??2024年最后一個(gè)月，兩大重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，共有三百多個(gè)省市發(fā)布超過(guò)千次的松綁政策，內(nèi)容涉及“四限”、公積金、稅費(fèi)、落戶、土拍等等。中央層面也在不斷加強(qiáng)政策預(yù)期管理，提振市場(chǎng)信心，推出了一系列政策組合拳。

??從前三季度的筑底，到第四季度的翹尾，2024年的市場(chǎng)在一系列政策推動(dòng)下走出了“U型”曲線。

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場(chǎng)的不確定性仍然較高，如市場(chǎng)預(yù)期的波動(dòng)性、不同城市間的分化加劇等問(wèn)題依然存在。

??展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)。

??2024年9月26日，會(huì)將成為房地產(chǎn)行業(yè)很多年后，一個(gè)非常關(guān)鍵的日子。這一天，中央政治局會(huì)議首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這一會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)都有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

??在這之后，隨著9月29日、30日，四個(gè)一線城市先后出臺(tái)限購(gòu)松綁政策，四季度一系列政策組合拳持續(xù)為市場(chǎng)“添火”。在一系列政策加持下，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。

??年末中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”也成為了政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)。

??回顧這一年，我們可以看到，2024年全年政策調(diào)控呈現(xiàn)“廣泛、高頻”的特征，從一季度開始每個(gè)月發(fā)布松綁政策的省市數(shù)量、頻次等都處于平均較高的水平，2024年全年共有三百多個(gè)省市發(fā)布超過(guò)千次的松綁政策。

??聚焦到具體政策內(nèi)容來(lái)看，2024年上半年并無(wú)過(guò)多實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于“托而不舉”。

??進(jìn)入下半年政策力度、頻次均有所上升，政策轉(zhuǎn)向“托舉并用”。5月17日國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)正式開啟了去庫(kù)存重磅舉措：下調(diào)首付比例、取消首套和二套房利率下限、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等（詳見：重磅政策連發(fā)，樓市筑底修復(fù)）

??“517新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，“926政策”成為行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一直到年末兩大重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，這樣一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。

??2024年的一系列政策主要可以分為“化風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)需求”兩部分。

??“化風(fēng)險(xiǎn)”的主要內(nèi)容為穩(wěn)市場(chǎng)和穩(wěn)主體。2024年供給端金融支持持續(xù)加碼、不斷升級(jí)，政策致力于幫助市場(chǎng)去庫(kù)存和逐步恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)能力。穩(wěn)市場(chǎng)和穩(wěn)主體雙管齊下，利用各種金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)、擴(kuò)容房企“白名單”，以及通過(guò)住房貸款、專項(xiàng)債保障存量收購(gòu)。

??2024年融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速進(jìn)行，房企“白名單”持續(xù)擴(kuò)容。在10月17日國(guó)新辦舉辦新聞發(fā)布會(huì)上，金監(jiān)總局表明預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。此外，未來(lái)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有三方面優(yōu)化，第一，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”；第二，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”；第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

??我們認(rèn)為，“白名單”擴(kuò)圍及撥付方式優(yōu)化有助于實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)，有效保障所有在建項(xiàng)目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，同時(shí)納入“白名單”以后項(xiàng)目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。

??此外，金融政策對(duì)于存量商品房收購(gòu)、存量土地回購(gòu)、城中村改造給予了強(qiáng)有力支撐，并為了提高政策落地效率，在下半年繼續(xù)加碼出臺(tái)專項(xiàng)債以及提高央行資金比例等舉措。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后，在11月8日，全國(guó)常委會(huì)辦公廳召開新聞發(fā)布會(huì)上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，2024年—2026年每年2萬(wàn)億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

??通過(guò)增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，可以為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房、回購(gòu)閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。

??2024年需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，意在提振市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期和購(gòu)房積極性。目前來(lái)看，當(dāng)下居民購(gòu)房門檻、購(gòu)房成本已經(jīng)大幅降低，購(gòu)房環(huán)境處在極為寬松的時(shí)期。

??需求政策主要聚焦在“4個(gè)取消、4個(gè)降低、2個(gè)增加”，四個(gè)取消主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；四個(gè)降低包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；兩個(gè)增加中，一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，一是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。

??“四個(gè)取消”政策實(shí)際貫穿全年，尤其是部分弱二線和三四線城市，早在2023年限購(gòu)等政策已盡數(shù)解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策環(huán)境極為寬松。

??2024年限購(gòu)的取消更多聚焦在核心城市尤其是一線城市，廣州已經(jīng)全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期對(duì)市場(chǎng)起到了一定的刺激作用，而北京、上海等在年末取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。此外，多城限售、限價(jià)的取消，也對(duì)二手房的持續(xù)火熱起到助力。

??在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%）、取消利率下限、降公積金利率之下，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。截止12月20日，央行公布LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。作為房貸利率錨的5年期以上LPR利率在2024年已經(jīng)三次調(diào)整，累計(jì)下調(diào)幅度已達(dá)60BP。

??兩個(gè)增加中，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。2024年增加100萬(wàn)套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式，加大政策支持力度，第一重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市；第二，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款；第三，允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債；第四給予稅費(fèi)優(yōu)惠；第五商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??總體來(lái)看，我們認(rèn)為基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。

??從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)表述的轉(zhuǎn)變，不僅凸顯了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切需求，也反映了市場(chǎng)需要持續(xù)的政策支持。

??展望2025年，未來(lái)發(fā)力在已出臺(tái)政策的落地實(shí)施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購(gòu)房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)能力，比如收購(gòu)房企存量閑置土地、收購(gòu)存量商品住房作保障性住房，推進(jìn)“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，多措并舉逐步改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。