存量房“收儲”,待提速!

市場許倩 2024-12-25 08:40:50 來源:中房報

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??2025年,存量房“收儲”工作需進一步加碼和落地。

??自5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來,全國已有超60個城市表態(tài)支持“收儲”工作,超32城發(fā)布“收儲”細則,超14城有項目落地,包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山等,收購總量約15.6萬套。但扣除之前試點的8個城市,落地城市數(shù)量仍有限,這顯示出政策在推進過程中仍有一些挑戰(zhàn)和阻力。

??央行推出的3000億元保障性住房再貸款使用率也不高。數(shù)據(jù)顯示,截至2024年9月末,央行保障性住房再貸款已使用額度約162億元,較二季度末增加41億元,使用率僅約5%。

??從部分城市披露的信息來看,截至11月末,落地審批貸款金額約435億元,實際占3000億元保障性住房再貸款總額的14.5%。但落地額度中,多是過去8個試點城市推進比較成熟的項目,若扣除這8個城市審批落地的412億元,新增落地額度或僅23億元以上。

??華泰證券認為,政策推進偏慢主要在于實際“收儲”操作過程中,地方政府會對商品房庫存進行“再配置”(即配租、配售)和“再定價”,使得實際效果與市場預(yù)期的“去庫存”有一定偏差。優(yōu)先收購地方城投的庫存可能是阻力最小的方向。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至2024年11月末,商品房待售面積7.3286億平方米,同比增長12.1%。其中,住宅待售面積增長18.4%。

??在此背景下,存量房“收儲”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段。中央經(jīng)濟工作會議提出,2025年要盤活存量用地和商辦用房,推進處置存量商品房工作。預(yù)計隨著政策的不斷完善和落地城市的增多,“收儲”工作將進一步加速推進。

??“收儲”政策不斷升級

??“收儲”最早可追溯至2022年。當年7~10月,鄭州、濟南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源,將其用作人才公寓或保障性住房。

??彼時,城投機構(gòu)收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補貼,如鄭州、濟南等城市的“收儲”方案明確,項目資金100%自籌。

??2023年1月,央行創(chuàng)設(shè)1000億元租賃住房貸款支持計劃,在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點,支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房。

??1年多時間過去,試點城市“收儲”進展緩慢。據(jù)央行網(wǎng)站披露,截至2024年3月末,租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。

??2024年,房地產(chǎn)面臨更大的去庫存壓力,“收儲”力度加大。

??5月17日,國務(wù)院副總理何立峰表示,商品房庫存較多城市,政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。當日,央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款予以配合。

??隨后,央行于6月12日召開保障性住房再貸款工作推進會,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也在積極推動落實,并將實施范圍擴展至“縣級以上城市”。

??截至6月末,金融機構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款,保障性再貸款余額為121億元。

??9月24日,央行將3000億元保障性住房再貸款中,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

??10月12日,財政部發(fā)文,支持用專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。

??全國多地快速響應(yīng)“以購代建”,地方政府“下場收房”的嘗試逐漸展開。目前已有超過32個城市發(fā)布“收儲”細則,包括廣州、杭州、合肥等高能級城市。

??從細則來看,大部分地方政府對于收儲房源的要求是:已建成未出售存量商品房,已取得竣工驗收備案證明,可辦理不動產(chǎn)權(quán)證書,滿足金融機構(gòu)貸款要求,權(quán)屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

??大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米,優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。其中,廣州要求收儲面積“小于90平方米”;深圳要求 “小于65平方米”,主要因為存量收購要滿足當?shù)貙ΡU闲宰》康淖畹兔娣e標準。收購后用于配租的普遍要求在65~70平方米以下,收購后用于配售的相對更為寬泛,區(qū)間在50~120平方米。

??這些要求,說明地方政府對保障房質(zhì)量的重視,但實際上也提高了收購門檻。

??目前各地確定“收儲”價格有兩種模式:一是以同地段保障性住房重置價格為參考,按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出,以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格,代表城市為沈陽;二是以同區(qū)位商品房價格5折左右進行配售的情況推算,代表城市有西安、福州。

??中國房地產(chǎn)報記者采訪發(fā)現(xiàn),大部分城市“收儲”仍處于前期摸排需求階段,實際落地尚需一定時間。一方面是符合“收儲”要求的項目數(shù)量有限,另一方面是開發(fā)商低價出售意愿不高。

??困難與突破

??鄭州作為最早探索收購存量房用作保障房的城市之一,目前去庫存效果逐漸顯現(xiàn)。

??2022年以來,截至2024年5月,鄭州城市發(fā)展集團通過全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司累計收購81個存量項目,累計10.6萬間房源,總建筑面積428萬平方米,共計支付交易金額338億元。

??這些項目將全部改造成保障性租賃住房,目前已有3.27萬間作為人才公寓投入市場。

??今年以來,鄭州也在探索收購存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日,鄭州推出首批配售和預(yù)配售型保障房1999套,成為全國率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日,鄭州發(fā)布第二批配售型保障性住房配售公告,共計2325套房源。

??近期,重慶、蘇州、武漢、長沙、樂山等10余個城市收購存量房項目落地。但多數(shù)城市收購數(shù)量在500~5000套范圍,與鄭州的10萬套相比進展緩慢。

??比如,重慶工行向嘉寓公司發(fā)放貸款,支持收購1000余套保障性租賃住房,通過“較低租金+靈活期限”等精心設(shè)計,已開業(yè)項目實現(xiàn)“滿租”。

??12月10日,郵政儲蓄銀行湖南省分行為長沙市政府選定的收購主體發(fā)放1億元住房租賃團體購房貸款,支持其收購436套存量商品房用作配租型保障性住房。

??12月3日,農(nóng)發(fā)行樂山市分行向樂山市國有企業(yè)投放四川省首筆支持“收儲”貸款,總授信8億元,支持收購2994套商品房用作保障性租賃住房。

??據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù),截至11月底,廣西已完成協(xié)議收購存量商品房用作保障房2876套、面積30.13萬平方米。

??11月以來,合肥安居集團已收購存量商品房5733套、58.9萬平方米,通過精準對接科技企業(yè)、科研院所、高校等住房需求。

??10月31日,工行、中行河北省分行組建銀團貸款,為保定市國控集團下屬企業(yè)發(fā)放貸款,用于支持收購存量房用作配租型保障性住房,涉及主城區(qū)1895套存量商品房。

??從這些城市來看,多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房。根據(jù)政策要求,“收儲”要按照市場化原則運作,保障性住房要遵循“保本微利”原則。

??數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年50個重點城市租金回報率為2.03%。央行數(shù)據(jù)顯示,6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。

??中指院認為,“收儲”的資金成本在3%左右,考慮到改造、運營等成本,實際成本可能更高?!笆諆Α贝媪糠坑米鞅W夥浚枰斦N息、收購價格打折等配合才能實現(xiàn)收益平衡。用作配售型保障房,則需要折價收購。

??“與存量商品房‘收儲’相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整、后續(xù)運營、成本收益核算等工作比較精細,需要各部門加強合作。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,考慮到收儲房源投入運營后的資金回報率,目前收儲階段的資金成本還可以進一步調(diào)降。

??華泰證券分析師陳慎認為,“收儲”工作難點在于匹配和交易,房企能否接受“收儲”價格是個未知數(shù)。若收購價格太低距離現(xiàn)金流平衡點太遠,即使房企現(xiàn)金流壓力再大,也會顯著影響房企出售意愿。同時,較低的配售型保障房價格,可能會影響周邊商品房市場價格。

??陳慎建議,在收購商品住宅之外,或可適當加大其它業(yè)態(tài)的摸排,如閑置商業(yè)、閑置公寓、閑置廠房、閑置宿舍等。在重點城市,由于市場環(huán)境變化以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,市場上存在較多的多元商品房業(yè)態(tài),其成本低于商品住宅,且在房企庫存中流動性較差,房企的處置意愿和議價空間都相對較大,有助于解決房源匹配問題。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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