[中房研協(xié)]政府交易平臺(tái)難以取代中介核心價(jià)值（2021年第103期）

??【熱點(diǎn)回放】

??8月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布正式在“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能。個(gè)人售房者可以選擇不經(jīng)過房產(chǎn)中介，在政府平臺(tái)網(wǎng)站上自主掛牌房源，而購房者也能在該平臺(tái)挑選房源，同房東取得聯(lián)系，進(jìn)而達(dá)成交易。

??政府平臺(tái)“個(gè)人自主掛牌房源”功能成為市場化中介機(jī)構(gòu)之外，消費(fèi)者可以選擇的另一種二手房銷售服務(wù)模式，引發(fā)市場關(guān)注。不少評(píng)論認(rèn)為“房東直售”做法解決了中介售房的痛點(diǎn)：一是所有房源都經(jīng)過房管部門核驗(yàn)，杜絕假房源；二是房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，防止商業(yè)類機(jī)構(gòu)人員騷擾；三是可以解決信息不對(duì)稱問題，并省出了一大筆中介費(fèi)。市場上有不少唱衰中介之聲，甚至認(rèn)為“二手房交易應(yīng)去中介化”。那么，“房東直售”模式對(duì)于中介機(jī)構(gòu)發(fā)展究竟帶來怎樣的挑戰(zhàn)？“去地產(chǎn)中介化”在實(shí)踐中是否成立？如何定位房產(chǎn)中介的作用與價(jià)值？本期內(nèi)參帶來分析。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，官方二手房交易平臺(tái)看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的二手房銷售方式，事實(shí)上主要還是起到加強(qiáng)市場監(jiān)管的功效，重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房價(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場亂象，其對(duì)二手房交易市場影響有限。展望未來，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”并非完全取代中介機(jī)構(gòu)，主要目標(biāo)還是加強(qiáng)二手房市場監(jiān)管。而對(duì)二手房市場而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場。在調(diào)控政策層層加碼后，熱點(diǎn)城市一、二手房市場或?qū)⒚黠@降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì)明顯失速，房價(jià)也將趨勢(shì)性走穩(wěn)。

??杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”建立于2016年，平臺(tái)上的個(gè)人自主掛牌也并非新物種，從平臺(tái)誕生就有，這次是有優(yōu)化，業(yè)主確實(shí)多了一個(gè)渠道展示房源。對(duì)于房產(chǎn)交易來說除了房產(chǎn)本身的信息透明，其實(shí)房產(chǎn)交易涉及到很多環(huán)節(jié)，比如帶看、達(dá)成意向交付定金、談判簽約、首付款、過戶、貸款、交房等等過程，這其中交易的安全性，風(fēng)險(xiǎn)防范管理和風(fēng)險(xiǎn)化解能力，這些都是中介機(jī)構(gòu)所能提供的核心價(jià)值之一。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，房地產(chǎn)交易低頻、非標(biāo)、重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其完全通過買賣雙方“手拉手”自主交易是不現(xiàn)實(shí)的，二手房交易雙方絕大多數(shù)也都沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，過往房地產(chǎn)中介的確是存在通過信息不對(duì)稱來獲利的情況，但隨著各地政府上線二手房信息平臺(tái)，房源信息的透明度顯著提升。而由于房產(chǎn)交易本身的復(fù)雜性，對(duì)于專業(yè)人員的依賴是必不可少的，房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該越來越規(guī)范發(fā)展，而非取消。

??空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)博士認(rèn)為，國內(nèi)不太可能存在真正的房東直售。第一，業(yè)主自掛房源不等于唯一渠道獨(dú)家房源，業(yè)主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網(wǎng)展示，杭州做法可以理解為一項(xiàng)政府的便民措施，讓業(yè)主多了一個(gè)選擇。第二，房東直售在國內(nèi)沒有市場空間，核心是它不符合客戶利益，業(yè)主的期望永遠(yuǎn)是賣高。第三，互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)，信息對(duì)稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會(huì)下降，反而會(huì)上升。第四，業(yè)主和客戶通過中介交易，不僅僅需要經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)，更要是經(jīng)紀(jì)公司的風(fēng)險(xiǎn)承諾。

??平安證券研究所地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，杭州二手房交易平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，旨在打擊中介“假房源”、高昂費(fèi)用等問題，但考慮購房總額高、流程復(fù)雜、需求個(gè)性化強(qiáng)等特點(diǎn)，購房者仍需房地產(chǎn)中介提供咨詢服務(wù)，同時(shí)自主掛牌流程繁復(fù)、暴露個(gè)人信息等亦影響業(yè)主掛牌意愿，短期該功能對(duì)中介行業(yè)沖擊有限，長期影響仍需關(guān)注后續(xù)配套措施。

??浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，政府搭建的平臺(tái)成交量不足二手房交易市場的5%，市場影響甚微。二手房交易監(jiān)管平臺(tái)的個(gè)人直掛房源在一定程度上確實(shí)有調(diào)節(jié)市場的功能，但后續(xù)需要政府繼續(xù)對(duì)此進(jìn)行升級(jí)服務(wù)，就涉及很多無形的投入。

??杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心科長胡萍莉認(rèn)為，政府搭建的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)” 主要目的是便民，為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道，也能做到打破信息不對(duì)稱與高傭金壁壘，理論上可以滿足購房中的需求，加強(qiáng)二手房市場監(jiān)管。

??清華大學(xué)建設(shè)管理系長聘副教授吳璟認(rèn)為，在我國二手房市場發(fā)展的起步初期，雙邊代理模式被首先引入了，一直延續(xù)到現(xiàn)在。雙邊代理模式，就是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)既代表買方，也代表賣方，它的好處是能更高效地撮合。但是這種“一手托兩家”的做法，其實(shí)和買賣雙方固有的利益沖突之間，是存在著天然的矛盾的。往后“單邊代理”交易模式也可能引入國內(nèi)，買賣雙方會(huì)分別委托經(jīng)紀(jì)人，代表各自利益進(jìn)行交易。

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