??5月樓市整體供求延續(xù)4月下降走勢。重點30城供應一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%，絕對量基本恢復到本輪行情啟動時2月水平，受去年基數(shù)較低影響，前5月累計成交上漲28%。一線北京、上海、深圳高位轉(zhuǎn)降，二線跌多漲少，但降幅收窄，主要因成都、武漢、佛山、寧波等核心城市成交環(huán)比持增。地市層面，5月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，整體溢價率水平也得以維持在6.5%的相對高位。

??01新增供應

??環(huán)比再降27%為5年同期最低

??穗鄭等縮量超6成

??5月，30個重點城市新增供應1200萬平方米，環(huán)比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應量的一半左右。供應規(guī)模連續(xù)2個月下跌且跌幅還在擴大，充分表明“小陽春”退潮后，市場重歸理性，房企供貨積極性下降。

??分能級來看，4個一線城市整體預計供應182萬平方米，環(huán)比下降25%，同比仍增34%，前5月累計同比微增4%。廣州供應縮量尤為明顯，經(jīng)歷3、4月月均百萬平的供應小高峰后，5月廣州供應規(guī)模驟降至41萬平方米。北京供應繼續(xù)保持低位，本月僅有越秀天玥、國祥源境、中建長安麓院等個位數(shù)項目取證。上海、深圳供應略有改善，由于低基數(shù)效應，同比顯著增長，并帶動一線城市整體供應同比正增。

??26個重點二三線城市合計供應1018萬平方米，環(huán)比下降27%，同比下降8%，前5月累計同比增長9%。環(huán)比來看，7成以上城市供應回調(diào)，合肥、南寧、濟南等城市供應規(guī)模相較上月腰斬，昆明由于市場持續(xù)低迷，開發(fā)商供貨更趨謹慎，全月供應更是歸零，唯有西安、寧波、南京等7個城市供應逆勢放量，其中東莞增幅47%居前。同比來看，6成以上城市本月供應面積低于去年同期，蘇州、無錫、徐州等縮水40%以上，與眾不同的是廈門、重慶、東莞等同比大增，但主要是因為去年同期疫情阻礙取證導致供應基數(shù)偏低。

??02新房成交

??環(huán)比降8%至2月水平

??滬杭蓉等受供給結(jié)構(gòu)影響高位回落

??5月整體成交規(guī)模一降再降，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。據(jù)CRIC監(jiān)測，30個城市商品住宅成交1606萬平方米,與2月絕對量基本持平。變化情況來看，環(huán)比下降8%，同比持增22%，雖然單月成交量仍略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場呈現(xiàn)穩(wěn)中微降行情。

??各能級城市均出現(xiàn)不同程度回落， 一線成交縮量，環(huán)比下滑22%、降幅高于30城平均，同比仍增51%。究其原因，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降，北京主要受限于供應，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應占比超65%，也使得5月成交環(huán)比下降39%。

??二三線城市熱度小幅回落，降幅較上月有放緩趨勢。不過不同城市還是存在顯著分化行情：成都熱點恒熱，單月成交突破200萬平方米，獨占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟南、佛山、寧波、東莞、長春等也存在不同程度的觸底回升行情，環(huán)比持增。多數(shù)城市環(huán)比持降，降幅較為顯著超3成的主要集中在長三角二三線城市，以合肥、嘉興、徐州為典型代表，經(jīng)歷了前期的放量，伴隨著剛需剛改退潮，整體成交動能大不如前，市場復歸理性。

??03項目去化

??蘇廈甬等中高改善熱銷拉升去化

??京滬深杭蓉等熱度轉(zhuǎn)降

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率穩(wěn)中有降至43%，較上月下降8個百分點。從周度變化來看，月初至月中由32%降至27%，下旬受推盤結(jié)構(gòu)影響，回升至59%，最近一周再度下跌至48%。

??聚焦到單個城市，5月各城市環(huán)比跌多漲少，蘇州、廈門、寧波等隨著核心區(qū)中高端優(yōu)質(zhì)樓盤集中入市去化率呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增；天津、鄭州也小幅回升至3成左右。值得關(guān)注的是，前期熱點核心一二線諸如北京、上海、深圳、杭州、成都等市場熱度均有轉(zhuǎn)降趨勢，一方面與推盤結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，部分城市諸如上海、深圳等加強了外圍區(qū)域供應，拉低了平均去化率；另一方面杭州、成都等購買力面臨階段性疲軟態(tài)勢，隨著改善盤集中入市，分流了客戶需求，去化率亦有轉(zhuǎn)降情況。還有少數(shù)城市諸如武漢、常州，市場暫無明顯起色，去化率仍維持在13%左右低位徘徊。

??04庫存

??環(huán)比再降2%

??成交降幅更大致部分去化周期反增至18個月以上

??5月，多數(shù)城市供應繼續(xù)縮量，30個重點城市整體供求比由上月的0.94降至0.75，供需關(guān)系愈加趨緊，合肥、長沙、武漢等轉(zhuǎn)入階段性供不應求，北京、廣州等供求比更是低于0.5。受此影響，30城庫存規(guī)模繼續(xù)收縮，面積環(huán)比下降1.9%，成都、合肥、濟南庫存降幅超過5%。

??半數(shù)以上城市消化周期進一步縮短，深圳、廈門收縮超過10%，但徐州、大連等城市盡管庫存規(guī)模微降，但成交下滑幅度更大，因此消化周期不降反升，庫存風險有增無減。從絕對值來看，七成以上城市消化周期低于18個月的警戒線，上海、合肥等消化周期在6個月左右。

??05二手住房

??成交環(huán)降14%較高點跌三成

??廈杭蘇寧等降幅明顯

??5月，17個重點城市二手房成交面積預計為761萬平方米，環(huán)比再降14%，較3月的年內(nèi)高點下降約29%，同比增58%，前5月二手房累計成交3863萬平方米，累計同比增長72%，同比和累計同比增幅均有所收窄。

??環(huán)比來看，除揚州、資陽微增外，其余15個城市成交表現(xiàn)都弱于上個月，相比之下，杭州、廈門面臨更大的回落壓力，成交面積下跌接2成以上，而深圳、東莞、佛山等大灣區(qū)城市，市場顯現(xiàn)相對韌性，成交環(huán)比跌幅在10%以內(nèi)。

??與今年的單月成交最大值（一般出現(xiàn)在3月）相對比，杭州、北京5月成交規(guī)模近乎腰斬，廈門、青島等降幅超30%，表明二手房市場冷熱變化更為劇烈。而蘇州、東莞、佛山跌幅低于20%，回調(diào)斜率相對平緩、市場運行相對平穩(wěn)，剛需市場有所降溫，但不妨礙堅挺的二手終改乃至豪宅需求繼續(xù)釋放。

??同比來看，多數(shù)城市維持正增長。反觀杭州、北京等，同比增幅已經(jīng)收窄至3成左右，廈門二手房市場疲態(tài)盡顯，置業(yè)者觀望情緒又驅(qū)濃重，成交同比更是已然轉(zhuǎn)跌。

??06土地市場

??成交建面同比降幅收窄

??溢價率較上月小幅回落

??2023年5月，杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價率均超過7%，并且均出現(xiàn)了搖號成交的情況，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在6.5%的相對高位。房企拿地來看，除杭州被民營房企“包場”拿下外，其余大部分城市拿地主力依舊是央國企。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止5月25日，一線城市本月共成交土地83萬平方米，同環(huán)比降幅均超七成。成交金額僅133億元，環(huán)同比降幅均超80%。具體城市來看，除北京在月初搖號成交兩宗宅地外，其余三城無宅地成交。滬、廣分別有3、4宗商辦地塊底價成交，深圳零成交。

??二線城市的成交規(guī)模與上月基本持平。成交建面為1175萬平方米，與上月變化不大，但同比微降7%。受杭州、南京、成都等主力城市高價地集中成交的影響，成交金額環(huán)比上漲26%至893億元，同比微增4%。受優(yōu)質(zhì)地塊占比提升的影響，樓板價進一步上漲至7596元/平方米。本月僅西安、成都、南京三城成交建面超過了100萬平方米。榜首西安成交建面為183萬平方米，共涉及20宗地，除高新三期、航天城兩宗宅地搖號外，其余地塊均底價成交。居于第二位的為成都，成交建面達163萬平方米，涉及22宗地。市場熱度來看，杭州、南京、廈門、福州、成都熱度相對較高，整體溢價率均在7%以上，并且均有地塊觸頂搖號成交，市場熱度可見一斑，其余城市以底價成交為主。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價漲?？偝山唤鎯H3764萬平方米，環(huán)比下降了11%，同比大降44%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，僅東莞一個城市成交規(guī)模超過100萬平方米，成交建面僅117萬平方米，其次是南通，成交建面95萬平方米，位于第三、四、五位的分別是宿遷、湖州和淮安，成交建面分別為93、91和75萬平方米。從區(qū)域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，義烏、昆山、佛山、臺州、泉州和太倉等長三角和珠三角城市均有部分地塊溢價成交，其余區(qū)域城市土拍仍以底價成交。

??07縱觀

??6月年中沖刺，供應預期放量

??成交或低位回升增幅有限

??總體來看，5月政策底已至，中央無重磅政策出臺，地方僅核心城市南京、杭州局部放松限購，整體5月供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢。除了受限于供應之外，核心原因還在于經(jīng)濟面疲軟導致居民對未來預期悲觀，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長動能持續(xù)放緩。

??展望后市，我們認為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點，為了沖刺年中業(yè)績，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應預期環(huán)比持增。成交則有望迎來小幅放量。

??不同城市分化行情延續(xù)：一是前期熱點城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預期穩(wěn)中有增，客戶需求仍在修復之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動的城市短期內(nèi)成交難見明顯起色，預期還將低位持穩(wěn)一段時間。