[克而瑞]成都：第三輪熱度驟降至“冰點(diǎn)”，近八成為城投底價(jià)成交

??城投類(lèi)公司拿地比例高達(dá)77%，成為支撐土拍的主力。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??成都于10月27日完成了今年第三輪集中供地，共計(jì)成功出讓44宗地塊，總建面310萬(wàn)平方米，成交總金額325億元。土拍表現(xiàn)：4宗地塊流拍，溢價(jià)率下降、流拍率上行，土地市場(chǎng)仍處于下行階段。拿地房企以本土城投類(lèi)公司為主，前兩輪拿地較多的國(guó)央企均未現(xiàn)身，僅中鐵建拿下2宗溢價(jià)地塊，此外民企中龍湖表現(xiàn)相對(duì)顯眼，3宗地塊入賬。

??第三輪供應(yīng)“量減質(zhì)增”
市區(qū)供應(yīng)比例提升至56%

??成都本輪掛牌了48宗含宅地塊，總建面351萬(wàn)平方米，供應(yīng)體量不及前兩輪，降幅均超過(guò)20%。但從第三輪供應(yīng)分布來(lái)看，市區(qū)供地有所增加，第三輪供應(yīng)建面中有56%位于市區(qū)范圍內(nèi)。

??細(xì)化到區(qū)域分布來(lái)看，金牛區(qū)本輪供應(yīng)了9宗含宅地塊，總建面66萬(wàn)平方米，成為本輪供應(yīng)量最大的區(qū)域，天府新區(qū)以54.2萬(wàn)平方米位列第二。近郊區(qū)域則雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)的供應(yīng)量相對(duì)最高，遠(yuǎn)郊區(qū)新津僅有2宗地塊、12萬(wàn)平方米供應(yīng)。

??本輪供應(yīng)中，有7宗地的清水售價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，全部位于市區(qū)范圍，其中青羊區(qū)2宗、高新南區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、天府新區(qū)和武侯區(qū)各1宗。

??熱度降至集中供地以來(lái)“冰點(diǎn)”
土拍首次無(wú)搖號(hào)地塊

??成交方面，成都的第三輪土拍熱度已降至“冰點(diǎn)”：48宗掛牌地塊中，4宗流拍、42宗底價(jià)成交、另外有2宗溢價(jià)成交，但均未觸及最高限價(jià)，整體溢價(jià)率僅有0.44%，較今年前兩輪均有超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)的下降。

??與今年的首輪、第二輪土拍“冰火兩重天”的局面不同，本輪土拍幾乎呈現(xiàn)了全面冷清的局面，前兩輪分別有13%、20%的地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，而本輪則并沒(méi)有搖號(hào)地塊，僅有中鐵建溢價(jià)競(jìng)得青羊區(qū)外光華板塊的兩宗含宅地塊，這也是集中供地以來(lái)首次出現(xiàn)無(wú)搖號(hào)地塊。

??中鐵建競(jìng)得的青羊區(qū)蔡橋街道蔡橋社區(qū)的兩宗地塊，成交樓板價(jià)分別為15500元/平方米和16400元/平方米，而在今年第二輪集中供地中同屬于蔡橋社區(qū)的一宗宅地由鼎信長(zhǎng)城搖號(hào)競(jìng)得，成交樓板價(jià)16600元/平方米。雖然成交溢價(jià)率來(lái)看明顯下降，但實(shí)際板塊內(nèi)的地價(jià)變化不大。

??分區(qū)域來(lái)看，本次僅有的2宗溢價(jià)成交地塊都位于青羊區(qū)，青羊區(qū)也成為本次土拍熱度最高的區(qū)域。4宗流拍地塊則分別位于龍泉驛區(qū)、金牛區(qū)和天府新區(qū)，其中天府新區(qū)地塊需要配件14.12萬(wàn)平方米的動(dòng)遷安置房，較高的配套要求或是地塊流拍的原因。

??部分板塊最高清水價(jià)上調(diào)4%
持續(xù)“讓利”增加利潤(rùn)空間

??本輪成都在中心區(qū)域供地活躍的情況下，進(jìn)一步調(diào)升了部分板塊的最高清水價(jià)，例如錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊在今年第一輪集中出讓中地塊的最高清水價(jià)為32000元/平方米，本輪最高清水價(jià)達(dá)到33400元/平方米，提升了1400元/平方米；另外光華新城板塊、怡心湖板塊最高清水價(jià)與第一輪相比分別提升了3240元/平方米和5000元/平方米，是本次清水價(jià)提升空間最高的板塊。

　　結(jié)合成交情況來(lái)看，本輪塊成交的42宗有最高清水限價(jià)的地塊，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比0.43，與第二輪基本持平，比首輪降低了0.04；平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到13754元/平方米，有13宗地塊的房?jī)r(jià)地價(jià)差超過(guò)15000元/平方米，主要集中于青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)等一圈層區(qū)域。更高的清水價(jià)和盈利空間，也給了項(xiàng)目更高的開(kāi)發(fā)空間，本批次集中供地項(xiàng)目入市可以期待。

??“地方城投+底價(jià)”仍在意料之中
前兩輪拿地的國(guó)央企均未現(xiàn)身

??在房企拿地意愿普遍不強(qiáng)的情況下，本次土拍的絕對(duì)主力是地方城投公司，城投類(lèi)公司共計(jì)拿地34宗，總金額達(dá)到251.44億元，無(wú)論幅數(shù)還是金額，均占本次總成交的77%，且城投類(lèi)公司所拿地塊均為底價(jià)成交，因此“地方城投+底價(jià)成交”仍是本輪土拍的主旋律。

??國(guó)央企中，中鐵建在本次土拍中表現(xiàn)積極，共競(jìng)得2宗青羊區(qū)地塊，且也是本輪僅有的2宗溢價(jià)成交地塊，總金額35.58億元，總建面達(dá)到20.23萬(wàn)平方米；另外華發(fā)通過(guò)聯(lián)合體形式拿下錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊1宅地，總價(jià)6.5億元，成交樓板價(jià)16900元/平方米。

??民企之中，龍湖作為深耕川渝的典型房企，本次表現(xiàn)較為突出，共競(jìng)得3宗含宅地塊，總價(jià)27億元，總建面24.82萬(wàn)平方米；除龍湖以外，其他拿地民企均為本土小型民企，并無(wú)其他品牌民企現(xiàn)身拿地，民企的投資積極性仍低。

??整體來(lái)看，成都本輪土拍熱度不及前兩輪，基本所有的地塊都以底價(jià)成交，溢價(jià)成交的地塊僅有2宗，此外還有4宗地塊流拍，與第二輪相比呈現(xiàn)“流拍率上升、溢價(jià)率下降”的走勢(shì)。

??拿地房企層面，城投類(lèi)公司拿地比例高達(dá)77%，成為支撐土拍的主力，國(guó)企央企之中露面的房企也較少，僅有中鐵建、華發(fā)有所斬獲，民企則以龍湖為代表。市場(chǎng)整體的投資意愿、投資力度還處于谷底。