三部委推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,利好置換及異地購(gòu)房

政策分析克而瑞研究中心 2023-08-28 09:27:19 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-08-28
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語(yǔ)

??三部委發(fā)文后,“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地,京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??8月25日,住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地,同日財(cái)政部等發(fā)文延期換購(gòu)住房退還個(gè)稅政策。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年以來(lái),全國(guó)至少已有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策,但核心城市中,仍有北上廣深蓉鎬等14城還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。我們認(rèn)為,未來(lái)這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整,政策落地后,置換和異地購(gòu)房者將率先受益,首付籌資壓力和按揭成本都將大大降低。

??01 央行等三部委推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地
財(cái)政部等延期住房置換退個(gè)稅政策

??8月25日,住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文,推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。明確申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??無(wú)獨(dú)有偶,財(cái)政部、住建部、稅務(wù)總局等三部門延期換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅政策。將去年9月30日出臺(tái)、原本將于今年底到期的置換住房退個(gè)稅政策,延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的納稅人,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??實(shí)際上,近期中央已就住房政策多次表態(tài),對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”也有過明確預(yù)告。7月24日政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,27日住建部部長(zhǎng)在建筑企業(yè)座談會(huì)上,指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。8月20日央行、證監(jiān)會(huì)、金監(jiān)局召開聯(lián)合電話會(huì)議,指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??我們認(rèn)為,“認(rèn)房又認(rèn)貸”是典型的市場(chǎng)過熱時(shí)期出臺(tái)的限制性交易政策,應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變適當(dāng)優(yōu)化甚至退出,以支持和鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求有序釋放。三部委發(fā)文后,“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地,京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

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??02 京滬等14城尚未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”
落地后利好置換、異地購(gòu)房

??據(jù)我們統(tǒng)計(jì),2022年以來(lái),超過65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策。內(nèi)容主要包括:第一,杭州、天津執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,典型如杭州,去年11月開始,允許在杭無(wú)住房但有已結(jié)清貸款記錄的購(gòu)房者,按首套房貸政策再購(gòu)房。第二,貴陽(yáng)、鄭州等執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,典型如貴陽(yáng),有一套房但貸款已結(jié)清的,購(gòu)買二套房可執(zhí)行最低首付20%和利率下限的優(yōu)惠政策。

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??但截至目前,核心城市中,還有至少14個(gè)城市在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,包括北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市,以及成都、西安、長(zhǎng)沙等10個(gè)二三線城市。三部委發(fā)文后,這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整現(xiàn)有信貸政策,開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,兩類購(gòu)房者將率先受益,首付壓力和信貸成本都將明顯降低:第一,置換客群,賣一套后再買一套,還能享受首套房的優(yōu)惠首付比例和利率;第二,異地購(gòu)房者,在認(rèn)定套數(shù)時(shí),只核查本地有沒有住房,即便外地有房,再買也按首套算。

??以上海為例,一旦落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”,這兩類購(gòu)房者置業(yè)首付資金可以減半準(zhǔn)備,即原本70%的首付現(xiàn)在只需要35%,貸款利率也將降低70BP,按照500萬(wàn)貸款等額本息30年計(jì)算,累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬(wàn)。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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