??導(dǎo)語(yǔ)

??優(yōu)質(zhì)板塊有望率先迎來(lái)平衡新周期，助力行業(yè)加速筑底

??◎  文 / 馬千里 俞倩倩

??2024年9月末以來(lái)，得益于中央政策面的有利扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)在四季度迎來(lái)了企穩(wěn)向好的勢(shì)頭，一二手房交易量大幅回升，部分優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)產(chǎn)品更是再現(xiàn)“一房難求”的景象。但受前期土地超量供應(yīng)和行業(yè)銷售規(guī)模下行等因素影響，行業(yè)庫(kù)存壓力仍處于高位，而厘清當(dāng)前各能級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，正是找出政策調(diào)整的發(fā)力點(diǎn)、推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升、提升供求信心的關(guān)鍵所在，本文要點(diǎn)如下： 

??1，行業(yè)庫(kù)存規(guī)模匡算超120億㎡，降庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)將是長(zhǎng)期過(guò)程。2024年以來(lái)，中央部委多次提出穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)指示，要求“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，并利用專項(xiàng)債券資金，回收相關(guān)閑置用地，并進(jìn)一步增加城中村和危舊房屋改造，拉動(dòng)有效需求，促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存去化。但在全國(guó)商品房銷售面積較峰值下降近半的時(shí)代背景之下，基于目前70億㎡的施工面積，以及已成沉疴的大規(guī)模未開(kāi)工土地，壓降行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍將是在中長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)面臨的重大挑戰(zhàn)。 

??2，商品住宅銷售規(guī)模進(jìn)入階段性底部，預(yù)計(jì)2025年下半年完成短期調(diào)整。2024年新房住宅成交數(shù)量級(jí)已經(jīng)降至8億㎡，從各類測(cè)算模型結(jié)果來(lái)看，均已跌破了現(xiàn)階段住宅需求規(guī)模的保守底部，再加之2024年四季度新房成交的止跌回正，當(dāng)前的需求信心正在逐步走出低谷。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模能夠持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面趨穩(wěn)止跌。 

??3，三成低風(fēng)險(xiǎn)城市貢獻(xiàn)半數(shù)流量，為供需平衡提供內(nèi)生動(dòng)能。從137個(gè)典型城市庫(kù)存規(guī)模和去化壓力來(lái)看，僅有39個(gè)城市消化周期在2年以內(nèi)，占比不到三成（28%），但這些城市新房市場(chǎng)交易熱度更高，新房成交規(guī)模（流速）占比達(dá)到50%。杭州、上海、西安等優(yōu)質(zhì)城市的“低庫(kù)存壓力流量”，不僅是企業(yè)投資拿地的避風(fēng)港，從穩(wěn)市場(chǎng)角度出發(fā)，保證這些低庫(kù)存城市的核心板塊、主力戶型、優(yōu)秀產(chǎn)品的庫(kù)存指標(biāo)健康，也有助于為行業(yè)注入“活水”，提升行業(yè)的平均盈利空間，為行業(yè)回歸供需平衡提供更多內(nèi)生動(dòng)力 

??4，十年以上廣義庫(kù)存占比超過(guò)一成，盤活閑置庫(kù)存大有可為。各能級(jí)城市若能積極主動(dòng)處置長(zhǎng)久不開(kāi)發(fā)的閑置土地，將這些出讓多年、仍未形成有效新房供應(yīng)的廣義庫(kù)存再度盤活，將大大減少市場(chǎng)存量地塊，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。尤其是對(duì)于那些新房交易仍具有較大流量，只是由于廣義庫(kù)存過(guò)高而導(dǎo)致預(yù)期下滑的板塊而言更是如此。譬如在盤活5年以上的積壓庫(kù)存之后，樂(lè)觀估計(jì)昆明、重慶長(zhǎng)期消化周期均可重回8年以內(nèi)。 

??5，高風(fēng)險(xiǎn)板塊集中近遠(yuǎn)郊+前期投資投機(jī)產(chǎn)業(yè)新城。結(jié)合各城市區(qū)域板塊庫(kù)存情況和消化周期，涉宅用地成交建面和新房成交規(guī)模適配情況，進(jìn)行分析，可以看到風(fēng)險(xiǎn)板塊主要集中在各城市外圍近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有部分區(qū)域?yàn)榍捌谕顿Y投機(jī)扎堆的新城和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。 

??6，各城市低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易份額接近六成，建議加強(qiáng)聚焦優(yōu)質(zhì)片區(qū)新房開(kāi)發(fā)。鑒于城市大量庫(kù)存來(lái)自于高風(fēng)險(xiǎn)、低流速的“雞肋”板塊，在剔除各自去化風(fēng)險(xiǎn)最高的那些板塊后，城市的消化周期又是如何？為此，研究中心對(duì)典型城市的板塊消化周期進(jìn)行了梳理，并剔除了消化周期達(dá)到城市平均值兩倍以上的板塊，以此再度計(jì)算各城市的“截尾消化周期”。對(duì)比前后差距可見(jiàn)，徐州、深圳、蘇州、昆明等城市狹義消化周期均明顯改善，均降至18個(gè)月以內(nèi)。

??01

??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：歷經(jīng)三年穩(wěn)市場(chǎng)調(diào)整
行業(yè)初顯信心企穩(wěn)信號(hào)

??無(wú)論是從行業(yè)整體調(diào)控、還是從行業(yè)參與的研究角度出發(fā)，不謀全局者，均不足謀一域。據(jù)國(guó)統(tǒng)局公開(kāi)數(shù)據(jù)。2024年末，商品房待售面積已超過(guò)7億㎡（竣工未售），同比增12%，但這僅僅是行業(yè)庫(kù)存的冰山一角。在所統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積（竣工未售）之外，行業(yè)庫(kù)存還包括巨大的施工面積和待開(kāi)發(fā)土地。

??1、行業(yè)庫(kù)存規(guī)模匡算超120億㎡，降庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)將是長(zhǎng)期過(guò)程（節(jié)選）

??為消解庫(kù)存壓力，扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期，近年以來(lái)地方供地規(guī)模連年快速下行。2024年以來(lái)，中央部委更是多次提出穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)指示，要求“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，并利用專項(xiàng)債券資金，回收相關(guān)閑置用地，并進(jìn)一步增加城中村和危舊房屋改造，拉動(dòng)有效需求，促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存去化。

??但在全國(guó)商品房銷售面積較峰值下降近半的時(shí)代背景之下，基于目前70億㎡的施工面積，以及已成沉疴的大規(guī)模未開(kāi)工土地，壓降行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍將是在中長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)面臨的重大挑戰(zhàn)。

??基于行業(yè)供求關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)角度，匡算全國(guó)房地產(chǎn)“庫(kù)存”規(guī)模，當(dāng)前行業(yè)關(guān)注度較高的四個(gè)口徑為： 

??其一，廣義庫(kù)存：127億㎡(理論上未售出的建面總量)

??匡算邏輯：歷年土地累計(jì)成交建面-歷年商品房累計(jì)銷售面積 

??此算法符合一般的意義下的庫(kù)存概念，包含竣工未售、施工未售以及待開(kāi)發(fā)土地，未包含已售空置面積。從宏觀調(diào)控角度，這一指標(biāo)反映了目前行業(yè)所面臨的整體庫(kù)存壓力。 

??其二，開(kāi)工未建成且未售：67億㎡(已開(kāi)工但尚未售出，部分為停工) 

??匡算邏輯：歷年累計(jì)新開(kāi)工面積-歷年商品房累計(jì)銷售面積-期末竣工未售 

??即已開(kāi)工未售中的未竣工部分，此算法更多的是基于中期庫(kù)存視角，目前尚有67億㎡未售面積。相比竣工未售部分，這部分庫(kù)存還面臨著保交樓的壓力，對(duì)照目前不到10億㎡的行業(yè)年交易規(guī)模來(lái)看，中期庫(kù)存需壓降至50億㎡左右，中期供需關(guān)系才能恢復(fù)到相對(duì)健康的水平。 

??其三，未開(kāi)工面積：53億㎡（閑置土地及新出讓未開(kāi)工土地） 

??匡算邏輯：歷年土地累計(jì)成交建面-歷年累計(jì)新開(kāi)工建面 

??閑置土地規(guī)模均在此內(nèi)，結(jié)合近年土地出讓建面和新開(kāi)工規(guī)模保守估算，目前全國(guó)閑置超過(guò)三年的土地超過(guò)30億㎡，地方盤活閑置土地任重而道遠(yuǎn)。 

??其四，已售未竣工：62億㎡（保交樓相關(guān)） 

??匡算邏輯：累計(jì)銷售-（累計(jì)竣工-期末待售面積）

??這一指標(biāo)說(shuō)明 “保交樓”正在面臨的挑戰(zhàn)。需要說(shuō)明的是，受竣工面積統(tǒng)計(jì)口徑因素影響，該匡算值可能偏高。

??2、近三年庫(kù)存增速逐步趨緩，壓降長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)大約需要8年左右時(shí)間（略）

??3、商品住宅銷售規(guī)模接近階段性底部，預(yù)計(jì)2025年下半年完成短期調(diào)整（節(jié)選）

??進(jìn)一步細(xì)分到商品住宅市場(chǎng)，從統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年商品住宅成交降至8億㎡左右，從各類測(cè)算模型結(jié)果來(lái)看，均已跌破了現(xiàn)階段住宅需求規(guī)模的保守底部，近年來(lái)大量居民推遲了原有的自住購(gòu)房節(jié)奏。

??從增量需求邏輯，年均新房增量需求大約在8.8億㎡左右

??估算總量=城鎮(zhèn)增量人口住房需求+居民住房改善需求+舊改-租賃，研究中心2023年模型

??從購(gòu)房能力邏輯，年均期望新房成交規(guī)模大約在8.7億㎡左右

??估算總量=城鎮(zhèn)人口有能力購(gòu)房需求*一手房成交占比，研究中心2024年模型

??即便展望長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展，當(dāng)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，人均住房面積達(dá)到48㎡的較高水平之時(shí)，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量將達(dá)到470億㎡，按80年的建筑平均壽命保守計(jì)算，每年自然更替需求即可達(dá)到7億㎡左右，相對(duì)目前8億㎡的新房成交規(guī)模來(lái)看，也已經(jīng)接近了行業(yè)底部。

??當(dāng)前的新房市場(chǎng)正在逐步走出低谷。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面趨穩(wěn)止跌。屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力雖然仍在高位，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將得到恢復(fù)。

??02

??城市風(fēng)險(xiǎn)：面對(duì)各能級(jí)共性挑戰(zhàn)
盤活閑置土地、提升產(chǎn)品質(zhì)量勢(shì)在必行

??對(duì)比庫(kù)存壓力指標(biāo)來(lái)看，各能級(jí)之間、各城市之間均顯著分化，一二線城市庫(kù)存壓力明顯低于三四線城市，而上海、杭州、西安等少數(shù)城市又明顯好于大多數(shù)一二線城市。這些庫(kù)存壓力相對(duì)較輕的城市，不僅新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，聯(lián)系成交規(guī)模來(lái)看，也提供了更多的成交流量，進(jìn)一步聯(lián)系土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)可以看到，2024年，成交金額前5的上海、北京等城市即貢獻(xiàn)了全國(guó)土地成交金額的二成，這些頭部城市，已然成為了行業(yè)發(fā)展企穩(wěn)的風(fēng)向標(biāo)和壓艙石。

??但從城市內(nèi)部庫(kù)存結(jié)構(gòu)性特征來(lái)看，又存在較為明顯的共性，一方面，大多數(shù)城市主力戶型的庫(kù)存壓力均相差不大，在經(jīng)過(guò)了近三年的主管部門引導(dǎo)和市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整之后，各類戶型產(chǎn)品的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)均已較為接近；另一方面，各能級(jí)城市均有大量多年未曾開(kāi)發(fā)的庫(kù)存用地，若能適當(dāng)盤活這些地塊，將顯著降低各城市的庫(kù)存壓力，改善供求預(yù)期，盤活閑置用地大有可為。再者，在經(jīng)歷了2015-2021年住宅成交的高位運(yùn)行之后，面對(duì)二手房市場(chǎng)大量次新房源的挑戰(zhàn)，新建住宅開(kāi)發(fā)更需提升產(chǎn)品質(zhì)量，而對(duì)于那些已經(jīng)售出了較多大戶型房源的武漢、徐州等城市而言，為促進(jìn)新房去化，提升產(chǎn)品力尤為關(guān)鍵。

??1、狹義庫(kù)存：三成低風(fēng)險(xiǎn)城市貢獻(xiàn)半數(shù)流量，為供需平衡提供內(nèi)生動(dòng)能

??從137個(gè)典型城市庫(kù)存規(guī)模和去化壓力來(lái)看，城市間分化極為顯著，僅有39個(gè)城市消化周期在2年以內(nèi)，占比不到三成（28%），但這些城市新房市場(chǎng)交易熱度更高，新房成交規(guī)模（流速）占比達(dá)到50%。

??其中消化周期在18個(gè)月內(nèi)的13個(gè)城市，更是以8%的庫(kù)存規(guī)模實(shí)現(xiàn)了18%的流速，庫(kù)存壓力不到平均值的一半。其中上海、杭州月均新房成交面積均超過(guò)50萬(wàn)㎡，低庫(kù)存+高流速，為這些城市帶來(lái)了更多的投資想象空間，聯(lián)系近年土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這些城市也是屢屢拍出高溢價(jià)地塊，上海徐匯區(qū)斜土路小米地塊、杭州江灣新城更是都在2024年刷新了城市地價(jià)紀(jì)錄，兩宗地均由綠城競(jìng)得。

??26個(gè)城市消化周期在36個(gè)月的以上，流速極為低迷。這些城市狹義庫(kù)存占到樣本城市總量的21%，但是新房市場(chǎng)交易規(guī)模僅為樣本城市總量的6%。鑒于城市之間庫(kù)存壓力的巨大差異，若不考慮在這些高庫(kù)存城市進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)企業(yè)而言損失了不到一成的市場(chǎng)需求，但樣本城市“截尾”后的平均消化周期可由30.1個(gè)月下降至25.4個(gè)月，面對(duì)的庫(kù)存壓力明顯減輕。考慮到城市內(nèi)部各板塊同樣存在明顯分化，這一思路也可應(yīng)用于城市內(nèi)部的產(chǎn)品抉擇。

??杭州、上海、西安等優(yōu)質(zhì)城市的“低庫(kù)存壓力流量”，不僅是企業(yè)投資拿地的避風(fēng)港，從穩(wěn)市場(chǎng)角度出發(fā)，保證這些低庫(kù)存城市的核心板塊、主力戶型、優(yōu)秀產(chǎn)品的庫(kù)存指標(biāo)健康，也有助于為行業(yè)注入“活水”，提升行業(yè)的平均盈利空間，為行業(yè)回歸供需平衡提供更多內(nèi)生動(dòng)力。

??2、分戶型：一二線主力戶型庫(kù)存壓力相近，三四線小戶型去化風(fēng)險(xiǎn)稍高（略）

??3、廣義庫(kù)存：一二線去化周期多在8年以內(nèi)，有望2年內(nèi)整體回歸健康（略）

??4、庫(kù)存年代：十年以上廣義庫(kù)存占比超過(guò)一成，盤活閑置庫(kù)存大有可為(節(jié)選)

??進(jìn)一步細(xì)分廣義庫(kù)存的形成時(shí)間，各能級(jí)城市均有大量廣義庫(kù)存為10年前出讓的地塊，其中一線、二線、三四線的庫(kù)存占比分別為14%、15%和11%，即便是房地產(chǎn)起步時(shí)間較晚的三四線城市，占廣義庫(kù)存比重也超過(guò)一成。

??2024年以來(lái)，中央部委多次提出要加強(qiáng)盤活閑置用地，在“926”政治局會(huì)議中，財(cái)政部提出允許地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持收回收購(gòu)存量閑置土地，后自然資源部印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，為各地啟動(dòng)開(kāi)展收回收購(gòu)存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。據(jù)自然資源部解讀，收回收購(gòu)?fù)恋?，盤活存量，能夠起到三方面作用：一是減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，更好發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”和投放調(diào)解的功能，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二是增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。三是收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。

??各能級(jí)城市若能積極主動(dòng)處置長(zhǎng)久不開(kāi)發(fā)的閑置土地，將這些出讓多年、仍未形成有效新房供應(yīng)的廣義庫(kù)存再度盤活，將大大減少市場(chǎng)存量地塊，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。尤其是對(duì)于那些新房交易仍具有較大流量，只是由于廣義庫(kù)存過(guò)高而導(dǎo)致預(yù)期下滑的板塊而言更是如此。

??聯(lián)系典型城市表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于昆明、重慶等長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模占比較高、且廣義庫(kù)存壓力較大的城市而言，加強(qiáng)閑置土地和長(zhǎng)期待售庫(kù)存的處置，可有效減輕這些城市的庫(kù)存壓力，釋放土地活力，提高市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)研究中心測(cè)算，在盤活5年以上的積壓庫(kù)存之后，樂(lè)觀估計(jì)昆明、重慶長(zhǎng)期消化周期均可重回8年以內(nèi)。

??5、次新房：近十年次新房人均持有量超10㎡，住宅開(kāi)發(fā)更需提升產(chǎn)品力（節(jié)選）

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，典型城市近十年來(lái)人均購(gòu)房面積已超過(guò)10㎡，對(duì)標(biāo)目前40㎡左右的市區(qū)人均住房面積來(lái)看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了住房自然更替需求（按80年的建筑平均壽命保守計(jì)算，十年時(shí)間人均自然更替需求為5㎡左右）。尤其是在2016-2021年間，二三線城市人均購(gòu)房面積均在1.2㎡以上，投資性需求涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，持有了大量閑置住房。而在2021年下半年樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變之后，這部分投資性需求出于資產(chǎn)重新配置的目的，“買二不買一”，導(dǎo)致近年來(lái)二手房成交占比快速上行。在城鎮(zhèn)化發(fā)展速度放緩、行業(yè)發(fā)展預(yù)期仍未明顯扭轉(zhuǎn)的情況下，面對(duì)二手房市場(chǎng)中大量待售次新房源的競(jìng)爭(zhēng)，新房市場(chǎng)更需提升產(chǎn)品力。通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的更新?lián)Q代，讓更多自住需求流向新房市場(chǎng)。

??聯(lián)系近期地方房地產(chǎn)控規(guī)調(diào)整可以看到，多地地方政府已出臺(tái)容積率新規(guī)，鼓勵(lì)新建住宅加送露臺(tái)、對(duì)開(kāi)放連廊不計(jì)容等，大力發(fā)展“四代宅”產(chǎn)品，通過(guò)提高住房實(shí)得率，提高購(gòu)房者獲得感。在市場(chǎng)相對(duì)低迷的南京、武漢等市，2024年四季度優(yōu)質(zhì)四代宅產(chǎn)品均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，譬如南京江韻瑧悅項(xiàng)目地處廣義庫(kù)存高企的江北核心區(qū)，于十一國(guó)慶期間啟動(dòng)認(rèn)籌，首開(kāi)洋房產(chǎn)品，半小時(shí)即以四倍認(rèn)籌率售罄，后續(xù)加推高層、小高層產(chǎn)品，熱度延續(xù)到歲末，該項(xiàng)目為江北核心區(qū)首個(gè)上市的第四代住宅產(chǎn)品，高得房率及露臺(tái)贈(zèng)送產(chǎn)品力遠(yuǎn)超同板塊競(jìng)品。

??隨著新房市場(chǎng)進(jìn)一步向改善需求轉(zhuǎn)變，120㎡以上的大戶型產(chǎn)品越來(lái)越成為當(dāng)前市場(chǎng)主力。尤其是在2024年末財(cái)政部取消普通住宅非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，進(jìn)一步降低了大戶型產(chǎn)品的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但是結(jié)合歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，也有部分城市已經(jīng)成交了大批大戶型房源。按每百人持有120㎡以上次新房套數(shù)計(jì)算，武漢、清遠(yuǎn)、溫州、徐州、南昌、寧波等城市均在5套以上，其中武漢更是超過(guò)10套，若以120㎡為界，這些城市較多的中高收入家庭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了了住房改善，若要在這些城市促進(jìn)新房銷售，更需要進(jìn)一步新建住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。比如武漢四代宅項(xiàng)目沙湖板塊沙湖天境項(xiàng)目，除了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)高得房率98-105%之外，一線臨沙湖，自然景觀優(yōu)越，且各項(xiàng)配套成熟，且長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展預(yù)期較好，2024年10月末開(kāi)盤212套，實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄。

??03

??板塊風(fēng)險(xiǎn)：北京半數(shù)庫(kù)存集中在高庫(kù)存板塊
蓉漢等土地超發(fā)普遍

??為了更好的探究各城市不同區(qū)域板塊風(fēng)險(xiǎn)情況，我們將從以下三個(gè)維度出發(fā)：（1）狹義庫(kù)存角度，即當(dāng)前各城市區(qū)域板塊新房狹義庫(kù)存和消化周期，若庫(kù)存量較大且去化周期偏長(zhǎng)的區(qū)域板塊，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大；（2）廣義庫(kù)存角度，判斷當(dāng)前各城市區(qū)域板塊是否存在土地供應(yīng)過(guò)量的情況，即以涉宅用地成交總建面與新房成交面積比值來(lái)判斷；（3）潛在供應(yīng)角度，以當(dāng)前各城市近3年來(lái)新房成交規(guī)模來(lái)看未來(lái)區(qū)域板塊二手次新房掛牌體量，是否會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)有直接分流作用。

??1、無(wú)錫超五成庫(kù)存面臨高風(fēng)險(xiǎn)，合肥、西安僅個(gè)別板塊承壓

??聚焦重點(diǎn)20城各區(qū)域板塊狹義庫(kù)存和去化周期情況，我們先以去化周期單月36個(gè)月作為潛在風(fēng)險(xiǎn)板塊的篩選標(biāo)準(zhǔn)，可以看出，（1）無(wú)錫、北京等城市風(fēng)險(xiǎn)板塊庫(kù)存面積占比均超50%以上，潛在去化風(fēng)險(xiǎn)較大，但換言之，避開(kāi)這些高風(fēng)險(xiǎn)板塊后，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也將迎來(lái)顯著改善；（2）常州、深圳、廈門、鄭州、義烏、武漢、廣州、成都、佛山、長(zhǎng)沙、天津等11城風(fēng)險(xiǎn)板塊庫(kù)存面積占比均超在30%-50%之間，高風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)存占比中等；（3）重慶、上海、蘇州、青島等風(fēng)險(xiǎn)板塊庫(kù)存面積占比均超在20%-30%之間，高風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)存占比較小；（4）杭州、合肥、西安、南京風(fēng)險(xiǎn)板塊庫(kù)存面積占比低于二成，高風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)存占比最低。

??為了更好的聚焦不同區(qū)域板塊去化風(fēng)險(xiǎn)情況，我們篩選了去化周期超36個(gè)月且狹義庫(kù)存量為城市TOP10且的板塊，定義為“雙高”（高庫(kù)存+高去化周期）板塊?？梢钥闯?，無(wú)錫 “雙高”板塊數(shù)量居首達(dá)8個(gè)，其次為北京、成都、佛山、廈門、深圳、天津、武漢等超半數(shù)城市“雙高”板塊僅3-4個(gè)，上海、長(zhǎng)沙、重慶、合肥、南京、青島等符合條件的“雙高”板塊僅1-2個(gè)。

??具體來(lái)看，第一類“雙高”板塊達(dá)5個(gè)以上的城市，以無(wú)錫為典型代表，無(wú)錫“雙高”板塊分布較為分散，經(jīng)開(kāi)區(qū)、錫山區(qū)、梁溪區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)等均有涉及。

??第二類“雙高”板塊為3-4個(gè)的城市，多數(shù)城市譬如京、成都、佛山、廈門、深圳、天津、武漢等都集中在這一區(qū)間。主要板塊特征也是以城市外圍或是待發(fā)展新城為主，因區(qū)域人口基礎(chǔ)薄弱或產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口效果不佳，因而新房成交低迷造成了庫(kù)存積壓。

??第三類“雙高”板塊不足3個(gè)的城市，以上海、南京、長(zhǎng)沙、合肥等為典型代表，合肥蜀山區(qū)運(yùn)河新城板塊和長(zhǎng)沙岳麓區(qū)梅溪湖一期板塊都是前期熱度較高的的板塊，因行情低迷而出現(xiàn)了庫(kù)存消化周期的穩(wěn)步攀升。

??2、蓉漢長(zhǎng)常等土地超發(fā)板塊大于20個(gè)，深蘇廈等多數(shù)板塊供應(yīng)規(guī)模適度（略）

??3、僅無(wú)錫經(jīng)開(kāi)奧體板塊長(zhǎng)中短期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)均高，去化壓力高企（略）

??04

??綜述：優(yōu)質(zhì)板塊有望率先迎來(lái)平衡新周期
助力行業(yè)加速筑底

??本文綜合分析了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，城市風(fēng)險(xiǎn)和板塊風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期發(fā)展視角來(lái)看，鑒于長(zhǎng)期庫(kù)存壓力的高企和新房交易規(guī)模的降級(jí)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“去庫(kù)存”都將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。但是從交易規(guī)模角度來(lái)看，2025年新房交易量有望迎來(lái)筑底，在區(qū)域分化之下，各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊也有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期。綜合全文，主要結(jié)論及相關(guān)建議如下：

??1、高風(fēng)險(xiǎn)板塊集中郊縣+投資投機(jī)新城，核心市區(qū)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控

??結(jié)合上文各城市區(qū)域板塊庫(kù)存情況和消化周期，涉宅用地成交建面和新房成交規(guī)模適配情況，我們總結(jié)了城市風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域板塊TOP3，詳情如下表?？梢钥闯觯L(fēng)險(xiǎn)板塊主要集中在各城市外圍近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有部分區(qū)域?yàn)榍捌谕顿Y投機(jī)扎堆的新城和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。

??2、各城市低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易份額接近六成，建議加強(qiáng)聚焦優(yōu)質(zhì)片區(qū)新房開(kāi)發(fā)

??鑒于城市大量庫(kù)存來(lái)自于高風(fēng)險(xiǎn)板塊，且這些板塊大多流速不高，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、還是地方主管部門而言，除少數(shù)重點(diǎn)市政相關(guān)項(xiàng)目之外，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可能性都很小。

??因此在現(xiàn)階段，為了對(duì)于城市價(jià)值作出相對(duì)公允的判斷，更應(yīng)當(dāng)對(duì)各城市消化周期作“截尾”處理：在剔除各自去化風(fēng)險(xiǎn)最高的那些板塊后，城市的消化周期又是如何？為此，研究中心對(duì)24個(gè)典型城市的板塊消化周期進(jìn)行了梳理，并剔除了消化周期達(dá)到城市平均值兩倍以上的板塊，以此再度計(jì)算各城市的“截尾消化周期”。對(duì)比前后差距可見(jiàn)，徐州、深圳、蘇州、昆明等城市狹義消化周期均明顯改善，均降至18個(gè)月以內(nèi)。

??就低風(fēng)險(xiǎn)板塊的市場(chǎng)份額來(lái)看，典型城市18個(gè)月以內(nèi)板塊成交金額平均占比達(dá)到59%，其中合肥、西安、成都、杭州、濟(jì)南更是在七成以上，對(duì)于地方主管部門和開(kāi)發(fā)商而言，可進(jìn)一步聚焦這些優(yōu)質(zhì)片區(qū)的新房開(kāi)發(fā)。一方面適度加快項(xiàng)目的供應(yīng)上市節(jié)奏，另一方面也要注意新增土地供給和周邊配套的同步發(fā)展，避免出現(xiàn)短期“空城”現(xiàn)象，傷及優(yōu)質(zhì)板塊的發(fā)展預(yù)期。

??3、建議進(jìn)一步優(yōu)化供地與新房上市節(jié)奏，促進(jìn)行業(yè)加快企穩(wěn)(略)

??通過(guò)對(duì)不同板塊土地供應(yīng)策略的差異化調(diào)整，不僅有利于化解房地產(chǎn)行業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還有助于促進(jìn)土地資源在城市內(nèi)部的合理分配與利用，推動(dòng)城市的均衡發(fā)展。對(duì)于高流量高庫(kù)存板塊和壓力板塊，在化解庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局。例如，利用閑置土地或庫(kù)存房產(chǎn)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等，吸引人才和資源流入，提升區(qū)域活力。而對(duì)于熱點(diǎn)板塊，在加快供給滿足居住需求的同時(shí)，注重公共服務(wù)資源的配套建設(shè)，避免因人口過(guò)度集中導(dǎo)致的城市病。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市整體發(fā)展的良性互動(dòng)，構(gòu)建更加健康、可持續(xù)的城市發(fā)展格局，讓房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮更為積極的作用。