??7月17日上午，國家統(tǒng)計局公布了2023年上半年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標來看，市場需求逐步恢復，生產(chǎn)供給持續(xù)增加，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，經(jīng)濟運行整體回升向好，但內(nèi)生需求較弱的現(xiàn)象尚未逆轉。

??房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，銷售環(huán)比止跌回升，但受制于去年高基數(shù)，面積累計同比降幅擴大、金額累計同比漲幅收窄。不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標尚未止跌，僅竣工數(shù)據(jù)在“保交樓”之下保持正增長。

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??二季度經(jīng)濟穩(wěn)步回升同比增6.3%

??內(nèi)生需求較弱現(xiàn)象尚未逆轉

??上半年GDP同比增長5.5%，比一季度加快1個百分點，好于去年全年3%的增速，快于疫情平均三年4.5%增速。分季度看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，二季度增長6.3%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.8%。

??整體來看上半年經(jīng)濟增長回升態(tài)勢比較明顯，一方面是消費的拉動繼續(xù)增強，1-6月社會消費品零售總額227588億元，同比增長8.2%，比一季度加快2.4個百分點，而上半年最終消費支出增長對經(jīng)濟增長的貢獻率達到77.2%，比去年全年貢獻率明顯提升；另一方面，疫情放開后，服務業(yè)加快恢復。上半年，服務業(yè)增加值同比增長6.4%，比一季度加快1.0個百分點，服務業(yè)增長對經(jīng)濟增長的貢獻率超過60%。

??在金融數(shù)據(jù)層面，4、5月連續(xù)下滑趨勢有所緩解，經(jīng)濟恢復的韌性仍存。6月信貸、社融數(shù)據(jù)超出市場預期，信貸在高基數(shù)下實現(xiàn)同比多增，6月人民幣貸款增加3.05萬億元，同比多增2296億元。6月社融雖同比少增0.97萬億，但數(shù)據(jù)超市場預期，M2增速同比回落但依舊保持在高位。

??值得注意的是，在宏觀政策顯效發(fā)力，國民經(jīng)濟向常態(tài)化運行軌道回歸，呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢的同時，內(nèi)生需求動能不足問題仍凸顯，其中6月社會零售同比增速較上月收窄9.6個百分點至3.1%，而固定資產(chǎn)投資增速同樣在持續(xù)下滑。此外，M1M2剪刀差持續(xù)擴大，說明資金活化程度不高，經(jīng)濟活動偏弱。

??02

??6月商品房銷售面積、金額環(huán)比增49%和33%

??上半年面積降幅擴大至5.3%

??上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點，累計增速連續(xù)兩個月加速下滑，增速回歸至年初市場剛啟動水平。商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。金額、面積累計增速大幅回落主要源自去年6月基數(shù)較高。

??整體來看，上半年商品房銷售金額、面積累計同比好于去年全年，走勢上在一季度迅速沖高后持續(xù)回落，則反映出當前市場略顯疲軟。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年逆勢上漲的除了行情相對獨立的西安、前期深度調整的寧波、嘉興，以及長沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線城市外，大多數(shù)城市成交尚屬低點。

??就單月表現(xiàn)而言，6月在企業(yè)供貨放量、沖刺業(yè)績之下，市場延續(xù)了5月份止跌回升態(tài)勢。6月商品房銷售面積13075萬平方米，環(huán)比增長49%，商品房銷售額13305億元，環(huán)比增長33%，成交絕對量僅次于1-2月和3月。

??但同比來看，2023年6月份成交金額、面積是2015年以來同期最低，市場壓力不容小覷。6月商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%。面積同比在5月轉負后加速下滑。而金額同比在年初轉正之后再度跌入負區(qū)間，6月同比增速較5月下滑26.1個百分點。

??盡管單月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場在底部仍具有一定支撐，但增長動能衰退的趨勢并未得到逆轉。這一點從CRIC重點監(jiān)測的30城數(shù)據(jù)也可見一斑。前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉降趨勢，隨著適銷對路樓盤集中入市，客戶分流，整體剛改客群對樓市的支撐作用在減弱。

??03

??6月竣工同比漲幅收窄8個百分點至16%

??新開工累計、單月同比降幅雙雙擴大

??1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

??無論是從上半年累計還是單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，今年新開工指標持續(xù)承壓，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目意愿低迷，銷售回款也并未用于土地投資，更多是集中在“保交樓”與減輕自身債務壓力之上。因此新開工增速沒有明顯改觀，持續(xù)負增長同時保持相對低位。相應的，竣工則始終保持較快增長，但單月同比增速逐步收窄。

??其中，竣工累計增速雖較1-5月收窄0.6個百分點，但為近19個月次高，僅次于1-5月，且連續(xù)6個月維持正增長。

??6月竣工面積為6078萬平方米，環(huán)比增長47%，絕對量接近3月份水平。同比增幅則繼續(xù)收窄8.1個百分點至16.3%，若與4月份增速高點相比，下降近25個百分點。

??新開工走勢與竣工截然相反，累計同比、單月同比降幅雙雙擴大，未見企穩(wěn)信號出現(xiàn)。1-6月新開工累計增速較1-5月降幅擴大1.7個百分點。

??6月新開工面積10157萬平方米，同比下降30.3%，降幅較1-5月擴大3個百分點。環(huán)比因前期基數(shù)較低，增長43%。絕對量來看，6月新開工面積較2023年月均增長2%，但較2022年月均開工量下降7%。

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??6月房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增26%、同比降10.3%，

??絕對量為近五年同期新低

??1—6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴大0.7個百分點，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個月加速下跌。累計同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月水平附近。

??單月來看，6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達12849億元，同比下降10.3%，跌幅較1-5月幾乎持平，略微收窄0.2個百分點。6月開發(fā)投資絕對量有所企穩(wěn)，環(huán)比增長26%，好于3、4、5月份，與2022年全年月均開工量相比增長10%，但仍是近五年同期低點，規(guī)模上回到了2016年、2017年同期水平。

??開發(fā)投資的持續(xù)走低主要受到新開工低迷以及房企投資驟減的影響?？梢钥吹?，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金累計同比雖下降-9.8%，但較去年已有明顯改善。資金的改善并未帶動企業(yè)土地投資的積極性，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-6月300城土地成交金額下跌21.5%，拿地百強房企投資金額下跌9%。

??綜合而言，房地產(chǎn)投資還會處于低位運行。但是隨著房地產(chǎn)市場調整逐步到位，房地產(chǎn)投資也將會會逐步回到合理水平。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??二季度成交節(jié)節(jié)回落，6月雖然止跌但整體仍弱，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限。此外，二手房市場下行壓力進一步顯現(xiàn)，成交同、環(huán)比齊跌，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

??展望后市，我們認為，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復蘇主基調。

??各城市分化行情預期延續(xù)，熱點城市和熱點項目個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

??資金壓力和預期修復緩慢仍是阻礙企業(yè)新開工和投資意愿的兩大因素，預計新開工、投資將繼續(xù)下探，金融十六條后續(xù)落地政策執(zhí)行下竣工繼續(xù)保持高增長。