??01 /  調(diào)控政策依然有相當(dāng)大的放松空間

??雖然調(diào)控政策與樓市興衰并不是線性對(duì)應(yīng)關(guān)系，但政策對(duì)市場(chǎng)的影響也是非常巨大的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、拿地、開工、交易量大幅回落，市場(chǎng)進(jìn)入衰退期，其核心動(dòng)因是經(jīng)濟(jì)周期使然，但不合理、不合時(shí)宜的各類限購政策也起到了推波助瀾的作用。有些政策具有是時(shí)限性，在出臺(tái)的時(shí)候有必要，但時(shí)過境遷，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化，相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng) “與時(shí)俱進(jìn)”，積極的調(diào)整政策口徑，讓政策與市場(chǎng)實(shí)際更加匹配。現(xiàn)在樓市正處在困難時(shí)期，一些城市開始取消或放松限購、限售、限貸等政策，這是應(yīng)有之義，但是否做到位了？還有哪些城市應(yīng)該調(diào)整，實(shí)際卻沒有行動(dòng)？取消各類限制政策，并不一定會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)很快止跌回升的態(tài)勢(shì)，但可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的營商發(fā)展環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸一個(gè)正常的行業(yè)序列，也是政府部門逐漸收回有形之手的難得契機(jī)。

??02 /  無論是拿地還是出貨量，民營房企普遍信心不足

??從上半年的拿地榜和銷售榜看，TOP50以內(nèi)民企占比非常小，尤其是拿地榜上，民企鮮有身影。央企國企在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，核心原因是在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，原先負(fù)債率低、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，且有一定產(chǎn)品經(jīng)營特色的央國房企，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，尤其是這類企業(yè)融資成本低，且資金來源有保障，這是一般民企所不能比的。央企國企走在聚光燈下，與之對(duì)應(yīng)的另一面就是暫處燈光之外的民企，努力維持企業(yè)運(yùn)作，保持現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，聚焦保交樓，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。民企較少參與土地市場(chǎng)拿地，一方面是信心不足，另一方面更是荷包不足。為了維持基本的公司運(yùn)作，尤其是團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，和發(fā)展能力的持續(xù)，需要參與一定規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)。代建是一個(gè)重要途徑，但是代建同樣有一定的門檻和規(guī)則，“旋轉(zhuǎn)門”“玻璃門”是民企參與代建經(jīng)常遇到的問題。

??03 /  經(jīng)濟(jì)及收入增長前景不明，消費(fèi)者入市觀望情緒重

??房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，離不開消費(fèi)者的參與。對(duì)于樓市而言，消費(fèi)者“買漲不買跌”的現(xiàn)象歷來存在。即便這個(gè)屢屢被市場(chǎng)驗(yàn)證的理論，在市場(chǎng)總供需關(guān)系發(fā)生變化的今天，恐怕也得重新思考和推論。市場(chǎng)沒有因?yàn)檎咦兣棉D(zhuǎn)，原因并非是企業(yè)沒有足夠的供應(yīng)量，而是有效需求不足。有效需求是指有支付能力且有支付意愿的需求。從支付能力看，現(xiàn)在我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，與西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系并不牢靠，對(duì)外出口回落；儲(chǔ)蓄率上升，消費(fèi)不振，居民支付能力有所下降。購買意愿方面，經(jīng)過20多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，我國居民住房條件有了明顯改善，人均住房建筑面積達(dá)到40平方米左右，戶均住房套數(shù)超過1，絕對(duì)住房困難的人口比例大幅下降。另外，近十年來，政府主導(dǎo)的住房保障工作也取得了重大進(jìn)展，自2008年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來，全國累計(jì)開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套，2200多萬困難群眾取得住房補(bǔ)貼，幫助2億多困難群眾實(shí)現(xiàn)安居?？傮w看，居民對(duì)住房需求從基本的“安身”層面過渡到“改善”層面。再者，商品房也不再普遍被認(rèn)為是可靠的投資品，市場(chǎng)有張有落成為常態(tài)。這些都影響了居民購房的決策，原有的市場(chǎng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)不再應(yīng)驗(yàn)，市場(chǎng)規(guī)律需要重構(gòu)。

??04 /  美元升值加息周期，警惕國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格中樞回落

??外部發(fā)展環(huán)境同樣深刻影響國內(nèi)樓市的運(yùn)作。美元走勢(shì)就是典型的影響因素。近期最受關(guān)注的是美元升值和人民幣貶值，從趨勢(shì)圖看，人民幣兌美元6月30日最高達(dá)到7.2689元兌1美元。我們相信，人民幣兌美元沒有大幅貶值的基礎(chǔ)，但短期內(nèi)的匯兌風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，這也影響到不少人的決策。尤其是二季度以來，人民幣兌美元匯率開始突破7：1這一關(guān)鍵點(diǎn)位。經(jīng)濟(jì)預(yù)期、地緣政治和戰(zhàn)爭、美元加息、美國制造業(yè)新政等，各種因素疊加，包括中國在內(nèi)的新興市場(chǎng)不得不面對(duì)資金外流、貨幣貶值、國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值下跌 ，價(jià)值中樞回落的問題。對(duì)于房地產(chǎn)而言，一線城市的高端二手房拋盤量上升、報(bào)價(jià)回落，這也是資金外流的表現(xiàn)。目前二手房拋盤的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市向其他城市漫延。房地產(chǎn)價(jià)格的回落是市場(chǎng)機(jī)制選擇的結(jié)果，而且在某種程度上對(duì)首套和改善住房的消費(fèi)者是好事。但也應(yīng)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格叢林社會(huì)，畢竟有日本、臺(tái)灣等地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格崩盤帶來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)大衰退的前車之鑒。