[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2021年8月）

??一、本月樓市政策聚焦

??中央明確“住有所居”目標(biāo)任務(wù)，地方調(diào)控出現(xiàn)井噴

??8月，房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊。中央層面，國新辦就努力實現(xiàn)全體人民住有所居有關(guān)情況舉行發(fā)布會。會上肯定了我國實施房地產(chǎn)長效機制以來的工作成效，明確了下一步，將繼續(xù)全面落實房地產(chǎn)市場長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，在實施城市更新行動方面，強調(diào)要控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模新建，要積極、穩(wěn)妥、有序地實施城市更新；在解決新市民特別是年輕人的住房困難問題方面，強調(diào)要通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，有效增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給。

??地方層面，在“730”中共中央政治局會議重申“房住不炒”、住建部屢次就房地產(chǎn)市場情況約談地方政府負(fù)責(zé)人等背景下，8月地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)井噴，達(dá)到創(chuàng)年內(nèi)單月新高的54條。其中，緊縮性政策39條，占比高達(dá)72%，兩項數(shù)據(jù)均為年內(nèi)單月新高。從調(diào)控內(nèi)容來看，采取限價、限購、限售等行政限制性手段的城市繼續(xù)擴容，房地產(chǎn)資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序整治逐漸成為多地常態(tài)化工作。此外，多個采用集中供地模式的重點城市在土地出讓規(guī)則中加入“房企資金來源審查”“設(shè)置溢價率上限”“競品質(zhì)”等內(nèi)容，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進(jìn)一步加大。本期報告主要對8月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策

??加快完善住房制度，努力實現(xiàn)全體人民住有所居

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。一方面，8月16日，央行開展6000億元1年期MLF操作，較7月再度縮量1000億元，這主要是基于7月15日央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率釋放近萬億長期資金，市場需求相應(yīng)減弱。另一方面，MLF中標(biāo)利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，住建部部長王蒙徽在8月31日的“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會上再次明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。重點強調(diào)了建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，建立監(jiān)測預(yù)警和評價考核新機制，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，“十四五”期間繼續(xù)增加保障性住房供給等。政策層面則更加具體，如國家發(fā)改委在推廣新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)經(jīng)驗文件中再次明確，城區(qū)常住人口300萬以上城市降低落戶門檻或探索差別化落戶、城區(qū)常住人口300萬以下城市落實取消落戶限制要求并優(yōu)化戶籍遷移服務(wù)，改善老舊小區(qū)居住條件等；住建部發(fā)文明確，在實施城市更新的過程中，要防止大拆大建等問題，要確保住房租賃市場供需平穩(wěn)、城市住房租金年度漲幅不超過5%等。

??三、地方政策

??調(diào)控力度持續(xù)加大，調(diào)控城市繼續(xù)擴容

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年8月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，為年內(nèi)單月新高。其中，寬松性政策8條，緊縮性政策39條，中性政策7條。調(diào)控城市繼續(xù)擴容，緊縮性政策占比繼續(xù)提升，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊。

??具體來看，調(diào)控收緊主要集中在強化行政限制和加強市場監(jiān)管上。其中，在強化行政限制方面，典型代表有：東莞將“法拍房”納入限購，暫停向個體工商戶銷售商品住房；惠州嚴(yán)格執(zhí)行新購住房3年限售政策，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；金華明確市區(qū)新購的商品住宅和二手住宅，實行3年限售；杭州提出落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房，非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房；北京提出夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房等。此外，廣州、東莞、金華、衢州、溫州、合肥等多地均明確提出建立二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機制，東莞、惠州、金華、義烏、溫州、大連、銀川、徐州等多地強調(diào)進(jìn)一步優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，限地價、限房價等。在加強市場監(jiān)管方面，典型代表有：杭州市嚴(yán)令房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員不得發(fā)布背離“房住不炒”定位、不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信息；天津?qū)π陆ㄉ唐贩款A(yù)售資金中用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用的資金實行全程監(jiān)管；深圳嚴(yán)禁信貸資金買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建；北京、銀川、安徽等地持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整治專項行動等。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策上。典型代表有：成都市進(jìn)一步推動公積金繳存職工在德陽、眉山、資陽三市購房異地貸款，開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點；寧波市出臺“十四五”人才發(fā)展規(guī)劃，明確加大人才安家補助、購房補貼力度；佛山市順德區(qū)推出人才專賣房，最高銷售價格為土地出讓同時期同區(qū)域同類型市場商品住房銷售均價的80%左右等。

??四、8月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??從國內(nèi)形勢來看，當(dāng)前仍然面臨內(nèi)需偏弱、通脹偏高等問題，中小企業(yè)生存發(fā)展仍然面臨較大壓力。穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤、鞏固經(jīng)濟(jì)長期向好趨勢仍是經(jīng)濟(jì)政策的重要考量。從流動性來看，9月市場流動性將再迎考驗。其中，9月1日到9月3日中7天逆回購共到期1500億元，9月15日MLF到期6000億元，9月24日國庫現(xiàn)金定存到期700億元，共計8200億元。此外，還要面臨地方專項債提速、節(jié)日需求等多方壓力，預(yù)計央行將繼續(xù)實施寬松性貨幣政策，進(jìn)一步釋放流動性，同時也要關(guān)注中國的“明斯基時刻”是否提前到來。

??在房地產(chǎn)方面，央行在下半年工作會議上明確，將繼續(xù)穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)保持高壓。8月31日，國新辦新聞發(fā)布會上明確了“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)任務(wù)，并從房地產(chǎn)長效機制、老舊小區(qū)改造和城市更新、農(nóng)村住房安全問題、年輕人住房問題、城市內(nèi)澇問題等多方面進(jìn)行了工作總結(jié)，明確了后續(xù)的工作方向。未來住房問題或?qū)⒏嗟刈鳛橹匾拿裆鷨栴}被看待、討論及決策。

??2.地方層面

??8月地方調(diào)控如預(yù)期爆發(fā)，調(diào)控頻次大增，加入限價、限購、限售的城市繼續(xù)擴容，緊縮性調(diào)控是地方房地產(chǎn)政策的絕對主導(dǎo)方向。從市場反應(yīng)來看，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月監(jiān)測的29個重點城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%，政策調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。在堅持“房住不炒”、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大背景下，預(yù)計9月地方出臺調(diào)控新政的頻次或?qū)⒂兴啪?，但政策力度不會減弱。

??此外，值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)高壓下，房企資金壓力不斷加大，為了搶占市場、回籠資金，房企紛紛開展大規(guī)模的降價促銷，部分房企、部分地區(qū)降價幅度歷史罕見。這也在一定程度上反映出當(dāng)前部分房企、部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的脆弱性。8月，沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰等多地相繼發(fā)布通知或召開專題座談會，重點強調(diào)穩(wěn)房價、嚴(yán)格控制房企惡意降價等行為?？陀^來說，通過“限漲”“限跌”雙向把控，固然有助于房價和房地產(chǎn)市場交易秩序穩(wěn)定，但無疑也將使已經(jīng)陷入資金困境的部分房企更加舉步維艱，部分房價“透支”嚴(yán)重的三四線城市居民或?qū)㈤L期面臨較大的購房壓力。地方政府應(yīng)立足實情，因城施策，在“穩(wěn)房價”的同時，更要關(guān)乎企業(yè)生存問題、居民住房問題，研究出臺相應(yīng)解決問題措施。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員