??1月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，得益于中央及時(shí)部署出臺(tái)一攬子增量政策，推動(dòng)社會(huì)信心有效提振、經(jīng)濟(jì)明顯回升，四季度GDP同比增長(zhǎng)5.4%，全年GDP同比增長(zhǎng)5%，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù)順利完成。

??地產(chǎn)行業(yè)層面，也兌現(xiàn)了2024年初政府工作報(bào)告中的工作目標(biāo)，迎來(lái)了“標(biāo)本兼治化解風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)展新階段。四季度以來(lái)新房銷售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好，全年行業(yè)核心數(shù)據(jù)與研究中心12月月中預(yù)估數(shù)值均基本一致，歲末新房成交面積止跌，成交金額更是連續(xù)兩個(gè)月回正，更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲。得益于主管部門在供給側(cè)的努力，全年土地成交面積與新房成交面積相若，長(zhǎng)期庫(kù)存停止增長(zhǎng)，全年新開(kāi)工規(guī)模更是低于新房銷售規(guī)模，中期庫(kù)存迎來(lái)歷史性回落，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)正式進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)化解新周期。

??四季度以來(lái)宏觀政策提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，與房地產(chǎn)交易規(guī)模的止跌回穩(wěn)同比，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)向好，四季度國(guó)民生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.4%，拉動(dòng)全年GDP增速達(dá)到5.0%，完成2024年初定下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù)。

??整體來(lái)看，第一，工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)較好，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增長(zhǎng)較快。12月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6.2%，比上月加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)0.64%。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.8%，其中裝備制造業(yè)增加值增長(zhǎng)7.7%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)8.9%，增速分別快于規(guī)模以上工業(yè)1.9、3.1個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場(chǎng)銷售保持增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，貨物進(jìn)出口較快增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額487895億元，比上年增長(zhǎng)3.5%。12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額45172億元，同比增長(zhǎng)3.7%，同比增速較上月加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。全年全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）514374億元，比上年增長(zhǎng)3.2%；扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)7.2%。全年貨物進(jìn)出口總額438468億元，比上年增長(zhǎng)5.0%。第三，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。全年全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.1%，比上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。第四，居民收入繼續(xù)增加，人口總量有所減少，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提高。全年全國(guó)居民人均可支配收入41314元，比上年名義增長(zhǎng)5.3%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.1%。年末全國(guó)人口114億人，比上年末減少139萬(wàn)人。從城鄉(xiāng)構(gòu)成看，城鎮(zhèn)常住人口94350萬(wàn)人，比上年末增加1083萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為67.00%，比上年末提高0.84個(gè)百分點(diǎn)。

??從12月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M1同比下降1.4%，跌幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，M2同比增速上升至7.3%。本月M1、M2同比走勢(shì)均有所向好，且M1-M2增速差距減小至8.7百分點(diǎn)，為2024年下半年以來(lái)新低，居民消費(fèi)意愿有所好轉(zhuǎn)。2024年以來(lái)，央行推出了3000億元保障性住房再貸款，取消房貸利率政策下限，并推動(dòng)再度降低存量房貸利率，居央行披露數(shù)據(jù)，每年可減少借款人房貸利息支出約1500億元。12月個(gè)人房貸利率約為3.11%，同比下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。得益于貸款利息負(fù)擔(dān)壓力的減輕，以及樓市成交的回暖，12月居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)2.25萬(wàn)億元，較11月同比增量擴(kuò)大約1400億元，延續(xù)了四季度以來(lái)的持續(xù)回升之勢(shì)。

??需要額外說(shuō)明的是，因央行修改M1統(tǒng)計(jì)口徑，將個(gè)人活期存款、非銀行支付機(jī)構(gòu)客戶備付金納入其中，并會(huì)在2025年2月正式公布并修訂2024年相關(guān)數(shù)據(jù)，屆時(shí)歷史數(shù)據(jù)也將有所變化。

??12月末，廣義貨幣(M2)余額313.53萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)7.3%。狹義貨幣(M1)余額67.1萬(wàn)億元,同比下降1.4%。流通中貨幣(M0)余額12.82萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13%。全年凈投放現(xiàn)金1.47萬(wàn)億元。月末人民幣貸款余額255.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%。2024年末社會(huì)融資規(guī)模存量為408.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%。

??02

??需求側(cè)預(yù)期持續(xù)好轉(zhuǎn)
商品房銷售面積、金額連續(xù)兩個(gè)月止跌

??12月，新房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。一二線城市延續(xù)了四季度以來(lái)的成交熱度，上海、杭州高熱不退，12月推盤均超40次且項(xiàng)目平均去化率持穩(wěn)在六成以上。武漢、蘇州、成都等12月成交規(guī)模更是大幅放量，同比增幅均超過(guò)三成，其中武漢一手房成交放量更是擠壓了二手房的交易規(guī)模，12月新房開(kāi)盤去化率由二成左右躍升至40%，導(dǎo)致12月武漢二手房成交規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比回落。

??12月新建商品房銷售面積1.13億平方米，同比持平，銷售額1.16萬(wàn)億元，同比上升2%，歲末11月、12月連續(xù)兩個(gè)月止跌。全年銷售面積9.7億平方米，成交金額9.7萬(wàn)億元，分別同比下降12.9%和17.1%，分別較前10月收窄了1.4和2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??12月中央部委接連表態(tài)，將持續(xù)用力推動(dòng)行業(yè)止跌回穩(wěn)，并正式發(fā)文落實(shí)允許地方專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備、支持收購(gòu)存量商品房用作保障房，進(jìn)一步改善行業(yè)去庫(kù)存預(yù)期，再加之高品質(zhì)新房項(xiàng)目對(duì)需求側(cè)的刺激作用，2024年12月新房市場(chǎng)如期迎來(lái)歲末翹尾，典型城市平均去化率達(dá)到四成，繼續(xù)位于年內(nèi)高位。

??03

??70城房?jī)r(jià)同比降幅連續(xù)兩月收窄
12月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比由平轉(zhuǎn)漲

??以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，12月份房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)進(jìn)一步趨緩。新房?jī)r(jià)格較2021年初下降7.2%，二手房較2021年初下降16.6%。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均繼續(xù)收窄。一手房?jī)r(jià)同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.4%、9.1%和6.1%，上海上漲5.3%。

??環(huán)比變動(dòng)方面，一手房?jī)r(jià)平均環(huán)比降幅已低于1%，一線城市更是由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。月內(nèi)上漲城市有23個(gè)，比上月增加6個(gè)其中，上海和深圳分別上漲0.5%和0.2%。二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，月內(nèi)上漲城市有9個(gè)，比上月減少一個(gè)。

??四季度以來(lái)，新房市場(chǎng)信心回升表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)于二手房市場(chǎng)，“嚴(yán)控增量、提高質(zhì)量”直接推動(dòng)了住宅供給側(cè)的更新?lián)Q代，各項(xiàng)去庫(kù)存舉措的有力推行，不斷修正市場(chǎng)的供求預(yù)期，以大露臺(tái)、高實(shí)得率為賣點(diǎn)的“四代宅”新房產(chǎn)品，大大提升了購(gòu)房者的獲得感，“以舊換新”、稅費(fèi)減免、利率調(diào)整等穩(wěn)市場(chǎng)政策，也切切實(shí)實(shí)降低了購(gòu)房者的支出負(fù)擔(dān)。2024年四季度以來(lái)新房成交規(guī)模占比持續(xù)上升，一手房房?jī)r(jià)指數(shù)率先回暖，如上海、深圳、成都、杭州等核心城市房?jī)r(jià)更是連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升。

??04

??新開(kāi)工環(huán)比延續(xù)回升
如期完成全年“保交房”目標(biāo)

??2024年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積73億平方米，同比下降12.7%，其中，住宅施工面積51億平方米，同比下降13.1%。房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米，同比下降23%，其中，住宅新開(kāi)工面積5.4億平方米，同比下降23.0%。房屋竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%，其中住宅竣工面積5.4億平方米，同比下降27.4%。

??12月新開(kāi)工面積6585萬(wàn)平方米，環(huán)比上升8%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升，同比下降23%，降幅較上月縮小。不過(guò)對(duì)比新房交易來(lái)看，新開(kāi)工仍然持續(xù)低于行業(yè)銷售規(guī)模。得益于中央和地方主管部門在供給側(cè)的努力，2024年行業(yè)庫(kù)存新增速度明顯放緩，全年新開(kāi)工面積僅為新房銷售面積的四分之三，中期庫(kù)存持續(xù)回落，已然正式進(jìn)入了去庫(kù)存周期。

??12月房企竣工面積為2.6億平方米，如期迎來(lái)歲末翹尾，同比下降30.4%，降幅較11月收窄了8.4個(gè)百分點(diǎn)。全年竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%。因2023年保交樓導(dǎo)致指標(biāo)基數(shù)較高，2024年以來(lái)竣工面積持續(xù)同比回落，但也完成了年初既定任務(wù)。2024年12月末召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2024年已交付住房338萬(wàn)套，完成既定目標(biāo)。且竣工面積與新開(kāi)工面積規(guī)模持平，再加之盤活閑置用地等舉措的推進(jìn)，將促進(jìn)行業(yè)施工規(guī)模加速下降，2025年庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。

??05

??開(kāi)發(fā)投資額同比延續(xù)下行
開(kāi)發(fā)規(guī)模回落促庫(kù)存加快下降

??2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10萬(wàn)億元，同比下降10.6%，降幅較前11月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)投資6646億元，環(huán)比下降9.3%。

??12月土地投資規(guī)模如期迎來(lái)歲末翹尾，單月土地成交建面3.3億平方米，環(huán)比上漲97%，同比下降12%，自2024年四季度以來(lái)，土地成交建面同比降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月維持在一成左右，較前三季度20%以上的降幅明顯收窄。全年成交方面，與克而瑞研究中心預(yù)計(jì)結(jié)果一致，2024年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交建面11.3億平方米，同比下降16%。

??對(duì)標(biāo)9.7億平方米的商品房成交面積來(lái)看，2024年房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模已然基本持平，考慮到土地成交中還有很大一部分的租賃、自持等不可售部分、以及合理范圍內(nèi)的尾盤比例，有效新增建面已然小于行業(yè)銷售規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)正式進(jìn)入了去庫(kù)存周期。再加之2025年盤活閑置土地、收購(gòu)存量商品房用作保障房等舉措的推進(jìn)，以及地方融資上限的進(jìn)一步放寬，地方政府對(duì)于土地財(cái)政依賴度的減小，將有助于土地出讓規(guī)模進(jìn)一步下降。

??與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也會(huì)隨之繼續(xù)下行。不過(guò)受到往期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房面積、一二手房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、土地交易等指標(biāo)。對(duì)標(biāo)2017-2020年間的行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??展望2025年，基于歲末年初發(fā)改委、中央財(cái)辦等中央部委的積極表態(tài)來(lái)看，新一年將繼續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，需求側(cè)將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；供給側(cè)將合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作；行業(yè)融資方面，將繼續(xù)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解和平穩(wěn)健康發(fā)展。2024年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)0.8%，超千萬(wàn)的新增城鎮(zhèn)人口，也將在需求側(cè)為房地產(chǎn)帶來(lái)更多剛性住房需求。在地方政府資金面持續(xù)寬松的大背景之下，各地主管部門可進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)板塊，“從點(diǎn)到面”去庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??如廣州即于年初構(gòu)建完善了低效用地再開(kāi)發(fā)的“1+X+N”政策體系，將全力推動(dòng)125平方公里低效用地再開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)“政策創(chuàng)新+項(xiàng)目試點(diǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)，通過(guò)土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地，也可大幅改善相關(guān)板塊的庫(kù)存壓力和發(fā)展預(yù)期。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于當(dāng)前中央部委和各地主管部門穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)，以及需求側(cè)信心的恢復(fù)，2025年初交易量、房?jī)r(jià)、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)向好，止跌回穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將成為2025年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱：1月初金融系統(tǒng)多次發(fā)聲，支持房地產(chǎn)化風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)一季度商品房銷售面積、金額同比降幅將大幅收窄，也會(huì)有更多城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)入止跌筑底區(qū)間。得益于地方債務(wù)壓力的減輕，土地交易規(guī)模有望繼續(xù)維持低位，施工面積可進(jìn)一步向合理規(guī)模調(diào)降，竣工規(guī)模也有望持續(xù)向好，行業(yè)庫(kù)存壓力進(jìn)一步減輕。新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資方面，基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù)，還將持續(xù)位于規(guī)模收縮周期，但得益于市場(chǎng)供求信心的止跌企穩(wěn)和資金面的適度寬松，在與新房銷售規(guī)模相匹配的范圍內(nèi)，仍有望迎來(lái)同比指標(biāo)的邊際改善。