??導(dǎo)語

??5月大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，環(huán)比微增，同比持跌。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2024年“五一”假期房企推盤積極性不高，即便熱度居前的成都、西安推盤個數(shù)也不足5個，在整體低迷的市場環(huán)境之下，五一新房成色一般。17個重點監(jiān)測城市認購面積同環(huán)比下降3成左右，多數(shù)城市項目來訪、認購環(huán)比上升，而同比持降，熱點城市和熱銷項目個數(shù)還在減少；目前僅核心區(qū)改善盤+大折扣剛需盤尚能走量。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，未來走勢又將如何？

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??五一假期推盤縮量，成交備案同環(huán)比降6-7成
核心一二線同比跌幅小于三四線

??從供應(yīng)層面來看，2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤積極性不高，即便是短期內(nèi)熱度居前的成都、西安五一期間開盤個數(shù)也不足5個，多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落。

??從CRIC監(jiān)測的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來看，43個重點監(jiān)測城市累計成交42.65萬平方米，環(huán)比下降70%，同比下降59%，較2023年國慶假期日均降幅也達到了7成以上。各能級城市環(huán)比跌幅均在7成左右，同比來看，核心一二線城市跌幅略小于三四線，北京、成都等因去年低基數(shù)影響，同比持增，多數(shù)三四線成交仍處低位，除江門、佛山、汕頭、溫州外，余下三四線假期備案面積均不足1萬平方米。

??02

??認購面積同環(huán)比降3成
京蓉新政刺激來訪、認購回升

??津?qū)庎嵉瓤蛻粲^望加劇考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時結(jié)合了克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，五一成色相對一般，17個重點城市認購面積同環(huán)比降幅均在3成以上。其中北京、西安等短期內(nèi)熱度較高，五一假期認購面積同環(huán)比齊增；濟南主要受到去年基數(shù)較低影響，同比倍增。

??細化到項目來訪、認購層面，16個重點城市五一假期項目來訪組數(shù)和認購較4月末均有了不同程度回升，但是多數(shù)城市同比持跌，仍處相對低位。典型城市大體分為以下幾類：

??一是以北京、成都為代表，市場基本面尚可，短期限購松綁等利好政策加持，使得市場熱度延續(xù)。以北京為例，五一周單盤來訪135組，認購6套，環(huán)比分別上漲了52%和500%，部分新房項目收獲熱銷，熱銷樓盤假期期間認購量在20套以上，日均到訪量達50組左右；熱銷樓盤普遍為五環(huán)外新房，疊加430政策影響，五環(huán)外項目熱度提升。成都如是，因五一節(jié)前出臺新政，全面取消限購，上調(diào)公積金貸款額度，使得市場保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，據(jù)克而瑞問卷調(diào)研（30個樓盤樣本）：五一期間有約5成項目來訪量上漲，其中3成為小幅上漲，另有2成保持穩(wěn)定；成交量看，4成項目成交上漲，但僅1成項目漲幅較大，多項目小幅上漲或保持穩(wěn)定；從購房預(yù)期來看，超5成項目對解除限購之后的市場持看穩(wěn)預(yù)判，市場預(yù)期好于春節(jié)調(diào)研（58%看空）。

??二是天津、南京、鄭州等城市短期內(nèi)觀望加劇，項目來訪量同環(huán)比齊增，但認購量尚不及去年同期。以南京為例，“以舊換新”政策推出以來，市場反應(yīng)較為積極。五一期間案場調(diào)研顯示，主城及近郊板塊來訪增量明顯，主城項目超100%，累計超3000組客戶報名，認籌超300組，河西、燕子磯、大校場等板塊項目熱度較高。再如鄭州，五一期間典型項目營銷動作聚焦提傭、增加折扣、特價房等維度，暫無新的模式出臺，不過提傭政策的確可以在短期內(nèi)快速攬獲客戶，單盤五一期間來訪量高達140組，環(huán)比上漲69%，同比上漲15%。

??三是多數(shù)城市仍處深度調(diào)整期，目前項目來訪、認購保持環(huán)比上升，同比下降，諸如長沙、合肥等城市表現(xiàn)比較平淡，五一假期僅相當(dāng)于一個普通周末。譬如長沙，五一小長假市場環(huán)比拉升較大，典型項目來訪和認購增幅分別達到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。項目反饋來看，五一僅相當(dāng)于平常周末水平，市場低迷以及陰雨天氣等影響，客戶看房意愿不高，認購意愿較低，轉(zhuǎn)化率偏低。

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??項目去化：特價房+強渠道或成“標(biāo)配”
核心區(qū)改善盤+大折扣剛需盤尚能走量

??盤點各城市五一假期不同城市各項目營銷動作，不難發(fā)現(xiàn)，特價房+強渠道已成為“標(biāo)配”，五一期間多數(shù)城市案場折扣力度基本與前期持平或穩(wěn)步加碼，不過熱點城市和熱銷項目個數(shù)減少也是不爭的事實，五一期間重點城市項目開盤去化率基本與4月持平或小幅微降。熱點城市諸如西安亦有降溫跡象，西安五一期間僅4盤加推384套房源，整體去化率為39%，去化未達到市場預(yù)期。合肥五一市場僅6 盤推售602套房源，整體去化率僅為15%，較4月下降9個百分點。

??目前來看，熱銷盤主要有以下幾類共性特征：一類為供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤，這類樓盤往往產(chǎn)品力強，或擁有重點學(xué)區(qū)加持；另一類為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預(yù)期。

??從各項目成交客戶的特征來看，我們發(fā)現(xiàn)改善“優(yōu)中選優(yōu)”、剛需分流至二手房市場的現(xiàn)象更為顯著。改善盤除了供應(yīng)稀缺之外，往往需要搭配價格優(yōu)勢或產(chǎn)品力優(yōu)勢方能取得不錯的去化效果，譬如成都外光華建發(fā)書香云錦項目地處板塊核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源+限購解除+產(chǎn)品力，首開表現(xiàn)較好，去化約5成；再如成都二八板塊招商中旅中環(huán)臻邸首開推出164套房源，地段+品牌+產(chǎn)品力（高得房率+端廳等），疊加渠道2.5%高傭，首開去化約6成。剛需客戶則呈現(xiàn)出顯著的購買力降級。持續(xù)被分流至二手房市場。

??總體來看，月末核心一二線城市限購松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，五一市場還是保持著穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，不過政策效果遠不及預(yù)期。展望未來，我們認為，5月大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，環(huán)比微增，同比持跌。各城市仍將延續(xù)分化行情：北京、成都等因新政加持，短期來訪、認購上升，市場熱度有望延續(xù)；南京、鄭州、天津等客戶觀望情緒加劇，來訪能否轉(zhuǎn)化為認購仍有待市場檢驗；而余下的多數(shù)城市行情相對平淡，成交也已進入筑底階段，降無可降，或?qū)⒀永m(xù)低位波動。