[中房研協(xié)]2022年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（土地篇）

??土地購(gòu)置面積持續(xù)大幅下滑，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??2022年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積6449萬(wàn)平方米，同比下降53.0%。總體來(lái)看，土地市場(chǎng)延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)降幅呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。在房企債務(wù)壓力猶存、市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢、銷售回款不暢和預(yù)期不足之下，三季度土地市場(chǎng)供需兩弱，整體表現(xiàn)疲軟，土地市場(chǎng)依舊處于歷史底部運(yùn)行的階段。

??從季度內(nèi)的兩輪集中供地出讓結(jié)果來(lái)看，即便多地松綁土拍規(guī)則、降低競(jìng)拍門(mén)檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性，但受行業(yè)流動(dòng)性偏緊與供地規(guī)模收縮影響，整體土拍市場(chǎng)表現(xiàn)依舊平淡，各城市溢價(jià)率普遍回落，且地塊以底價(jià)成交為主；從房企拿地情況來(lái)看，“國(guó)進(jìn)民退”特征更趨明顯，在大部分規(guī)模民企選擇躺平，拿地意愿大幅減弱的同時(shí)，國(guó)企、央企和地方城投平臺(tái)成為拿地絕對(duì)主力；城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也愈演愈烈。

??土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)很大程度上反映了市場(chǎng)的預(yù)期，土拍的持續(xù)走弱是一個(gè)很重要的信號(hào)，當(dāng)前各房企新增土儲(chǔ)規(guī)模的不足勢(shì)必將對(duì)行業(yè)的銷售、開(kāi)工、投資、竣工等產(chǎn)生負(fù)面影響。展望后市，具有資金優(yōu)勢(shì)的央企和地方國(guó)企仍舊是土地交易市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，而受制于政策端的收緊、開(kāi)發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營(yíng)難度的加大以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場(chǎng)的行為或?qū)㈦y以為繼。與此同時(shí)，隨著銷售的逐步復(fù)蘇、政策面的讓利以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松，將吸引更多市場(chǎng)化運(yùn)作的民營(yíng)房企參拍，投資數(shù)據(jù)也有望得到修復(fù)。

??自上年三季度起，單季土地購(gòu)置規(guī)模均處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，且降幅呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。其中，當(dāng)季土地購(gòu)置規(guī)模為2821萬(wàn)平方米，較上年同期大幅縮減3888萬(wàn)平方米，土地市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，季度內(nèi)集中供地城市的增加和土地出讓節(jié)奏的加快未對(duì)全國(guó)整體成交量形成明顯拉動(dòng)，土地購(gòu)置面積同比降幅仍超5成，這從側(cè)面反映出融資和銷售的承壓，極大的影響了房企的投資能力與意愿。

??三季度內(nèi)單月購(gòu)置面積同比增速依然處于深度下行通道，房企土地投資力度持續(xù)減弱。具體來(lái)看，7-8月受供地縮量、融資和銷售端預(yù)期的影響，單月土地成交量低位徘徊；9月啟動(dòng)集中供地土拍城市增多，成交規(guī)模攀升至1049萬(wàn)平方米，但同比下降超6成，跌幅較8月回落8.4個(gè)百分點(diǎn)。土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮，市場(chǎng)整體回暖仍需時(shí)日。

??土地成交價(jià)款降幅再度擴(kuò)大，地價(jià)增幅回穩(wěn)向上

??前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款5024億元，同比下降46.2%,降幅較上月和上年同期分別擴(kuò)大3.7和46.6個(gè)百分點(diǎn)。單季度來(lái)看，當(dāng)季土地成交價(jià)款2981億元，環(huán)比方面，受益于部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例的大幅提升，成交金額出現(xiàn)大幅拉升；同比交易數(shù)據(jù)則遠(yuǎn)不及上年同期，降幅較上年擴(kuò)大51.1個(gè)百分點(diǎn)，反映出土地成交依舊十分低迷。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，季度內(nèi)土地成交價(jià)款絕對(duì)值逐月攀升，同比則呈現(xiàn)加速下探態(tài)勢(shì)。其中，9月土地成交價(jià)款為1205億元，不足上年同期五成規(guī)模，降幅較8月和上年同期分別擴(kuò)大14.4和76.6個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)降溫明顯。

??2022年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為7790元/平方米，較上年同期上漲了982元/平方米，同比上漲14.4%，漲幅較上年同期擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。從同比走勢(shì)看，季度內(nèi)得益于房企對(duì)于核心一二線城市特別是優(yōu)質(zhì)地塊的青睞，土地均價(jià)累計(jì)增速呈現(xiàn)“回穩(wěn)向好”趨勢(shì)。