??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）本月，5年期以上LPR未做調(diào)整，低于市場(chǎng)預(yù)期。

??日前，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

??此前，央行曾于8月15日開(kāi)展4010億元1年期MLF操作，中標(biāo)利率降至2.5%，較前值調(diào)降15個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)日，七天逆回購(gòu)中標(biāo)利率1.8%，較前值下降10個(gè)基點(diǎn)。受此消息影響，市場(chǎng)降息預(yù)期強(qiáng)烈。

??5年期LPR未做調(diào)整

??但此次僅1年期LPR較上月出現(xiàn)下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR利率維持不變，與市場(chǎng)預(yù)期有著不小的偏差。

??中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，1年期下調(diào)10個(gè)BP，或反映政策意圖在于刺激制造業(yè)或擴(kuò)大消費(fèi)上，反映了近期一系列政策在政策利率層面的體現(xiàn)；5年期LPR保持不變，表明對(duì)房地產(chǎn)的政策態(tài)度仍偏中性， 表明政策仍然以穩(wěn)為主，給后續(xù)實(shí)際情況留有后手。

??分析人士指出，盡管商業(yè)銀行近年來(lái)利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，但凈息差持續(xù)收窄，利潤(rùn)增速有所下滑。此次5年期以上LPR保持不變，也是為了保持銀行的合理盈利空間。

??根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局日前公布的商業(yè)銀行主要監(jiān)管指標(biāo)情況表顯示，二季度我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與一季度持平。這一數(shù)值低于市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》中，凈息差水平不低于1.80%（含）的滿分標(biāo)準(zhǔn)。

??央行近日發(fā)布《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的專(zhuān)欄文章指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

??也有分析人士認(rèn)為，此次5年期以上LPR保持不變，在一定程度上也是為存量按揭利率調(diào)整預(yù)留出空間。

??人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合召開(kāi)的電視會(huì)議明確，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

??招聯(lián)首席研究員董希淼表示，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)重視存量與增量產(chǎn)品之間、不同機(jī)構(gòu)產(chǎn)品之間的價(jià)差問(wèn)題，其中商業(yè)銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過(guò)大的問(wèn)題。在金融管理部門(mén)多次表態(tài)后，預(yù)計(jì)利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺(tái)。此種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤(rùn)合理增長(zhǎng)，增強(qiáng)支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，本次5年期LPR下調(diào)預(yù)期落空或是預(yù)示著目前在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價(jià)關(guān)系，當(dāng)前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預(yù)期逐步提升，預(yù)計(jì)存量房貸利率的定價(jià)細(xì)則將加速落地，新增房貸利率及存量房貸利率定價(jià)關(guān)系將更加合理。

??8月百城房貸利率與上月持平

??另一方面，從市場(chǎng)主流房貸利率情況來(lái)看，仍保持了穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和25BP。

??從城市分類(lèi)上看，8月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率為3.87%，較上月下降1BP，二套維持4.80%。

??在放款速度方面，創(chuàng)下了2019年以來(lái)最快放款速度。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，8月銀行平均放款周期為21天，較上月縮短1天。

??值得一提的是，目前已有部分城市正在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??8月17日，南昌出臺(tái)15條房地產(chǎn)新政。其中，首次購(gòu)房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。

??8月16日，福州和廈門(mén)針對(duì)“本市有一套住房，且有一筆房貸未結(jié)清”的購(gòu)房人家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例從50%下調(diào)為40%。

??此外，廈門(mén)還將二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限從LPR+80BP下調(diào)為L(zhǎng)PR+60BP，即二套房貸款利率降至4.8%。這也意味著，其他房貸利率超過(guò)下限的城市實(shí)際房貸利率仍有下降空間。

??對(duì)此，貝殼研究院分析認(rèn)為，房貸利率下降結(jié)合新一輪的降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、減稅、補(bǔ)貼等住房政策，將全面降低購(gòu)房成本，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)住房需求釋放，為市場(chǎng)修復(fù)注入動(dòng)力。