??導(dǎo)語

??樓市下行，法拍房激增，哪些法拍房更受青睞？哪些商品房受法拍房影響更多？

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??研究視點

??近年來法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應(yīng)量更是高居前列。大量法拍房的出現(xiàn)，在供給側(cè)與在售新盤形成直接競爭關(guān)系，同時也代表著越來越多的原產(chǎn)權(quán)人面臨著財務(wù)困境。

??對法拍房供求規(guī)模及發(fā)展趨勢的細(xì)化研究，有助于補齊行業(yè)分析體系，形成一手房、二手房、保障房、法拍房的全流程行研體系；就房地產(chǎn)開發(fā)角度而言，也可進一步厘清供給側(cè)競爭情況，尤其對于客源稀缺的豪宅項目更是如此；從市場調(diào)控角度來看，法拍房也不僅是國民經(jīng)濟的重要監(jiān)測指標(biāo)，從平衡市場供求關(guān)系、促進城鎮(zhèn)化發(fā)展考慮，條件合適的法拍房也可作為保障性住房的潛在來源。本文主要結(jié)論如下：

??1、上半年法拍房規(guī)模同比增12%，鄭、鷺、蘇等城市同比增幅均超四成。由于宏觀經(jīng)濟承壓、樓市下行壓力巨大，不少房子面臨貸款斷供的風(fēng)險，法拍房規(guī)模明顯增加。分城市來看，二線城市中，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州掛牌量也高達(dá)2835套，同比增幅更加突出，高達(dá)63%。

??2、與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，除去尚未開始和正在進行的，有效掛拍量16.6萬套，成交了2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個百分點。典型如寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過40%。

??3、首拍成功率較低，“二進宮”房源售出率相對更高。從拍賣輪次來看，首拍和二拍及以上法拍房成交率也存在明顯差異。首拍成交率僅12%，較平均低5個百分點；“二進宮”房源成交率達(dá)23%，出售率相對更高。

??4、一線高總價法拍房更易成交，1000-2000萬總價段成交率達(dá)38%。一線城市各總價段差別不是特別大，200萬以下總價成交率26%，其余總價段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬總價段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價段中成交率最高。二線城市，則是200-300萬總價段產(chǎn)品成交率最高，達(dá)28%。三四線城市，則是100-200萬產(chǎn)品成交率最高達(dá)，達(dá)21%。

??5、法拍房交易擠壓三四線大戶型新房，一線中等戶型則幾無影響。一線城市法拍房對新房市場的沖擊相對較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達(dá)到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高，達(dá)到3.8%。三四線城市法拍房對新房市場沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%。

??6、低總價與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。三四線城市方面，“兩頭翹”的曲線特征最為明顯，100萬以下的法拍房對新房的需求擠占率達(dá)到4%，其中50萬以下法拍房對新房的需求擠占率更是高達(dá)13%。近年來三四線城市房價的快速下行，以及經(jīng)濟發(fā)展進一步向高能級城市集中，使得三四線低總價法拍房數(shù)量日益增多。三四線1000萬以上法拍房對新房需求的擠占率達(dá)到5%，其中2000萬以上法拍房的需求擠占率更是高達(dá)22%。

??7、小戶型難出手、折價率更高，一二線中高端房源折價率較低。對比拍出率（成交套數(shù)/掛拍套數(shù)）來看，2024年上半年一線城市200萬以下法拍房的拍出率為26%，也明顯低于200萬以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬總價段的房源，平均只有26%，這些房源主要集中在上海的閔行、長寧，且臨近地鐵，交通相對便利，折價率相對較低的房源也得以順利拍出。

??8、上海掛拍成交率四成全國領(lǐng)先，300-500萬總價段成交率最高、折扣率最低。2024年上半年，上海法拍房平均成交率46%，遠(yuǎn)高于全國平均水平，在一二線城市中也領(lǐng)先。分總價段來看，300-500萬總價段成交率最高，達(dá)到59%,折價率也相應(yīng)最低，為28%。該總價段是大多數(shù)上海剛需首置購房群體的第一選擇，能夠在這一總價段以七折的價格購房，自然關(guān)注度也相應(yīng)更高。

??綜上，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險或?qū)⒃黾樱ㄅ姆抗?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。誠然，相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，目前年交易量的1500億法拍房還不到交易總量的1%，但從結(jié)構(gòu)性角度，在某些法拍房交易份額變動較大的城市或產(chǎn)品類型，隨著法拍房供求規(guī)模的增加，對于新房市場的影響勢必更為突出，并直接影響部分產(chǎn)品的去化速度。

??從供應(yīng)角度來看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來新房市場或面臨更大沖擊。從成交情況來看，法拍房對低總價與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折價率約在三成左右，價格優(yōu)勢十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購合適房源用作保障房。

??01

??法拍房供給規(guī)模仍在上升
拍賣成功率持續(xù)回落

??近年來法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年上半年全國住宅類法拍房掛拍量超20.2萬套，同比2023年同期增幅超過12%。分城市來看，鄭州、廈門、蘇州等城市同比增幅最為突出，增幅均超40%。不僅如此，與新房去化率變動保持一致，法拍房成交率也在逐漸下降，2024年上半年成交率降至17%，較2023年同期下降了7個百分點。就掛拍房源來看，多次掛拍房源增至四城，從成交率來看，首拍成功率與多次拍賣成功率存在較大差異，首拍成交率僅12%，較平均低5個百分點；“二進宮”房源成交率達(dá)23%，出售率相對更高。

??1，上半年法拍房規(guī)模同比增12%，鄭、鷺、蘇等城市同比增幅均超四成

??由于宏觀經(jīng)濟承壓、樓市下行壓力巨大，不少房子面臨貸款斷供的影響，法拍房規(guī)模明顯增加。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比2023年同期增加了12%。

??分城市來看，二線城市中，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州掛牌量也高達(dá)2835套，同比增幅更加突出，高達(dá)63%。此外，武漢、蘇州、廈門、大連等城市法拍房規(guī)模也明顯增加，同比增幅均在50%以上。三四線城市中，惠州、秦皇島、資陽、遂寧等城市掛拍量激增。譬如，惠州，2024年上半年法拍房掛拍量高達(dá)2900套，同比2023年同期增幅高達(dá)43%。

??值得注意的是，同期上海掛拍量明顯減少。2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍規(guī)模比較大的城市中（超1500套），合肥、成都、長沙、天津掛拍量明顯下降（近20%），法拍房規(guī)?？焖偈湛s。

??2，與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑

??與新房去化率趨勢保持一致，法拍房成交率也逐年下降。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，平均成交率17%，（剔除尚未開始和正在進行的法拍房，下文同）較上年同期下降7個百分點。

??分城市來看，寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過40%。以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成家率為46%，僅次于寧波、臺州、溫州等少數(shù)城市，在全國重點城市中表現(xiàn)較優(yōu)；杭州表現(xiàn)也相對突出，成交率達(dá)42%，略低于上海。此外，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過30%，表現(xiàn)相對較佳（有效掛拍套數(shù)在500套以上的城市）。

3，多次掛牌房源比例增加，平均折價率1 增至三成（略）

??4，首拍成功率較低，“二進宮”房源售出率相對更高（略）

??02

??購房者更青睞哪些法拍房？（節(jié)選）

??雖然法拍房掛牌規(guī)模不斷上升，但是成交率卻未明顯增加。2024年上半年，法拍房成交率僅有17%，較2023年同期下降了7個百分點。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢之下，低成交率大概率還將繼續(xù)。為了對法拍房交易特征有一個系統(tǒng)地了解，本節(jié)將從面積、房型和總價等三個維度對成交的法拍房進行系統(tǒng)梳理，來總結(jié)法拍房成交特點，來找出哪些法拍房更暢銷？

??1，面積：90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交占比達(dá)50%

??2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比達(dá)50%，其中90-120平方米房源占比最高，高達(dá)26%，120-150平方米占比24%，排在第二位；排在第三位的則是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。分能級城市來看……（略）

??對2024年上半年供應(yīng)的法拍房進行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，各面積段成交率差別不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米產(chǎn)品成交率略高出其他面積段產(chǎn)品1-3個百分點不等。

??2，總價：一線高總價法拍房更易成交，1000-2000萬總價段成交率達(dá)38%

??對2024年上半年供應(yīng)的法拍房進行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，不同總價段法拍房成交率略有差異，整體呈現(xiàn)一個倒“U”型，低總價和豪宅法拍房成交率相對略低，分別為15%-16%，中間總價段法拍房成交率相對較高，均超20%，尤其是200-300萬總價段產(chǎn)品，成交率最高達(dá)24%。

??分能級城市來看，一線城市各總價段差別不是特別大，200萬以下總價成交率26%，其余總價段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬總價段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價段中成交率最高。二線城市，則是200-300萬總價段產(chǎn)品成交率最高，達(dá)28%。三四線城市，則是100-200萬產(chǎn)品成交率最高達(dá)，達(dá)21%。……（分能級闡述略）

??3，房型：一線城市小戶型產(chǎn)品成為主力，二、三線城市三房占比最高（略）

??03

??哪些商品房受法拍房影響更多？（節(jié)選）

??近年來法拍房掛牌規(guī)模雖然節(jié)節(jié)攀升，但是成功拍出的比例不高，相比一二手房市場而言，法拍房市場規(guī)模不大，在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對較小的角色。在CRIC重點監(jiān)測城市中，2024年上半年法拍房成交套數(shù)約為新房的2%左右。不過也有南寧、紹興、資陽、重慶等少數(shù)城市的法拍房市占率相對較高，從側(cè)面反映出這些城市在前期出現(xiàn)了更多房貸或個人信用“暴雷”的情況。

??從結(jié)構(gòu)性影響方面來看，法拍房各面積段、總價段的交易量和新房市場存在較大的差異，在當(dāng)前新房交易主力的中高端產(chǎn)品方面，法拍房對新房市場規(guī)模影響最小，如一線城市的500-1000萬價位段、二線城市的300-800萬價位段，三四線城市的150-300萬價位段，法拍房交易量均不及新房交易量的1%。對比豪宅類房源的交易份額來看，三四線法拍房的成交占比明顯高于新房市場，對該類新房市場造成了一定沖擊，鑒于目前經(jīng)濟發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，未來豪宅類房源的成交占比或進一步上升。而在折扣份額方面，則是50萬以下的低價剛需類房源的折價比例更高，法拍市場的這類房源通常更難出售，議價空間也更為充足。

??1，面積段：法拍房交易擠壓三四線大戶型新房，一線中等戶型則幾無影響

??由上一章結(jié)論，2024年上半年，法拍房各面積段的成交率均相差不大，對新房市場各面積段的沖擊情況來看，則是小戶型和大戶型產(chǎn)品受沖擊最大。就68個樣本城市的結(jié)構(gòu)性測算結(jié)果來看，在2024年上半年，70平方米以下的小戶型法拍房交易量已經(jīng)達(dá)到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是達(dá)到了新房交易量的4.3%。

??分城市能級來看，一線城市法拍房對新房市場的沖擊相對較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達(dá)到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高，達(dá)到3.8%。三四線城市法拍房對新房市場沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%。

??具體到城市視角，一線城市中，僅上海70平方米以下產(chǎn)品受法拍房影響較大，法拍房需求擠占率超過二成，不過考慮到目前上海已經(jīng)基本停供70平方米以下的小戶型產(chǎn)品，2024年上半年該面積段產(chǎn)品的新房成交套數(shù)占比僅為1%，更多的小戶型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

??二三線城市方面，需求擠占率較高的面積段通常出現(xiàn)在70平方米以下、180平方米以上兩個面積段。福州、南寧、重慶等4市的70平方米以下法拍房需求擠占率均超過二成，除蘇州外，這些城市小戶型產(chǎn)品成交占比均超過3%，較高的法拍房成交量也在實質(zhì)上對這些城市的小戶型新房去化速度造成影響，以福州為例，2024年年中70平方米以下產(chǎn)品狹義去化周期高達(dá)77個月，為城市各面積段中最高。

??180平方米以上產(chǎn)品方面，洛陽、北海、駐馬店、六安等6市需求擠占率超過二成，其中北海更是高達(dá)64%。這些城市超大戶型的新房市場交易量相對較少，除紹興外，2024年上半年成交套數(shù)均在100套以內(nèi)。法拍房已經(jīng)成為了這些城市超大戶型產(chǎn)品購房者的主要考慮對象。

??值得一提的是長沙70-90平方米法拍房需求擠占率較高，達(dá)到41%，主要是由于2024年上半年長沙該面積段成交量較小，不足全市成交套數(shù)的1%，而就法拍房實際成交套數(shù)來看，長沙70-90平方米和70平方米以下相若。

??2，總價段：低總價與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著（略）

??3，折價率：小戶型難出手、折價率更高，一二線中高端房源折價率較低（節(jié)選）

??從折價比例來看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達(dá)到了33%，較2023年上半年增加了3個百分點。在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進一步增加。分面積段來看，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價率最高，平均達(dá)到38%，而120-180平方米戶型的折扣均低于平均值。

??分城市能級表現(xiàn)來看，二線城市平均折價率最高，達(dá)到34%，在70-150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度均高于一線和三四線城市，這也在一定程度上反映出，二線城市的法拍房所面臨的去化難度更高。典型如南京、武漢90-120平方米面積段的平均折價率均達(dá)到四成左右或更高。至于一線和三四線城市方面，則均是70平方米以下小戶型折價率明顯較高，而其他面積段差距相對較小，如上海、廣州、佛山、湖州、惠州、南充、寧德、莆田、鹽城等城市小戶型平均折價率均達(dá)到45%以上。一線城市方面，主要由于小戶型法拍房大多為“老破小”，且在租賃權(quán)、居住權(quán)、戶口等方面往往存在瑕疵，到這小戶型折價率較高；三四線城市方面，在目前平均住房面積大多突破40平方米、且新房價格大幅回調(diào)的情況下，小戶型法拍房自然更難獲得足夠的關(guān)注度，成功交易的法拍房平均折價率達(dá)到40.8%，較流拍房源折價率高出8個百分點。

??進一步就各能級交叉分析結(jié)果來看，一線城市200萬以下的低總價產(chǎn)品折價率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折價率更是達(dá)到了47%，這些一線城市的低總價房源往往有著較為明顯的自身缺陷，折價率較高也在情理之中，對比拍出率（成交套數(shù)/掛拍套數(shù)）來看，2024年上半年一線城市200萬以下法拍房的拍出率為26%，也明顯低于200萬以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬總價段的房源，平均只有26%，這些房源主要集中在上海的閔行、長寧，且臨近地鐵，交通相對便利，折價率相對較低的房源也得以順利拍出。

??至于180平方米以上的法拍房，則是1000-2000萬總價段的折價率較低，1000萬以下的法拍房大多區(qū)位偏遠(yuǎn)或存在一定后續(xù)問題；而2000萬以上起拍價的房源由于總價過高，報名者相對較少，2024年上半年平均報名人數(shù)為2.05人，而180平方米以上、1000-2000萬的法拍房報名人數(shù)則達(dá)到了2.4人，2000萬以上房源的成交房源的平均折價率為29%，也略高于1000-2000萬總價段的27%。

??二線城市方面，則是低總價大戶型法拍房折價率最高（50萬元以下、150平方米以上），尤其是180平方米以上平均折價率高達(dá)46%，這些房源主要來自重慶、成都、南寧等市偏遠(yuǎn)區(qū)縣，與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，有意向的客源也相對較少。

??平均折價率較低的則是90-120平方米的200-300萬總價段和120-150平方米的300-500萬總價段，在一定程度上，這兩個分段也代表著目前二線城市支付能力和需求最為迫切的改善性群體。從房源特征情況來看，主要分布在西安、天津等地的市區(qū)，且多為次新房品質(zhì)較佳的小區(qū)，因此在較低的折價率下仍能獲得較高的關(guān)注度并順利拍出。如西安2024年上半年上架法拍了多套萬科城市之光的法拍房，萬科城市之光為西安曲江新區(qū)的中高端項目，目前二手房掛牌均價2.6萬元/平方米左右，高出西安均價30%，緊鄰地鐵、周邊生活配套齊全，物業(yè)口碑較佳，法拍房源主要為108平方米三室產(chǎn)品，市場關(guān)注度較高，成交法拍房的平均折價率僅有20%。

??04

??典型城市法拍房發(fā)展現(xiàn)狀（略）

??1，上海：2024年上半年法拍房掛拍量下降過半，成交率逆市上行突破四成

??1.1上海法拍房不到房屋交易量1%、對樓市影響較小

??1.2掛拍成交率四成全國領(lǐng)先，300-500萬總價段成交率最高、折扣率最低

??1.3法拍房成交結(jié)構(gòu)與二手房較為相似，500萬以下房源成交占比達(dá)到七成

??2，南寧：法拍房市占率領(lǐng)跑一二線，低總價房源折扣率最高

??2.1南寧法拍房交易量達(dá)一二手交易量3%，掛拍量延續(xù)上年高位

??2.2低總價房源成交率接近三成領(lǐng)跑，小戶型房源折價率更低

??2.3超八成法拍房成交總價低于100萬元，50萬元以下法拍房成交套數(shù)反超新房

??05

??法拍房規(guī)模持續(xù)擴大
對新房結(jié)構(gòu)性影響將更為明顯

??考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險或?qū)⒃黾?，因此法拍房供?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。誠然，相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，目前法拍房成交占比還不到交易總量的1%，但從結(jié)構(gòu)性角度來看，在法拍房交易份額變動較大的城市或產(chǎn)品類型，仍應(yīng)正視法拍房對于商品房市場的影響。

??從供應(yīng)角度來看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來新房市場或面臨更大沖擊。從成交情況來看，法拍房對低總價與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折價率約在三成左右，價格優(yōu)勢十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購合適房源用作保障房。

??1，行業(yè)震蕩背景下，法拍房供給規(guī)模還將持續(xù)上升

??由于宏觀經(jīng)濟承壓、樓市下行壓力加大，法拍房規(guī)模不斷增加。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國法拍房掛拍量達(dá)20.2萬套，同比2023年同期增加了12%，法拍房規(guī)模不斷上升。不僅如此，在當(dāng)前行業(yè)震蕩的背景下，法拍房的供給規(guī)模預(yù)計將持續(xù)上升。這一趨勢的背后，是多重經(jīng)濟因素的交織作用。首先，宏觀經(jīng)濟的下行壓力導(dǎo)致部分購房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風(fēng)險。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2023年個人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個百分點，這一增長直接導(dǎo)致了法拍房數(shù)量的增加。其次，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也使得部分投資者面臨資產(chǎn)貶值的壓力，進一步加劇了法拍房的供給。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年上半年住宅類法拍房的掛拍量達(dá)到了20萬套，同比增長12%，這一增幅在二線城市尤為顯著，鄭州、廈門、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。

??此外，政策層面的調(diào)整也在一定程度上推動了法拍房供給的增加。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府加大了對違規(guī)融資和投機行為的打擊力度，這導(dǎo)致了一些依賴高杠桿運作的房地產(chǎn)企業(yè)和個人資金鏈斷裂，不得不將資產(chǎn)推向法拍市場。同時，為了緩解房地產(chǎn)市場的庫存壓力，一些地方政府放寬了法拍房的處置限制，加快了法拍流程，這也為法拍房的供給提供了政策支持。總地來看，無論是從經(jīng)濟基本面、市場調(diào)整還是政策環(huán)境來看，法拍房的供給規(guī)模都將在行業(yè)震蕩的背景下持續(xù)上升。

??2，武漢、蘇州等法拍房數(shù)量快速上升，未來新房市場或面臨更大沖擊（略）

??3，三四線豪宅法拍房需求擠占率更高，新房市場所受影響更為顯著

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，各能級城市的法拍房需求擠占率確實呈現(xiàn)出“兩頭翹”的特點，即高總價和低總價房源的需求擠占率較高，而中等總價的法拍房對新房需求的擠占率相對較低。

??尤其是三四線城市高總價、大面積段豪宅產(chǎn)品，對新房市場的擠占率最高。從面積段來看，三四線成交的180平方米以上法拍房套數(shù)占同期新房成交套數(shù)的8.4%，一二線城市同面積段法拍房的擠占率均在4%以下。從總價段來看，三四線成交的1000-2000萬總價段法拍房套數(shù)占同期新房成交套數(shù)的5.3%，遠(yuǎn)高于一二線平均水平。

??具體城市來看，需求擠占率較高的總價段通常出現(xiàn)在100萬以下和1000萬以上。如威海和北海等城市1000萬以上總價段的法拍房需求擠占率均超二成，但是由于三四線千萬以上總價的豪宅本身成交規(guī)模較小，有一定的隨機性，我們不再細(xì)展開。至于100萬以下總價產(chǎn)品，數(shù)據(jù)更加詳實，譬如無錫、紹興等城市100萬以下總價段的法拍房需求擠占率均超過二成，且法拍房交易量均在百套以上。無錫2024年上半年100萬以下的法拍房交易量超過1131套，已然超過了期間同總價段的新房交易量，紹興2024年上半年100萬以下法拍房交易量突破110套，達(dá)到了同期該總價段新房交易量的23%。

??4，法拍房價格優(yōu)勢突出，可考慮收購合適房源用作保障房（略）