??導(dǎo)語(yǔ)

??市區(qū)風(fēng)貌別墅供應(yīng)增加、戶(hù)型設(shè)計(jì)注重空間尺度與功能性平衡、公區(qū)藝術(shù)化的美學(xué)設(shè)計(jì)以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)等方面，構(gòu)成了此輪上海豪宅市場(chǎng)產(chǎn)品力的重要提升點(diǎn)

??◎  文 / 克而瑞研究中心

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??上海豪宅產(chǎn)品更為多樣化，產(chǎn)品力提升

??隨著豪宅產(chǎn)品供應(yīng)放量，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)上海豪宅市場(chǎng)將面臨分化行情，客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品會(huì)更加挑剔。具體從產(chǎn)品層面來(lái)看，市區(qū)風(fēng)貌別墅供應(yīng)增加、戶(hù)型設(shè)計(jì)注重空間尺度與功能性平衡、公區(qū)藝術(shù)化的美學(xué)設(shè)計(jì)以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)等方面等方面，構(gòu)成了此輪上海豪宅市場(chǎng)產(chǎn)品力的重要提升點(diǎn)。

??1、產(chǎn)品類(lèi)型：上海豪宅產(chǎn)品供應(yīng)更為多樣化

??對(duì)比之前上海的豪宅項(xiàng)目多是平層產(chǎn)品，2024年以來(lái)的豪宅供應(yīng)中，豪宅產(chǎn)品的類(lèi)型更為豐富多樣化，給高凈值客戶(hù)提供更多選擇。

??（1）通過(guò)城市更新打造風(fēng)貌別墅產(chǎn)品

??2024年以來(lái)上海豪宅市場(chǎng)有一個(gè)重要的特征，就是核心城區(qū)風(fēng)貌別墅類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)明顯增加。上海核心城區(qū)舊改區(qū)域與歷史風(fēng)貌區(qū)高度重合，為保護(hù)歷史風(fēng)貌，遵循“留改拆”原則，通過(guò)城市更新打造風(fēng)貌別墅區(qū)。在保留上海石庫(kù)門(mén)和傳統(tǒng)里弄建筑肌理的同時(shí)，也滿(mǎn)足了市場(chǎng)高端需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年至2025年上海城市更新類(lèi)風(fēng)貌別墅的供應(yīng)量預(yù)期較大。

??如弘安里項(xiàng)目原址虹口區(qū)四川北路街道17街坊，作為上海城市更新歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，延續(xù)原有“一街坊、多組團(tuán)”的風(fēng)貌特征，打造121席百年歷史風(fēng)貌住宅、里弄?jiǎng)e墅，與上海海派文化履跡相承。綜合運(yùn)用新老磚結(jié)合、青紅磚拼筑、仿木鋁合金門(mén)窗、石材幕墻等，延續(xù)原有多樣化建筑立面，力求還原歷史風(fēng)貌。

??（2）城區(qū)低密社區(qū)項(xiàng)目打造多樣化產(chǎn)品

??城區(qū)低密社區(qū)的豪宅項(xiàng)目通過(guò)多樣化的產(chǎn)品打造也為上海豪宅市場(chǎng)帶來(lái)更多選擇。如位于浦東新區(qū)三林濱江南片區(qū)的華潤(rùn)置地前灘潤(rùn)璟，是“21世紀(jì)海派生活實(shí)踐區(qū)”規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分。以海派風(fēng)格規(guī)劃圍合式社區(qū)，融合衡復(fù)風(fēng)貌的建筑形態(tài)，打造洋房+疊墅+合院的產(chǎn)品。

??2、戶(hù)型設(shè)計(jì)：更注重空間尺度與功能性的平衡

??上海豪宅產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)計(jì)角度，更注重空間尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面積段，既要求保證產(chǎn)品整體的空間尺度，也要保證功能性的完善。

??（1）優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)提升豪宅產(chǎn)品的得房率

??在此輪上海入市的平層豪宅產(chǎn)品中，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、龍盛灣上、中海順昌玖里等鋼結(jié)構(gòu)超高層項(xiàng)目，通過(guò)優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)提升高層豪宅產(chǎn)品的得房率，一定程度上助力了項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。

??如龍盛灣上項(xiàng)目通過(guò)核心筒鋼結(jié)構(gòu)的框架核心，將樓體承重放在了核心筒和建筑外圍的框架結(jié)構(gòu)，打造大尺度的自由空間。融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期也通過(guò)對(duì)核心筒結(jié)構(gòu)的精心優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了超過(guò)80%的得房率，在目前上海市中心舊改項(xiàng)目中絕無(wú)僅有。

??（2）豪宅戶(hù)型創(chuàng)新打造差異化產(chǎn)品亮點(diǎn)

??此外，在上海豪宅產(chǎn)品供應(yīng)井噴、競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)背景下，房企在豪宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中也會(huì)通過(guò)一定的產(chǎn)品創(chuàng)新打造差異化的產(chǎn)品亮點(diǎn)，為客戶(hù)創(chuàng)造需求、提升產(chǎn)品價(jià)值。

??如保利世博天悅坐擁一線(xiàn)臨江資源，西邊套打造270度視野、兩面望江。同時(shí)，在奇數(shù)層中間套的T1戶(hù)型設(shè)計(jì)中，通過(guò)挑空打造4米大進(jìn)深的空中泳池，增加進(jìn)深空間、實(shí)現(xiàn)中間套的雙面采光，以約11-13米超寬L型采光面的戶(hù)型創(chuàng)新打造產(chǎn)品差異化。

??（3）產(chǎn)品打造更精細(xì)化滿(mǎn)足豪宅客戶(hù)需求

??在當(dāng)前的上海豪宅市場(chǎng)，真正的豪宅產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在全面標(biāo)配品牌的硬件與家電，更重要的是通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)，精確捕捉并滿(mǎn)足豪宅客戶(hù)群體的實(shí)際生活需求，進(jìn)一步提升豪宅的產(chǎn)品價(jià)值。

??綠城外灘蘭庭經(jīng)過(guò)充分的客戶(hù)調(diào)研，從目標(biāo)客群的心理需求、家庭成員組成、生活方式等出發(fā)，打造了精細(xì)化、定制化的高端收納體系，不僅滿(mǎn)足了高凈值人群對(duì)審美的高標(biāo)準(zhǔn)，也迎合了他們對(duì)生活品質(zhì)和細(xì)節(jié)的特定需求。

　　對(duì)于目前上海市場(chǎng)的豪宅產(chǎn)品而言，兼顧尺度與功能也很重要。上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期的286平方米戶(hù)型在玄關(guān)處巧妙設(shè)置了儲(chǔ)藏室。這一空間不僅滿(mǎn)足了收納需求，更可化身為入戶(hù)衣帽間，便于日常更換衣物與鞋履，細(xì)致入微地關(guān)照了豪宅居住者的日常便利。

??3、公區(qū)設(shè)計(jì)：更多的人文藝術(shù)風(fēng)格滿(mǎn)足精神追求

??從公區(qū)設(shè)計(jì)角度來(lái)看，上海豪宅之前在公區(qū)層面更多的是通過(guò)材質(zhì)和建筑本身來(lái)打造豪宅的尊貴感和空間感。但今年以來(lái)，上海豪宅項(xiàng)目將人文藝術(shù)風(fēng)格整體融合引入社區(qū)空間，特別是像宸嘉發(fā)展、香港置地這樣的把文化藝術(shù)元素融入豪宅的標(biāo)桿企業(yè)的代表作品入市，大大提升了豪宅的產(chǎn)品力，滿(mǎn)足了高凈值人群對(duì)優(yōu)雅生活、美學(xué)享受和人文藝術(shù)等精神層面的高品質(zhì)追求。

??上海宸嘉嘉佰道項(xiàng)目，通過(guò)藝術(shù)化的公區(qū)打造傳達(dá)出前衛(wèi)的設(shè)計(jì)和藝術(shù)理念，將藝術(shù)感精致地融入到社區(qū)的每一個(gè)角落。社區(qū)大堂通過(guò)勞倫黑金與雅柏白大理石的設(shè)計(jì)拼接，增強(qiáng)了空間的層次感，賦予了大堂獨(dú)特的藝術(shù)氣息和視覺(jué)沖擊力。漫步在項(xiàng)目中，精美的藝術(shù)品與流暢的弧形設(shè)計(jì)也隨處可見(jiàn)，它們相互輝映，共同營(yíng)造出一種流動(dòng)的藝術(shù)美感，為公區(qū)空間注入了無(wú)限的生命力和藝術(shù)氣息。

??徐匯濱江香港置地啟元，突破了傳統(tǒng)住宅公區(qū)設(shè)計(jì)的常規(guī)，采用了轉(zhuǎn)角、切割、圓弧等復(fù)雜設(shè)計(jì)手法，巧妙地將藝術(shù)美學(xué)與公區(qū)設(shè)計(jì)相結(jié)合。不僅為高凈值人群提供了一個(gè)視覺(jué)上的享受，更滿(mǎn)足了他們對(duì)人文藝術(shù)精神層面的深度需求。

??4、物業(yè)服務(wù)：高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)打動(dòng)豪宅客戶(hù)

??高凈值人群對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)有著深刻的理解與追求。他們追求高品質(zhì)生活，不僅對(duì)住宅的空間布局、景觀(guān)設(shè)計(jì)及配套設(shè)施有著極高的標(biāo)準(zhǔn)，并且在物業(yè)服務(wù)上，他們期待能夠享受到個(gè)性化和定制化的解決方案，以滿(mǎn)足其獨(dú)特的生活和商務(wù)需求。因此，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為贏(yíng)得高凈值人群認(rèn)可的關(guān)鍵。

??融創(chuàng)以其高端、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)贏(yíng)得了良好的口碑。在外灘壹號(hào)院一期，客戶(hù)服務(wù)滿(mǎn)意度常年保持在98分的高水平。特別是在疫情期間，為了能夠迅速響應(yīng)居家隔離的的業(yè)主們的需求，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院的物業(yè)管家將“家”搬到了業(yè)主樓下，提供24小時(shí)的貼心陪伴。

??融創(chuàng)外灘壹號(hào)院一期物業(yè)的用心和周到收獲了業(yè)主的廣泛贊譽(yù)。融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期的服務(wù)體系在一期成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了再度升級(jí)，將增加了高品質(zhì)定制化服務(wù)、超級(jí)管家一站式服務(wù)、星級(jí)酒店禮賓標(biāo)準(zhǔn)以及圈層活動(dòng)等。值得注意的是，在外灘壹號(hào)院二期的開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)中，外灘壹號(hào)院一期業(yè)主的復(fù)購(gòu)率達(dá)到20%。這一比例充分證明了融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)的卓越品質(zhì)和業(yè)主的高度信賴(lài)。

??02

??到底誰(shuí)在買(mǎi)？
構(gòu)成此輪上海豪宅客群的四類(lèi)需求

??誰(shuí)是這波上海豪宅的主要購(gòu)買(mǎi)人群？克而瑞研究中心通過(guò)房企、中介和機(jī)構(gòu)等渠道，進(jìn)行多組客戶(hù)深訪(fǎng)。

??調(diào)研表明，從年齡段看，購(gòu)房的主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉(zhuǎn)移，這群新貴中大部分資金來(lái)源還是父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對(duì)地段、房型、圈層、風(fēng)水都有具體的偏好。

??按總價(jià)將豪宅進(jìn)行劃分來(lái)看，5000萬(wàn)以上的奢豪客戶(hù)畫(huà)像以私營(yíng)企業(yè)主為主，以及他們的“二代”，“二代”基本有海外留學(xué)背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強(qiáng)的核心地段，如：外灘、新天地、陸家嘴，而且具有一定的品牌忠誠(chéng)度，例如融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期復(fù)購(gòu)率達(dá)到20%。

??3000萬(wàn)-5000萬(wàn)的豪宅客戶(hù)畫(huà)像更為豐富，年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管、動(dòng)拆遷“土豪”、財(cái)富有一定積累的富裕家庭，這部分客群對(duì)總價(jià)和區(qū)域的敏感度較高，更愿意選擇居住或者工作的區(qū)域。

??1、資產(chǎn)配置需求

??1）資產(chǎn)配置保守型人群，持幣多年，瞄準(zhǔn)核心板塊的稀缺產(chǎn)品

??近年，受行業(yè)下行調(diào)整及新房限價(jià)影響，上海市場(chǎng)10萬(wàn)+豪宅特別是15萬(wàn)以上頂豪產(chǎn)品的整體供應(yīng)量較低。

??這樣的背景下，有相當(dāng)一部分預(yù)算充裕、購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質(zhì)的豪宅項(xiàng)目。將貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，置業(yè)行為更側(cè)重資產(chǎn)配置需求。2024年至今，上海豪宅限價(jià)松綁、集中入市之后，這部分多年積壓的需求得到釋放。

??——“內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段，產(chǎn)品的話(huà)大平層會(huì)比較適合”

??53歲，宋先生目前在上海某知名制造業(yè)公司擔(dān)任高管，目前在上海擁有1套用于居住的房產(chǎn)。過(guò)去幾年，通過(guò)投資和工作積累了一定資金，對(duì)于資產(chǎn)配置比較保守，宋先生認(rèn)為上海的豪宅是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，未來(lái)“可攻可守”，對(duì)于子女也是一份保障。在上海豪宅供應(yīng)增加的背景，有意將手上積累的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成為房產(chǎn)，目標(biāo)是內(nèi)環(huán)內(nèi)的大平層。

??2）富裕家庭多套合一，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)配置優(yōu)化

??持有多套房的上海土著，他們中一部分家庭早期實(shí)現(xiàn)富裕，購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)；一部分是敢想敢拼，吃到房產(chǎn)紅利的多套房擁有者；一部分動(dòng)拆遷土著。這些家庭名下?lián)碛卸嗵缀诵膮^(qū)域“老破小”、“老破大”和動(dòng)拆遷分得的“遠(yuǎn)大新”，這群人面臨房?jī)r(jià)下跌，加劇財(cái)富縮水的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也希望通過(guò)家庭資產(chǎn)再配置，一定程度上也達(dá)到了代際財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的目的。

??這部分人群十分關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，價(jià)格敏感度高，而且新購(gòu)入的房產(chǎn)實(shí)用價(jià)值大于投資價(jià)值，他們講究的并非圈層的躍升而是更看重房?jī)r(jià)倒掛、總價(jià)、得房率這些問(wèn)題。此外，他們地域偏好相對(duì)更強(qiáng)，更愿意選擇居住或工作所在的區(qū)域。

??——“最好是距離現(xiàn)在居住地近一些，三房、四房便于出租”

??30歲的王小姐，上?！巴林保鳛樵缫慌辉Ｆ饋?lái)的家庭，目前他們家庭除自住外還擁有多套上海核心區(qū)域住宅。早年購(gòu)房時(shí)，父母未將其名字寫(xiě)上房本，隨著父母年事漸高，考慮到繼承時(shí)可能產(chǎn)生的政策風(fēng)險(xiǎn)等，有意對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)重新規(guī)劃。王小姐計(jì)劃保留現(xiàn)有自住房產(chǎn)，把距離居住地較遠(yuǎn)的幾處房產(chǎn)出售，獲得資金重新配置1套房產(chǎn)。王小姐目前單身暫無(wú)組建家庭計(jì)劃，購(gòu)入新房產(chǎn)后短期內(nèi)也不會(huì)居住，主要用于出租。她對(duì)產(chǎn)品要求是浦西核心區(qū)域的三房或四房，離開(kāi)現(xiàn)居住地近，便于出租好打理；同時(shí)，未來(lái)或許會(huì)自住，看重套內(nèi)為多套房設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足其注重隱私的需求。

??2、改善置換需求

??1）核心城區(qū)改善置換，更偏好同區(qū)域同板塊的豪宅產(chǎn)品

??改善類(lèi)置換的客群大多數(shù)是因?yàn)殡S著年齡增長(zhǎng)而產(chǎn)生的分戶(hù)需求。這部分主力客群為90后、00后，對(duì)生活半徑有高強(qiáng)度依賴(lài)，保持日常生活社交的便利性，也希望與父母保持“一碗湯”距離，在改善置換時(shí)會(huì)優(yōu)先選擇同區(qū)域同板塊的產(chǎn)品，尤其是同項(xiàng)目的二期、三期更是理想之選。

??如在入圍浦東陸家嘴濱江凱旋門(mén)三期的400組310客戶(hù)中，來(lái)自浦東新區(qū)的共有102組，占比逾25%，遠(yuǎn)高于上海其他城區(qū)客群。在入圍黃浦區(qū)凱德茂名公館的190組310客戶(hù)中，來(lái)自黃浦區(qū)的共有31組，占比最高逾16%。

??——“習(xí)慣了生活在市中心，今年入市的豪宅產(chǎn)品很合胃口”

??33歲的周女士，留學(xué)歸來(lái)后在外企工作多年。從小就在黃浦區(qū)生活成長(zhǎng)，目前和父母在黃浦區(qū)共有兩套住房，一套自主、一套出租。對(duì)市中心的地段有較深的感情，小時(shí)候的同學(xué)和朋友也大多在附近生活?？粗鞘泻诵膮^(qū)域舊改和城市風(fēng)貌的日新月異，父母也一直有把出租的那套住房置換升級(jí)的想法。今年周女士打算結(jié)婚組建家庭，“婚后準(zhǔn)備改善置換一套同板塊的豪宅，地段、學(xué)區(qū)都滿(mǎn)足要求，生活便利、離父母也近”。

??2）追求物業(yè)類(lèi)型升級(jí)的豪宅改善客戶(hù)

??追求物業(yè)類(lèi)型升級(jí)的客群畫(huà)像是具有生活閱歷積累，不僅追求物質(zhì)上的富足，更注重生活品質(zhì)的提升、個(gè)人興趣的滿(mǎn)足，他們?cè)跊Q策時(shí)會(huì)綜合考慮投資回報(bào)和生活品質(zhì)兩方面的綜合價(jià)值。

??他們重視地段的稀缺性和對(duì)資產(chǎn)保值的潛力，在滿(mǎn)足較高保值性的同時(shí)，升級(jí)至更高檔次的物業(yè)，如市區(qū)別墅，來(lái)滿(mǎn)足自身諸如園藝、藝術(shù)收藏等特定的個(gè)人興趣或愛(ài)好的品質(zhì)生活需求。

??——“想置換上海市區(qū)的別墅產(chǎn)品，地段很重要，可接受聯(lián)排”

??42歲的林先生，為一家處于風(fēng)口行業(yè)的公司高管，去年稅前收入超過(guò)500萬(wàn)。近幾年個(gè)人投資事業(yè)也順風(fēng)順?biāo)群笤诠善笔袌?chǎng)、美股和虛擬幣市場(chǎng)獲利近兩千萬(wàn)，財(cái)富的快速積累催生了林先生對(duì)豪宅的改善置業(yè)需求。

??目前林先生住在新江灣城華潤(rùn)橡樹(shù)灣的大平層產(chǎn)品中，對(duì)生活品質(zhì)感有較高追求的林先生覺(jué)得目前大平層的陽(yáng)臺(tái)無(wú)法滿(mǎn)足他對(duì)日式園林布景的需求，希望能換個(gè)帶院子的別墅，但必須是市區(qū)別墅，一來(lái)市區(qū)別墅的稀缺性保證了資產(chǎn)的保值性，二來(lái)自己和家人也可以像以前一樣享受到市區(qū)的完善配套。

??3、在滬首置人群

??1）非滬籍富裕家庭的“二代”首次置業(yè)

??非滬籍“富二代”，在上海購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是家庭實(shí)力的彰顯，是資產(chǎn)保值的方式，更是年輕人建立人脈和社交的需要。這類(lèi)群體往往具有留學(xué)背景，在社交圈中具有一定的影響力，是時(shí)尚和生活方式的引領(lǐng)者。他們大部分是通過(guò)父母資助或家族財(cái)富的支持購(gòu)置首套房，重點(diǎn)關(guān)注市中心核心地段，希望通過(guò)住在市中心，活躍于市中心的社交圈，享受市中心的便利和繁華。

??這類(lèi)客戶(hù)在產(chǎn)品偏好更注重自身內(nèi)化的需求，首先居住面積不需要特別大，房間數(shù)量也不需要很多，套內(nèi)的動(dòng)區(qū)空間更多的實(shí)滿(mǎn)足自身的個(gè)性化需求，而非社交需求。從我們?cè)L談中得知，這群年輕人更愿意在家附近的餐廳酒吧進(jìn)行社交，而非在自己家中。他們不太關(guān)注傳統(tǒng)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，如房型和朝向，而是追求定制化居住體驗(yàn)，希望房屋在結(jié)構(gòu)上減少沉重墻，這樣有利于他們后期的靈活設(shè)計(jì)，功能上滿(mǎn)足獨(dú)特需求。

??——“一定要核心地段，配套好，我需要住在這個(gè)位置”

??26歲，高先生英國(guó)留學(xué)剛回國(guó)，之前和父母一起住在一起，父母提出給他買(mǎi)一套房子，他看中了核心地段，房型、朝向包括社區(qū)綠化等并不十分在意?！暗囟螌?duì)我來(lái)說(shuō)，是社交需要，出門(mén)就能享受到市中心的一切配套。除此之外，我不喜歡戶(hù)戶(hù)一模一樣的裝修，希望開(kāi)發(fā)商能提供定制化裝修標(biāo)準(zhǔn)，尊重個(gè)性化的需要，甚至細(xì)致到定制香氛?！?/p>

??2）長(zhǎng)三角富裕階層一家四口為教育資源在上海置業(yè)

??這類(lèi)客群是目前上海豪宅市場(chǎng)的主力客群之一，他們以80后為主，自身是企業(yè)主，財(cái)富的創(chuàng)造者，多孩家庭，重視子女教育，有經(jīng)濟(jì)能力在大城市購(gòu)置豪宅。他們往往在老家有房產(chǎn)，追求大城市的優(yōu)質(zhì)教育資源是置業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)，同時(shí)在選擇房產(chǎn)時(shí)，外部環(huán)境是否匹配家庭需求是重要考慮因素，綜合考慮地段位置、投資價(jià)值和生活品質(zhì)，確保為家庭提供一個(gè)和諧、舒適且具有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的居住環(huán)境。

??——“我們?cè)诶霞矣蟹孔?，考慮給孩子更好的教育資源，舉家搬回上?！?/p>

??38歲，張女士和先生在長(zhǎng)三角做生意，張女士父母居住在上海，張女士夫婦大學(xué)畢業(yè)后則回老家張羅家族生意，眼看孩子馬上到了上學(xué)的年齡，夫婦二人曾經(jīng)在上海念大學(xué)，看重大城市的教育資源，所以決定回上海買(mǎi)房。結(jié)合教育、地段、配套張女士選擇了前灘，“豪宅的房型、精裝、社區(qū)基本上都盡善盡美了，我們選擇的時(shí)候就只考慮外部環(huán)境是否能匹配我們的需求?！?/p>

??4、投資投機(jī)需求

??當(dāng)前，盡管一些區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象正在逐步消失，但在部分核心地段和熱門(mén)板塊，這種現(xiàn)象仍然明顯。如黃浦新天地板塊的中海順昌玖里，均價(jià)17.2萬(wàn)/㎡，周邊二手房成交價(jià)格可達(dá)到20w+萬(wàn)/㎡；再如黃浦董家渡/南外灘板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期，均價(jià)16.8萬(wàn)/㎡，該項(xiàng)目一期二手成交達(dá)到23w+萬(wàn)/㎡。價(jià)格倒掛提高了購(gòu)買(mǎi)新房的吸引力，特別是在豪宅市場(chǎng)，促進(jìn)了交易活躍度。

??但是純投資的心態(tài)并不多見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)頂豪的人群，本身賺錢(qián)的速度要快于房子升值的速度，他們依然以自住，享受當(dāng)下的生活為首要目的，增值保值只是錦上添花。因此，豪宅市場(chǎng)上雖然存在一定的投資和投機(jī)需求，但并不是主要目的。