三四線城市研究 | 大灣區(qū)乃至蘇北三四線集體回暖，常州緣何缺位？

??2023年春節(jié)之后，整體房地產(chǎn)市場延續(xù)點狀復(fù)蘇行情，2月百城新房成交同環(huán)比漲幅均在5成以上，核心三四線基本都進(jìn)入“狂飆”模式，環(huán)比漲幅超8成的比比皆是。這其中常州則顯得不慍不火，無論從新房成交、項目去化，整體復(fù)蘇程度均不及預(yù)期，究竟癥結(jié)何在？當(dāng)前樓市又有哪些典型特征呢？

??01

??粵港澳、長三角多數(shù)頭部三四線成交環(huán)比翻番

??常州累計僅持平去年

??長三角、粵港澳大灣區(qū)作為全國樓市晴雨表，往往對行情回暖感知最為明顯?？v觀長三角、粵港澳大灣區(qū)頭部三四線城市市場復(fù)蘇情況，粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)明顯好于長三角城市，惠州、江門、東莞、肇慶、佛山等2月成交環(huán)比均在80%以上，多數(shù)城市累計同比也已回正。而長三角城市中，徐州、溫州、鎮(zhèn)江表現(xiàn)較為突出，漲幅顯著。相較而言，常州雖然同環(huán)比漲幅均在5成左右，但是累計成交基本持平去年，整體市場略顯不慍不火。

??從微觀項目去化水平來看，我們將常州、徐州、無錫、東莞、珠海、佛山進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋熘輵{借萬科東吾改善盤熱銷，去化率爬升至44%居首。而無錫當(dāng)前多數(shù)項目以平銷為主，僅有2個項目有公開開盤動作，去化率雖僅為20%，但是以平銷項目認(rèn)購情況來看，市場也的確有回暖跡象：上城壹號及建發(fā)靜學(xué)和鳴項目因維持年前優(yōu)惠，分銷傭金上漲，認(rèn)購量紛紛突破百套；而中信泰富玖著項目推出疊墅產(chǎn)品受到改善客戶青睞，本月銷售105套，位列區(qū)域首位。佛山、珠海、東莞也存在不同程度的熱度回升，去化率持穩(wěn)在2成左右；而常州整體去化率排名居末，僅為14%，整體市場尚屬筑底階段。

??02

??常州新房成交尚屬低位、庫存仍近23個月

??項目去化、來訪、認(rèn)購回升亦不顯著

??雖然2月常州出臺了降低首套房利率至3.8%，常十條等利好政策，但是整體市場復(fù)蘇成色不及預(yù)期：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2月新房市場供應(yīng)量僅為16萬平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)12%，成交28萬平方米，同環(huán)比漲幅5成左右，與過去三年月成交均值對比，好于2022年但顯著不及2021年，整體成交均價因新北、武進(jìn)成交占比上升而呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性下滑，降至15466元/平方米。對比無錫、佛山、溫州、中山、東莞等2月成交環(huán)比近乎翻番、成交迅速回溫的城市而言，尚有明顯差距。

??從2021年以來常州商品住宅狹義庫存量和去化周期來看，基本呈現(xiàn)出波動上行走勢，尤其是2021年下半年隨著全國地產(chǎn)行情急速轉(zhuǎn)冷，常州狹義庫存量穩(wěn)步攀升，至2023年2月末達(dá)到了555萬平方米，去化周期高位持穩(wěn)在22.9個月。

??從微觀項目去化來看，2月常州主城區(qū)房企的推盤意愿提升，共5個項目開盤推出707套房源，環(huán)比上漲233%；而整體2月去化率卻僅為14%，較1月下降5個百分點，仍處低位。

??從整體來訪認(rèn)購情況來看，也呈現(xiàn)出“看得多買的少”，購房者觀望情緒濃厚，2023年2月常州主城區(qū)各項目來訪量較上月均所提升，單盤來訪組數(shù)在50組以上，認(rèn)購方面低位徘徊且分化加劇，熱銷項目月去化50套以上，滯銷項目甚至0成交，客戶來訪轉(zhuǎn)化率基本在8%-10%波動，暫無明顯提升。

??03

??常十條措施相對常規(guī)

??僅依賴降低首套利率提振作用有限

??事實上，近期常州利好政策可謂頻頻，先是2月22日，出臺“常十條”推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，主要內(nèi)容為：大力支持多孩家庭購房（計劃提高多孩家庭首次住房公積金貸款額度，在家庭實際可貸額度的基礎(chǔ)上，二孩家庭再增加20萬元、三孩家庭再增加30萬元）、完善人才貸款政策（常州引進(jìn)的高層次人才可參照青年人才購房資助條件享受住房公積金貸款優(yōu)惠政策，即博士最高貸款額度120萬元、35周歲以下碩士最高貸款額度100萬元。且這一政策受眾將從企業(yè)人員擴(kuò)大到學(xué)校、醫(yī)院等單位人員），擴(kuò)大公積金貸款支持范圍、取消新建商品住房2年的限售期限、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住宅，優(yōu)化商品房價格備案機(jī)制，積極引導(dǎo)企業(yè)合理定價等。而后24日跟隨江蘇省號召，下調(diào)首套房房貸利率至3.8%。
整體來看，常州此輪利好政策出臺，手法相對常規(guī)，形式大于實質(zhì)，主要在于重塑房地產(chǎn)信心，低利率或?qū)硬糠钟^望狀態(tài)下的購房者加速入場，而對于多孩、人才的激勵政策實際上對當(dāng)前低迷的常州樓市而言僅僅算是“杯水車薪”，對于市場的提振作用相對有限。

??04

??新房市場剛需消失改善獨(dú)木難撐熱度

??整體后市回暖預(yù)期將不容樂觀

??細(xì)究新房市場成交結(jié)構(gòu)，我們不難發(fā)現(xiàn)常州市場復(fù)蘇不及預(yù)期的癥結(jié)所在，與其他城市剛需剛改驅(qū)動短期市場熱度有所不同，常州的新房市場基本進(jìn)入了全面改善時代，當(dāng)前市場熱度主要依托改善支撐，剛需客群正逐步被倒逼至二手房市場。首先，從2023年2月常州市區(qū)成交面積TOP10項目中，有6個項目成交均價超2萬，7個項目套均總價超250萬，6個項目套均面積超130㎡，可以看出2月市區(qū)新房市場整體以改善需求為主，這與目前常州新房市場呈現(xiàn)的改善需求占主導(dǎo)相契合。

??其次，從2023年2月重點項目開盤情況來看，改善盤也呈現(xiàn)“一騎絕塵”：2月市區(qū)共5個項目開盤，其中位于鐘樓區(qū)清潭路板塊的中建國賢府項目開盤去化率最高，達(dá)47%，主要源于改善盤的產(chǎn)品定位，主打低密精裝洋房社區(qū)和優(yōu)質(zhì)配套及品牌加持，外加套總價基本在300-400萬左右，性價比較高，因而獲得了改善客群青睞，其余項目開盤去化率均在10%左右。

??最后，從項目來訪情況來看，改善盤人氣也明顯好于剛需項目，據(jù)CRIC調(diào)研，2月來訪量超200組客戶的6個項目中除中?！す鹫Z江南之外，余下項目售價均在2萬元/平以上，整體高端改善購房需求還是比較活躍的，不過從客戶轉(zhuǎn)化率層面，多數(shù)項目仍低于10%，可以看到常州市場供需雙方的信心及預(yù)期有小幅回升但仍顯不足。

??而從二手房市場來看，整體復(fù)蘇程度明顯強(qiáng)于新房，從整體成交結(jié)構(gòu)來看，面積適中（90-120平左右）、總價可控（150萬以內(nèi)）的剛需剛改戶型更容易受到購房者青睞，這也側(cè)面反映出隨著房價不斷攀升，剛需客群正逐步退出新房市場。

??綜上，可以看到，當(dāng)前常州市場回溫不及預(yù)期主要源于整體購買力的持續(xù)分化，改善與剛需“斷檔”：新房市場主要依托改善來支撐短期市場熱度，剛需客群因購買力降級，不得不被倒逼至二手房市場，進(jìn)而選擇小面積、低總價房源。

??事實上，若沒有較大的剛需基數(shù)作為支撐，無論是回暖程度還是持續(xù)性都將大打折扣，新房市場剛需的淡出也側(cè)面反映出實體經(jīng)濟(jì)低迷對樓市的負(fù)面影響：一方面常州人口虹吸效應(yīng)減弱，2022年常州常住人口僅為536.6萬人，常住戶籍人口比不足1，另一方面常州居民收入增長明顯放緩，據(jù)2022年統(tǒng)計公報顯示，常州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為68578元，僅增長4.2%。

??而沒有剛需的新房市場無疑會成為“無本之木、無源之水”，剛需基礎(chǔ)不穩(wěn)也會為后期新房成交增長埋下了隱患，若短期內(nèi)沒有更加利好的提升居民購買力的政策出臺，那么整體常州的后市成交預(yù)期也將不容樂觀。