[克而瑞]收購、拿地、玩轉(zhuǎn)資本，外資抄底進(jìn)行時

??境外資本對于中國房地產(chǎn)市場的大舉布局，在一定程度上可以對出險房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。

??10月17日，新加坡房企凱德集團(tuán)以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈，是外資企業(yè)在中國房地產(chǎn)市場的最新動作。2021年以來，黑石集團(tuán)、鐵獅門、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓資產(chǎn)管理等外資企業(yè)開始大舉投資中國房地產(chǎn)市場，同時以貝萊德、高盛為代表的部分外國資本也積極收購中國房企的債券或股票。那么近期這些外國企業(yè)在中國房地產(chǎn)市場具體有何動作？其背后的原因又是如何呢？

??外資和港資企業(yè)資金準(zhǔn)備充足

??重點收購持有物業(yè)項目

??2021年下半年以來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)流動性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，境外資本趁此機(jī)會計劃進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場“抄底”，并為此準(zhǔn)備了大量資金。比如7月底黑石集團(tuán)的主要房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X完成了增資，最終規(guī)模達(dá)到了303億美元，再算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產(chǎn)的資金，黑石集團(tuán)可用于全球地產(chǎn)的資金池已經(jīng)超過500億美元。黑石創(chuàng)始人蘇世民多次表態(tài)看好中國房地產(chǎn)市場，未來黑石可能會加大在中國的投資力度。

??在港資方面，8月底新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁表示中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，企業(yè)計劃明年在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資100億元人民幣。太古集團(tuán)此前也在3月份表示，未來10年將有逾500億港元投資在中國內(nèi)地核心市場。

??資金準(zhǔn)備就緒，再加上內(nèi)地房地產(chǎn)市場收并購機(jī)會大量出現(xiàn)，近期外資與港資在房地產(chǎn)項目收并購方面頻頻出手。黑石就在2021年分兩次從富力地產(chǎn)處收購了廣州國際機(jī)場富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益，9月份博楓資產(chǎn)管理也接盤了富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手打造的上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目，建成其在中國的第一個租賃住宅項目。港資企業(yè)中，新世界在4月份收購了擁有高速公路資產(chǎn)的龍光交通廣西子公司40%股權(quán)及債權(quán)，5月份又耗資22.9億元收購了位于成都及武漢的六項物流物業(yè)。

??整體看來，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，且對于中國的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)（包括工業(yè)園、物流地產(chǎn)以及租賃住宅等）未來發(fā)展較為看好，因此在中國房地產(chǎn)市場收并購機(jī)會出現(xiàn)時更加傾向于抄底大規(guī)模的持有型物業(yè)項目，著眼于長期的持有收益。

??土地市場低迷

??外資企業(yè)趁機(jī)低溢價拿地

??除了在收并購市場積極出手之外，在我國的公開市場沉寂已久的外資房企也加大了拿地力度。以鐵獅門為例，企業(yè)在2021年11月與新長寧集團(tuán)合作耗資50.9億元拿下上海長寧區(qū)辦公地塊，宣布將開發(fā)綜合體項目，將包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施，總面積超16.3萬平方米。上一次鐵獅門在中國市場的公開拿地還得追溯到2016年與聯(lián)想合作以53億進(jìn)駐深圳后海打造商業(yè)綜合體。

??日本房企大和房屋在2012年首次在蘇州拿地之后，長期止步于我國一二線市場，近年來僅偶爾在常州、南通等三四線城市拿地。2021年11月，大和房屋終于再次在蘇州拿下一宗商住地塊，打破了9年的沉寂，并在2022年9月宣布將建成純高層住宅。

??而在10年未在成都拿地之后，凱德集團(tuán)在2022年3月底在成都成華區(qū)拿下一宗住宅地塊。除了這些外資企業(yè)之外，瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)以及香港置地等港資房企也在中國市場積極拿地，基本都在一二線城市重點地段，且也都以持有型和綜合型物業(yè)為主。

??外資以及港資房企之所以在中國一二線城市重點地段頻頻拿地，除了是因為資金準(zhǔn)備較為充足之外，更重要的是因為我國重點房企由于流動性危機(jī)的影響大幅降低了拿地力度。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來TOP50房企單月拿地金額從2021年7月開始就陷入了長期的低迷，2021年11月以來甚至有7個月份單月拿地總金額都不足千億元。規(guī)模房企的拿地減少使得我國土地市場陷入了低迷，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年8月開始外資及港資房企重點關(guān)注的一二線城市成交土地的平均溢價率大幅降低，到2022年9月的14個月中有11個月處于5%以下。土地市場的低迷給了資金充足的外資房企低溢價拿地的機(jī)會。    

??境外資本大舉收購出險房企境外債

??低吸高拋房企股票套利

??在房地產(chǎn)項目層面上加速擴(kuò)張的同時，外資企業(yè)也在資本市場上瞄準(zhǔn)了中國的房地產(chǎn)企業(yè)。在債券市場上，雖然由于恒大等房企出險，其境外債券一度淪為垃圾債，債券價格跌至谷底。在此背景下，部分境外資本如貝萊德、匯豐以及高盛等開始大舉購入中國出險房企債券，豪賭其債務(wù)重組成功使得債券價格回升，比如貝萊德旗下的BGF亞洲高息債券基金就在2021年1-8月買入了3130萬張恒大債券，不過由于恒大的債務(wù)處置久久無法完成，因此貝萊德于今年3月份減持了約3.7億美元的中國出險房企債券，境外資本有可能對這些債券失去耐心。

??而在股票市場方面，由于部分出險房企股價震蕩，因此以貝萊德為首的部分境外資本開始了“低吸高拋”的短期運作以套現(xiàn)。比如由于2021年下半年開始融創(chuàng)的股價震蕩加劇，因此貝萊德從2021年7月22日開始到2022年3月底融創(chuàng)股票停牌為止快速進(jìn)行了16筆短線操作。與此同時，境外資本也開始增持優(yōu)質(zhì)中國房企股票，比如GIC在2022年8月增持萬科企業(yè)37.19萬股，摩根大通在2022年10月就增持了旭輝集團(tuán)3235.79萬股。

??境外資本在股票市場上頻頻對中國上市房企動手，主要還是因為H股的房地產(chǎn)板塊股價跌幅十分明顯。截至2022年9月底，在H股上市的房地產(chǎn)發(fā)展商的算術(shù)平均收盤價僅為3.9港元/股，相較于2021年1月跌去了35%，相較于2021年以來最高點的6.68港元/股跌去了42%。因此在內(nèi)房股股價開始震蕩之時，部分境外資本開始了“低吸高拋”的短線操作。而在股價跌入谷底之后，境外資本開始增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股的股票，以期在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、內(nèi)房股股價回升之后拋售獲利。

??總結(jié)

??整體看來，境外資本對于中國房地產(chǎn)市場的大舉布局，在一定程度上可以對出險房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。而在仔細(xì)探究其動機(jī)之后可以發(fā)現(xiàn)，除了是因為我國房地產(chǎn)低迷導(dǎo)致資產(chǎn)價格較低之外，跨國資本在全球范圍內(nèi)的避險也是原因之一。這主要是因為目前大型經(jīng)濟(jì)體中只有中國經(jīng)濟(jì)前景較好，所以外資選擇在中國加大投資規(guī)模以實現(xiàn)對歐、美風(fēng)險的對沖。而隨著我國地產(chǎn)紓困的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，未來地產(chǎn)復(fù)蘇后外資在地產(chǎn)觸底之際的長線投資或許將獲得較大的收益。