[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2021年6月）

??一、本月樓市政策聚焦：房地產(chǎn)政策“穩(wěn)中趨緊”，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房

??6月，房地產(chǎn)政策環(huán)境“穩(wěn)中趨緊”。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會(huì)明確將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在預(yù)警“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛”之后再次提出，押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。另一方面，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并給予相關(guān)配套政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，6月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加，緊縮性政策連續(xù)12個(gè)月超過(guò)寬松性政策。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，緊縮性政策仍聚焦在新增或升級(jí)“限購(gòu)”“限售”“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治等方面。本期報(bào)告主要對(duì)6月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：大力發(fā)展保障性租賃住房，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健導(dǎo)向。一方面，央行于6月15日提高外匯存款準(zhǔn)備金利率2個(gè)百分點(diǎn)，以緩解人民幣持續(xù)升值壓力，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期；6月24日開(kāi)展300億元7天期逆回購(gòu)操作，實(shí)現(xiàn)資金凈投放200億元，以確保半年末流動(dòng)性平穩(wěn)。另一方面，MLF利率已連續(xù)15個(gè)月持平，LPR已連續(xù)14個(gè)月持平。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，調(diào)控重點(diǎn)有三：第一，“房住不炒”基調(diào)不變。銀保監(jiān)會(huì)明確將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在出席2021年陸家嘴論壇時(shí)發(fā)言指出，一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向嚴(yán)重，押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。第二，“大力發(fā)展租賃住房”不變。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與保障性租賃住房供給，人口凈流入的大城市可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房，給予提供租賃住房的企事業(yè)單位稅收減免等多項(xiàng)意見(jiàn)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)資委等部門(mén)也相繼擬定政策，支持和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。第三，“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”不變。住建部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國(guó)家鄉(xiāng)村振興局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加快農(nóng)房和村莊現(xiàn)代化建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)，住建部、科技部等15部門(mén)聯(lián)合擬定加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委等17部門(mén)聯(lián)合發(fā)布加強(qiáng)縣域商業(yè)體系建設(shè)、促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)的意見(jiàn)等。此外，中央將將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收，長(zhǎng)期看有利于控制并降低地方政府杠桿率。

??三、地方政策：延續(xù)“穩(wěn)中趨緊”的調(diào)控風(fēng)向，落實(shí)城市調(diào)控主體責(zé)任

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年6月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策40條，較上月略有增加。其中，寬松性政策12條，緊縮性政策14條，中性政策14條。2021年1-6月地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策227條，較2020年同期的324次大幅減少。從政策傾向來(lái)看，自2020年7月至今，地方月度出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮性政策均要高于寬松性政策，“穩(wěn)中趨緊”是房地產(chǎn)調(diào)控主旋律。

??具體來(lái)看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制、完善土地出讓規(guī)則和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：紹興市在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購(gòu)、限售，并對(duì)越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控；湖州市明確實(shí)行搖號(hào)銷(xiāo)售的項(xiàng)目不得更名及新房退房后須按原合同價(jià)格進(jìn)行公示，并采用搖號(hào)、抽簽等方式公開(kāi)銷(xiāo)售；無(wú)錫市強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控市縣聯(lián)動(dòng)，要求部門(mén)協(xié)同，形成調(diào)控合力；廣州市天河區(qū)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，并將網(wǎng)簽價(jià)格異動(dòng)較大的區(qū)域或樓盤(pán)列入重點(diǎn)監(jiān)督范圍等。在完善土地出讓規(guī)則方面，典型代表有：成都市將同踩“三道紅線”的開(kāi)發(fā)企業(yè)和存在嚴(yán)重失信情形的開(kāi)發(fā)企業(yè)列入土地競(jìng)買(mǎi)資格限制名單；南昌市明確“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地競(jìng)買(mǎi)要求，并明確嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競(jìng)買(mǎi)；東莞市提出企業(yè)”股東及出資信息”中的“實(shí)繳出資額“必須大于“0”、企業(yè)上一年度為員工逐月繳納“城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”“ 職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)”人數(shù)必須大于“0”等競(jìng)買(mǎi)資格要求，并明確競(jìng)得入選人如果被認(rèn)定不符合本通告資格要求，取消其土地競(jìng)得入選人資格，其一年內(nèi)不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)等。在市場(chǎng)監(jiān)管方面，廣州市嚴(yán)禁小貸公司開(kāi)展“過(guò)橋貸”“贖樓貸”等業(yè)務(wù)；深圳市開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管；西安市嚴(yán)厲打擊企業(yè)違法違規(guī)銷(xiāo)售商品房行為；寧波市開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作等。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才和公積金政策上。其中，在人口人才方面，典型代表有：南京市將40周歲以下大專(zhuān)學(xué)歷人員納入人才落戶(hù)的主體政策范疇，并在原有隨遷政策的基礎(chǔ)上，對(duì)高層次人才的隨遷政策進(jìn)一步予以放寬；太倉(cāng)市針對(duì)全職在太工作的頂尖人才，最高給予500萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，自主培育的各級(jí)領(lǐng)軍人才，最高給予300萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等；北京市設(shè)立“公共戶(hù)”，接收暫不具備市內(nèi)遷移條件的本轄區(qū)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口人員落戶(hù)；湖北省進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革，以城市存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為重點(diǎn)，全面取消不合理落戶(hù)限制等。在公積金方面，典型代表有：廣州市將二手房貸款最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)至30年、樓齡加貸款年限由不超過(guò)40年調(diào)整至50年；邯鄲市提出無(wú)配偶或配偶無(wú)固定工作的繳存職工和自愿繳存人員申請(qǐng)住房公積金貸款的，不再要求由自然人提供擔(dān)保；柳州市將住房公積金繳存人及其配偶購(gòu)、建自住住房、償還自住住房購(gòu)房貸款等納入住房公積金提取范圍等。

??四、6月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2021年第二季度例會(huì)。會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。要搞好跨周期政策設(shè)計(jì)，支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，把握好政策時(shí)度效，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)等。結(jié)合6月末央行開(kāi)展300億元7天逆回購(gòu)、凈投放流動(dòng)性200億元以保持半年末流動(dòng)性平穩(wěn)來(lái)看，當(dāng)前貨幣政策仍然是“維穩(wěn)”導(dǎo)向，短期資金面不會(huì)大幅收緊。在房地產(chǎn)方面，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其體現(xiàn)在供給側(cè)。自2020年下半年開(kāi)始，中央已先后擬定包括“三道紅線”在內(nèi)的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”出讓制度等，從資金、拿地等方面限制房企無(wú)序擴(kuò)張，強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效、穩(wěn)固發(fā)展。預(yù)計(jì)后續(xù)中央仍將繼續(xù)從供給側(cè)發(fā)力，穩(wěn)步推進(jìn)政策覆蓋面，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制等。此外，發(fā)展租賃住房是2021年城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)工作之一，對(duì)構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等皆意義重大，預(yù)計(jì)下半年中央也將持續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)。

??2.地方層面

??自2020年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境已歷經(jīng)一年的調(diào)控收緊期。其中，以地方新增或升級(jí)“限購(gòu)”“限售”“限貸”“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管等為調(diào)控重點(diǎn)。在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位原則下，預(yù)計(jì)調(diào)控風(fēng)向短期內(nèi)不會(huì)改變。從2021年上半年地方表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控已由一二線城市逐漸擴(kuò)展至三四線城市。需要注意的是，未來(lái)在強(qiáng)調(diào)“因城施策”的同時(shí)，要更加重視實(shí)事求是、分類(lèi)指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策。對(duì)于人口凈流入的熱點(diǎn)城市，要通過(guò)增加供給、合理控制需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序、嚴(yán)打投機(jī)炒房等方式，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。但對(duì)于人口外流嚴(yán)重的冷門(mén)城市而言，長(zhǎng)時(shí)間的政策高壓正不斷加大房地產(chǎn)崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。地方要合理控制住宅用地新增規(guī)模，深化戶(hù)籍制度改革和人才引進(jìn)等增加需求，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方式支持合理購(gòu)房需求等，積極去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員