[中房研協(xié)]2022年第三季度房地產(chǎn)市場運行情況（土地篇）

??土地購置面積持續(xù)大幅下滑，降幅進一步擴大

??2022年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6449萬平方米，同比下降53.0%?？傮w來看，土地市場延續(xù)了2021年下半年以來的低迷態(tài)勢，土地購置面積持續(xù)負(fù)增長，累計降幅呈現(xiàn)進一步擴大趨勢。在房企債務(wù)壓力猶存、市場復(fù)蘇進程緩慢、銷售回款不暢和預(yù)期不足之下，三季度土地市場供需兩弱，整體表現(xiàn)疲軟，土地市場依舊處于歷史底部運行的階段。

??從季度內(nèi)的兩輪集中供地出讓結(jié)果來看，即便多地松綁土拍規(guī)則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性，但受行業(yè)流動性偏緊與供地規(guī)模收縮影響，整體土拍市場表現(xiàn)依舊平淡，各城市溢價率普遍回落，且地塊以底價成交為主；從房企拿地情況來看，“國進民退”特征更趨明顯，在大部分規(guī)模民企選擇躺平，拿地意愿大幅減弱的同時，國企、央企和地方城投平臺成為拿地絕對主力；城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也愈演愈烈。

??土拍市場的表現(xiàn)很大程度上反映了市場的預(yù)期，土拍的持續(xù)走弱是一個很重要的信號，當(dāng)前各房企新增土儲規(guī)模的不足勢必將對行業(yè)的銷售、開工、投資、竣工等產(chǎn)生負(fù)面影響。展望后市，具有資金優(yōu)勢的央企和地方國企仍舊是土地交易市場的中堅力量，而受制于政策端的收緊、開發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營難度的加大以及財務(wù)風(fēng)險的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場的行為或?qū)㈦y以為繼。與此同時，隨著銷售的逐步復(fù)蘇、政策面的讓利以及金融環(huán)境的相對寬松，將吸引更多市場化運作的民營房企參拍，投資數(shù)據(jù)也有望得到修復(fù)。

??自上年三季度起，單季土地購置規(guī)模均處于負(fù)增長狀態(tài)，且降幅呈現(xiàn)不斷擴大趨勢。其中，當(dāng)季土地購置規(guī)模為2821萬平方米，較上年同期大幅縮減3888萬平方米，土地市場表現(xiàn)不及預(yù)期，季度內(nèi)集中供地城市的增加和土地出讓節(jié)奏的加快未對全國整體成交量形成明顯拉動，土地購置面積同比降幅仍超5成，這從側(cè)面反映出融資和銷售的承壓，極大的影響了房企的投資能力與意愿。

??三季度內(nèi)單月購置面積同比增速依然處于深度下行通道，房企土地投資力度持續(xù)減弱。具體來看，7-8月受供地縮量、融資和銷售端預(yù)期的影響，單月土地成交量低位徘徊；9月啟動集中供地土拍城市增多，成交規(guī)模攀升至1049萬平方米，但同比下降超6成，跌幅較8月回落8.4個百分點。土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮，市場整體回暖仍需時日。

??土地成交價款降幅再度擴大，地價增幅回穩(wěn)向上

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款5024億元，同比下降46.2%,降幅較上月和上年同期分別擴大3.7和46.6個百分點。單季度來看，當(dāng)季土地成交價款2981億元，環(huán)比方面，受益于部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例的大幅提升，成交金額出現(xiàn)大幅拉升；同比交易數(shù)據(jù)則遠不及上年同期，降幅較上年擴大51.1個百分點，反映出土地成交依舊十分低迷。

??單月數(shù)據(jù)來看，季度內(nèi)土地成交價款絕對值逐月攀升，同比則呈現(xiàn)加速下探態(tài)勢。其中，9月土地成交價款為1205億元，不足上年同期五成規(guī)模，降幅較8月和上年同期分別擴大14.4和76.6個百分點，土地市場降溫明顯。

??2022年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為7790元/平方米，較上年同期上漲了982元/平方米，同比上漲14.4%，漲幅較上年同期擴大4.7個百分點。從同比走勢看，季度內(nèi)得益于房企對于核心一二線城市特別是優(yōu)質(zhì)地塊的青睞，土地均價累計增速呈現(xiàn)“回穩(wěn)向好”趨勢。