fā)布后被迅速叫停，進一步表明了在“房住不炒”調控基調下，地方尤其是熱點一二線城市在擬定政策時仍需審慎。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預售資金監(jiān)管和房地產市場秩序整治等方面

??緊縮性政策主要聚焦在加強市場監(jiān)管上，核心舉措主要包括強化商品房預售資金監(jiān)管和房地產市場秩序整治。具體來看：

??在加強商品房預售監(jiān)管方面，典型代表有：成都出臺商品房預售資金監(jiān)管辦法實施細則，明確根據開發(fā)商信用等級對商品房預售資金監(jiān)管額度進行動態(tài)調整；杭州提出房企申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監(jiān)管銀行提出申請，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設；西安要求商品房預售資金應全部存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，并根據工程建設進度嚴格撥付標準；深圳市龍崗區(qū)提出加強房地產項目全周期監(jiān)管，具體包括商品房預售資金監(jiān)管、宣傳、銷售行為監(jiān)管；長沙對建設工程款、建筑材料款、設備款等與項目工程建設密切相關的款項實施重點監(jiān)管，要求監(jiān)管賬戶內的預售資金首先用于項目的工程建設；長春要求商業(yè)銀行與購房人簽訂的貸款合同中，應約定貸款直接發(fā)放至商品房預售資金監(jiān)管賬戶，公積金受委托銀行也應將公積金貸款直接發(fā)放至商品房預售資金監(jiān)管賬戶等。

??在房地產市場秩序整治方面，典型代表有：北京對商業(yè)辦公房屋租賃作出規(guī)范，要求房地產經紀機構居間成交商業(yè)辦公房屋租賃的，房地產經紀機構應在居間合同中告知租賃雙方辦理登記備案手續(xù)；房地產經紀機構代理出租商辦房屋的，應代理租賃雙方辦理登記備案手續(xù)，且應在房屋租賃合同簽訂之日起3日內進行網上備案；吉林省提出在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，要加強審計監(jiān)督，依法依規(guī)嚴肅查處，營造守法誠信、風清氣正的市場環(huán)境；青島進一步加強房地產經紀行業(yè)監(jiān)管，從經紀機構承接業(yè)務、房源信息調查、經紀機構信息公示等多方面作出規(guī)范要求；江西省組織開展全省房地產領域信訪矛盾糾紛問題攻堅化解行動，著力化解部分已售商品住宅項目因資金周轉困難而停工或逾期交付的風險問題，始終把防范化解房地產市場風險作為重中之重等。

??（3）地方積極落實城市主體責任，保交樓、穩(wěn)民生

??自7月中下旬中央層面多次強調要“保交樓、穩(wěn)民生”以來，地方積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作，典型代表城市如鄭州、贛州、南寧、湖州、重慶、南京等，涉及措施主要包括：設立專項紓困基金或專項借款、放寬商品房預售資金監(jiān)管、建立一對一幫扶政策、由政府或國企回購困難房企的滯銷商品房用作保障性租賃住房等。此外，全國首筆“保交樓”專項借款于9月22日正式落地沈陽。