??在經(jīng)濟修復(fù)周期、地產(chǎn)去庫存周期中，銷售、投資、新開工等指標持續(xù)承壓導(dǎo)致2024年政策面迎來“重磅級轉(zhuǎn)折”。集中表現(xiàn)在：第一，中央加強政策預(yù)期管理，提振市場信心，提出“止跌回穩(wěn)”、“切實回應(yīng)群眾需求”、“穩(wěn)樓市”等新表述和清晰定調(diào)；第二，針對市場存在問題“對癥下藥”，提出收購商品房、回購存量土地、擴容白名單等方式保交樓、去庫存；第三，降低首付比例、貸款利率，通過組合拳手段降低購房門檻、修復(fù)購房信心；第四，在多數(shù)二三四線政策早早出臺后，核心一二線包括北上廣深在2024年放松限購、限貸、調(diào)整普宅標準等，持續(xù)為市場“添火”。

??回顧2024年政策走向，從松綁限制性到出臺刺激性政策，政策措施基本應(yīng)出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點。未來發(fā)力在已出臺政策的落地實施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協(xié)調(diào)機制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，多措并舉逐步改善市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房價下行預(yù)期，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??總結(jié)

??01 政策基調(diào)轉(zhuǎn)向化風(fēng)險、保主體、穩(wěn)市場，用足用好政策工具箱

??2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，在全年多次重要會議上都對房地產(chǎn)行業(yè)做出了相應(yīng)部署和指導(dǎo)性意見，并為行業(yè)指明了發(fā)展方向。與2023年相似的是，2024年上半年并無過多實質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于“托而不舉”。

??下半年政策力度、頻次均有所上升，政策轉(zhuǎn)向“托舉并用”，“517新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，“926政策”成為行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，年末政治局會議及經(jīng)濟工作會議為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向。

??3月兩會定調(diào)房地產(chǎn)政策繼續(xù)優(yōu)化方向不變，月末國常會中，首次提出“有效激發(fā)潛在（住房）需求”。4月政治局會議上，強調(diào)要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策。

??5月國務(wù)院政策吹風(fēng)會正式開啟了去庫存重磅舉措，也為接下來房地產(chǎn)政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變做了鋪墊?！?17新政”后，滬蓉深漢多地新房活躍度提升，二手房迎點狀復(fù)蘇，但復(fù)蘇動能迅速走弱，市場再度陷入筑底調(diào)整中。

??三季度整體處在政策“真空期”，直至9月26日政治局會議，中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，也成為了行業(yè)轉(zhuǎn)折點。而“止跌回穩(wěn)”、“回應(yīng)群眾關(guān)切”等新提法一方面是明確了房地產(chǎn)接下來的發(fā)展方向，另一方面也為低迷的購房預(yù)期打上“強心針”。隨后10月份，五部委發(fā)布了“四個取消、四個降低、兩個增加”，持續(xù)為市場“添火”。

??“926新政”以來，在一系列政策加持下，市場各項指標均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。根據(jù)CRIC統(tǒng)計的重點30城數(shù)據(jù)，新房成交連續(xù)兩月環(huán)比上漲，11月成交量同比增20%且創(chuàng)年內(nèi)新高；二手房同樣火熱，多個重點城市月度成交量創(chuàng)今年以來新高。

??年末中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)2025年房地產(chǎn)市場走向，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向化風(fēng)險、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場。

??12月9日中央政治局會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”表態(tài)之后，政治局會議強調(diào)2025年重點任務(wù)之一就是持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

??這樣一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”也將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點。

??02 化風(fēng)險：金融支持保交付、財政支持土地和住房去庫存

??2024年供給端金融支持持續(xù)加碼、不斷升級，政策致力于幫助市場去庫存和逐步恢復(fù)企業(yè)正常運營能力。穩(wěn)市場和穩(wěn)主體雙管齊下，利用各種金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融資協(xié)調(diào)機制推進、擴容房企“白名單”，以及通過住房貸款、專項債保障存量收購。

??邏輯仍是延續(xù)政策先行、金融政策配套試點支持，再到全面擴大升級的路徑，整體節(jié)奏與中央宏觀政策一脈相承。

??2024年融資協(xié)調(diào)機制加速進行，房企“白名單”持續(xù)擴容。1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)文，推動建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，2月6日，金監(jiān)總局發(fā)文要求，對房地產(chǎn)“白名單”項目合理融資需求“應(yīng)滿盡滿”。年中，兩部門聯(lián)合發(fā)文，再次指導(dǎo)各地完善城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，持續(xù)推動城市協(xié)調(diào)機制落地，全力支持房地產(chǎn)在建項目的融資和建設(shè)交付。

??上半年夯實基礎(chǔ)之下，下半年“白名單”信貸規(guī)模繼續(xù)增加、融資協(xié)調(diào)機制不斷優(yōu)化。

??在10月17日國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上，金監(jiān)總局表明預(yù)計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。此外，未來融資協(xié)調(diào)機制將有三方面優(yōu)化，第一，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進盡進”；第二，進入“白名單”的項目要做到“應(yīng)貸盡貸”；第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

??我們認為，“白名單”擴圍及撥付方式優(yōu)化有助于實現(xiàn)保交樓目標，有效保障所有在建項目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護購房者合法權(quán)益，同時納入“白名單”以后項目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。

??此外，金融政策對于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強有力支撐，并為了提高政策落地效率，在下半年繼續(xù)加碼出臺專項債以及提高央行資金比例等舉措。

??5月份五部委在“切實做好保交房工作配套政策”說明會上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月份將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規(guī)模達5000億元。10月份，財政部也表態(tài)在確保項目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后，在11月8日，全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年—2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

??通過增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，可以為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實現(xiàn)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。

??03 穩(wěn)需求：“4個取消、4個降低、2個增加”措施支持居民購房

??2024年需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，意在提振市場購房預(yù)期和購房積極性。目前來看，當(dāng)下居民購房門檻、購房成本已經(jīng)大幅降低，購房環(huán)境處在極為寬松的時期。

??需求政策主要聚焦在“4個取消、4個降低、2個增加”，四個取消主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；四個降低包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔(dān)；兩個增加中，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，一是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

??“四個取消”政策實際貫穿全年，尤其是部分弱二線和三四線城市，早在2023年限購等政策已盡數(shù)解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策環(huán)境極為寬松。2024年限購的取消更多聚焦在核心城市尤其是一線城市，廣州已經(jīng)全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期對市場起到了一定的刺激作用，而北京、上海等地在年末取消普通住宅和非普通住宅標準，進一步降低了購房門檻。此外，多城限售、限價的取消，也對二手房的持續(xù)火熱起到助力。

??在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%）、取消利率下限、降公積金利率之下，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。截止到12月20日，央行公布LPR報價：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。作為房貸利率錨的5年期以上LPR利率在2024年已經(jīng)三次調(diào)整，累計下調(diào)幅度已達60BP。

??兩個增加中，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。2024年增加100萬套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，第一重點支持地級以上城市；第二，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款；第三，允許地方發(fā)行政府專項債；第四給予稅費優(yōu)惠；第五商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??04 全年三百余省市發(fā)布千余條政策，刺激力度逐月加碼

??2024年全年政策調(diào)控呈現(xiàn)“廣泛、高頻”的特征，從一季度開始每個月發(fā)布松綁政策的省市數(shù)量、頻次等都處于平均較高的水平，在全年都積極發(fā)布松綁政策的情況下，四季度發(fā)布政策的省市數(shù)量和頻次并未明顯提升，甚至11月份單月政策發(fā)布的省市、頻次還有所降低。2024年全年共有三百多個省市發(fā)布超過千次的松綁政策，其中以放松公積金貸款、解除限貸以及購房補貼三類政策發(fā)布最為頻繁，意在從資金層面給予購房者更多支持。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等30城放松限購，其中，僅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限購，其余城市均全部取消；第二，南京、重慶、合肥、杭州、合肥、武漢等134個城市放松限貸，比如成都等按地區(qū)核心限貸套數(shù)，原有住房正在掛牌出售的，予以套數(shù)核減；第三，深圳、鄭州、天津、西安等9城放松限價，比如不再對新建商品住房銷售價格進行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)將能夠自主定價銷售；第四，深圳、重慶、成都、廈門等22城放松限售，如南京，買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。第五，上海、廣州、武漢等266省市放松公積金貸款，比如武漢多子女家庭在使用住房公積金貸款購房時，貸款額度上限提高20%；第六，北上廣深在內(nèi)的24個城市出臺稅費減免政策，上海、北京均在四季度取消了普通住宅和非普通住宅標準。

??此外，地方供給端政策也在積極調(diào)整。比如上海、深圳等放開70/90戶型比例限制，南京等城市提出減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容。懷化等放寬半開敞空間半計容比例，調(diào)整陽臺進深等約束條件。

??地方政策在供給、需求雙管齊下之下，各城市購房環(huán)境和支持已經(jīng)處在歷年較為寬松的水平。但就政策效果和持續(xù)性而言，一線城市受益最為明顯，大多數(shù)二三線城市政策邊際效應(yīng)遞減顯著。

??展望

??05 2025年政策將重在落實，存量土地回購行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎

??基于中央經(jīng)濟工作會議精神，2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。9月26日中央政治局會議首提“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此次中央經(jīng)濟工作會議再作定調(diào)，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。從“促進”到“持續(xù)用力”表述的轉(zhuǎn)變，不僅凸顯了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的迫切需求，也反映了市場需要持續(xù)的政策支持。

??在當(dāng)前市場環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預(yù)期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。因此，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性至關(guān)重要。

??總結(jié)2024年，刺激政策基本應(yīng)出盡出，展望2025年，未來發(fā)力在已出臺政策的落地實施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復(fù)企業(yè)正常運營能力，比如收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協(xié)調(diào)機制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，多措并舉逐步改善市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房價下行預(yù)期，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??尤其是存量土地收購，我們認為將會是所有政策效果、行業(yè)回穩(wěn)時間的“試金石”。一方面在專項債支持配合下，存量收購?fù)恋啬芊裾嬲行涞兀軌驗槠渌呗涞爻晒ψ鞒霰砺?；另一方面，存量土地回購對于拉動開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場信心作用較大。

??附表1：2024年以來中央重點政策（略）

??附表2：2024年以來地方重點政策（略）