[克而瑞]快評(píng) | “三支箭”政策皆出，房企迎來(lái)新機(jī)

??11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)稱(chēng)，證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??繼11月11日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布十六條新政，到此次的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，可以視為對(duì)“救項(xiàng)目與救企業(yè)”政策的延續(xù)，至此“三支箭”政策皆出。不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風(fēng)險(xiǎn)房企，尤其是恢復(fù)上市房企并購(gòu)重組、恢復(fù)上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

??恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資

??借殼上市重新成為可能

??恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

??點(diǎn)評(píng)：

??事實(shí)上，自2008年起證監(jiān)會(huì)對(duì)房企在A股上市進(jìn)行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監(jiān)會(huì)修訂了《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，為企業(yè)借殼上市設(shè)定了更多門(mén)檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經(jīng)封死，此后沒(méi)有房企在A股上市，房企只能赴港上市。而此次的恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，也是近10年來(lái)涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開(kāi)放。

??此次并購(gòu)重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來(lái)說(shuō)，借殼上市成為可能。而對(duì)于出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房企來(lái)說(shuō)，則可以借此類(lèi)重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，可以增加收購(gòu)或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)的出清。

??從前期政策的推進(jìn)來(lái)看，此次政策之后優(yōu)先受益的還將是具有國(guó)資背景的房企以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，其余大多數(shù)房企仍要等待政策的傳導(dǎo)。

??恢復(fù)上市房企再融資

??有助于改善資產(chǎn)負(fù)債表提升資質(zhì)

??恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

??調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

??點(diǎn)評(píng)：

??自2016年A股上市暫停后，赴港上市一度成為房企上市的主要選擇，2018-2020年期間房企迎來(lái)一波上市小高潮，但是2021年之后赴港上市的房企也都遭擱淺。截至2022年10月底，最近4年在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企有13家。此次政策出臺(tái)，境外市場(chǎng)上市政策與A股政策保持一致，也將利好一些還沒(méi)上市的房企。

??此外，隨著上市房企再融資渠道的恢復(fù)，上市房企可以通過(guò)發(fā)行股份募集資金，購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)。近期民企股權(quán)融資已有成功案例，11月22日碧桂園宣布完成14.63億股新股份配售，所得款約38.7億港元；23日雅居樂(lè)也宣布2.95億股配售完成，所得款項(xiàng)凈額7.83億港元。至此2022年房企累計(jì)再融資規(guī)模約為110億元，其中融創(chuàng)和碧桂園兩家就占了85%。

??股權(quán)融資與債權(quán)融資相比，募得資金的同時(shí)也不用擔(dān)心償債壓力，不僅不會(huì)影響房企“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)，通過(guò)加大資本金還有利于“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)中扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率的優(yōu)化，改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表情況。但近兩年，隨著市場(chǎng)信心的跌落，房企增發(fā)配股融資也持續(xù)保持低位，2021年以來(lái)只有11家房企成功增發(fā)配售股份，年均融資規(guī)模110億元左右。此次政策松動(dòng)，將有利于進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，上市房企股權(quán)融資范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，但短期內(nèi)仍然限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。

??需要注意的是，此次新政策規(guī)定募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等，重點(diǎn)在于促進(jìn)企業(yè)募集資金加速盤(pán)活現(xiàn)有的項(xiàng)目資產(chǎn)，回到正常經(jīng)營(yíng)軌跡，從而達(dá)到救企業(yè)的目的。

??推動(dòng)保租房等REITs常態(tài)化發(fā)行

??利好以運(yùn)營(yíng)見(jiàn)長(zhǎng)的房企

??進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

??積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

??點(diǎn)評(píng)：

??2022年7月底之前，我國(guó)的公募REITs累計(jì)發(fā)行了14只，行業(yè)分布在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)以及環(huán)?；I(lǐng)域。8月16日我國(guó)三支首批保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT）同步發(fā)售，標(biāo)志著公募REITs底層資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)容，同時(shí)我國(guó)住房租賃企業(yè)真正意義上實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出”的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式，之后保障房REITs的申請(qǐng)發(fā)行一直在推進(jìn)。

??此次新規(guī)再次重申支持保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，預(yù)計(jì)此后REITs設(shè)立發(fā)行將迎來(lái)提速。對(duì)于旗下?lián)碛写罅看祟?lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或保租項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)而言無(wú)疑是重大利好，如已將長(zhǎng)租公寓作為主航道業(yè)務(wù)的龍湖集團(tuán)，布局物流地產(chǎn)的萬(wàn)科等等。

??對(duì)于擁有大量存量資產(chǎn)的房企而言，私募股權(quán)投資基金同樣是重要的資金來(lái)源。與REITs一樣，私募股權(quán)投資基金能夠幫助房企實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的真實(shí)出售及出表。與此同時(shí)私募股權(quán)投資基金還能在項(xiàng)目的前期介入，且涉及公募REITs并不包含的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類(lèi)型，對(duì)于房企的支持意義更大，尤其是華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科、新城、中海、招商、寶龍等在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域已有一定規(guī)模的房企，可以加速盤(pán)活存量資產(chǎn)，回籠資金。

??整體而言，此次推出的股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，表明政策層面進(jìn)一步改善房企融資環(huán)境的態(tài)度，但是政策效果還有待觀察。從政策的傳導(dǎo)效應(yīng)來(lái)看，國(guó)企、央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)先受益，其余房企仍需等待。當(dāng)前房企仍然面臨較大的償債壓力，運(yùn)營(yíng)的改善核心還是在銷(xiāo)售端，然而短期內(nèi)銷(xiāo)售仍處于低迷狀態(tài)，疫情影響下10月商品房銷(xiāo)售額同環(huán)比降幅較上月仍有擴(kuò)大，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。