??導(dǎo)語(yǔ)

??二季度成交規(guī)模將周期性回升，聚焦高能級(jí)城市仍是上上之選。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??受自然資源部全面推行“預(yù)供地”制度的影響，3月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于作為絕對(duì)主力的南京供地質(zhì)量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在5%的相對(duì)高位。同樣也受供地質(zhì)量提升的影響，月內(nèi)流拍率下降至10%，降至歷史低位。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：受“預(yù)供地”制度影響，土地供應(yīng)規(guī)模仍然處于歷史低位，成交規(guī)模降幅較前2月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??· 熱度：受益于縮量提質(zhì)的供地策略，再加之市場(chǎng)信心的恢復(fù)，月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍均取得了較為理想的市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在相對(duì)高位，典型如南京溢價(jià)率更是高達(dá)8%。

??· 分布：京、廣集中土拍助力一線城市量漲價(jià)跌，二三線城市量?jī)r(jià)齊降。

??后市展望
二季度成交規(guī)模將周期性回升
聚焦高能級(jí)城市仍是上上之選

??2023年3月，雖然有京、廣、寧等重點(diǎn)城市集中土拍，但整體上看，受自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度、重點(diǎn)城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位，并且成交規(guī)模降幅較前2月進(jìn)一步擴(kuò)大。熱度方面，由于作為絕對(duì)主力的南京供地質(zhì)量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在5%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看，拿地主力依舊是央國(guó)企，譬如南京首輪集中土拍11宗地塊中有7宗被央國(guó)企收入，具體包括保利發(fā)展、大悅城、中海地產(chǎn)等，除少數(shù)搖號(hào)地塊外，熱門地塊主要落入央國(guó)企囊中。

??鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。房企拿地方面，在房企流動(dòng)性偏緊、三四線城市庫(kù)存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級(jí)城市仍是上上之選。

??01 供求

??供給規(guī)模仍在低位
成交規(guī)模降幅較前2月進(jìn)一步擴(kuò)大

??土地供應(yīng)方面，受“預(yù)供地”制度影響，土地供應(yīng)規(guī)模仍然處于歷史低位。3月份土地供應(yīng)量5954萬(wàn)平方米，同比下降58%，仍處于歷史低位。供應(yīng)幅數(shù)1358幅，同比減少55%。一線城市中，本月上海、深圳均發(fā)布了供地公告，不過(guò)兩地本輪供地規(guī)模均不大，上海本輪供地19宗，規(guī)模僅高于2022年四批次，深圳更是延續(xù)了一貫以來(lái)的低位，本輪僅新增5宗宅地供應(yīng)，其中2宗為自持租賃住房用地，且均位于城市非核心板塊。此外值得一提的是，對(duì)比上海、深圳發(fā)布的預(yù)供地公告來(lái)看，不同于大多數(shù)二線城市首輪供地僅占預(yù)供地20%-50%的情況，兩地本輪實(shí)際供地已經(jīng)包含了全部的預(yù)供地公告。二線城市方面，杭州、長(zhǎng)沙、寧波等市在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中杭州是2023年第三次發(fā)布土拍公告，城市外圈層板塊供地?cái)?shù)量較前兩次土拍有所增加，從起拍地塊的1.5萬(wàn)元/平方米的平均樓板價(jià)來(lái)看，第三輪土拍公告的平均質(zhì)量明顯低于一、二批次1.8萬(wàn)元/平方米左右的平均水平。

??土地成交方面，截至3月26日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為2701萬(wàn)平方米，與2022年同期相比下降41%，降幅較1-2月擴(kuò)大了11個(gè)百分點(diǎn)。成交總價(jià)781億元，受北京、南京優(yōu)質(zhì)宅地和杭州商辦用地成交影響，平均樓板價(jià)維持在2900元/平方米左右，但仍低于近一年平均水平。近期重點(diǎn)城市首輪土拍呈現(xiàn)出明顯的“縮量提質(zhì)”特征。以南京土拍為例，雖然本次供地仍維持在11宗的較低規(guī)模，但地塊整體素質(zhì)較高，其中囊括河西南、雨核、小行、南站等當(dāng)前熱點(diǎn)板塊，平均樓面價(jià)19364元/㎡，僅次于2022年第四批次集中土拍（出讓4幅核心區(qū)地塊，起始樓面價(jià)2w+，均為托底成交）。

??02 熱度

??北京、南京土拍熱度持續(xù)
溢價(jià)率維持高位、流拍率創(chuàng)新低

??市場(chǎng)熱度方面。至截稿時(shí)南京、北京、廣州已經(jīng)進(jìn)行了集中土拍，整體來(lái)看，得益于縮量提質(zhì)的供地策略，再加之市場(chǎng)信心的恢復(fù)，土拍均取得了較好的市場(chǎng)熱度。整體溢價(jià)率水平也得以維持在相對(duì)高位，典型如南京溢價(jià)率更是高達(dá)8%。不過(guò)需要指出的是，城市內(nèi)的土拍熱度進(jìn)一步分化，典型如北京昌平兩宗地塊一“封頂搖號(hào)”，一“托底成交”。

??進(jìn)入3月份，預(yù)供地制度在流拍率指標(biāo)上的作用進(jìn)一步“發(fā)力”，3月份流拍率僅為9.6%，為2022年下半年以來(lái)新低。得益于各地對(duì)住宅用地供應(yīng)的進(jìn)一步透明，月內(nèi)流拍的住宅用地占比進(jìn)一步減少，在流拍地塊中占比不到二成，且多位于三四線城市，如湛江、臺(tái)州等。

??03 重點(diǎn)地塊

??北京、廣州、南京、成都幾近包攬兩榜
南京占據(jù)半壁江山

??2023年3月，南京、北京、廣州等城市先后開(kāi)啟了2023年首輪集中土拍。總價(jià)榜榜首地塊來(lái)自廣州天河區(qū)，為綜合地塊，成交總價(jià)為44.39億元，由廣州城投底價(jià)競(jìng)得；排在第二位的為南京2023年首輪集中土拍地塊，該地塊位于河西板塊，僅12輪競(jìng)價(jià)就觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，最終該地被由偉星幸運(yùn)競(jìng)得。

??就入榜這些城市的土拍表現(xiàn)來(lái)看，由于重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量仍在高位，如南京河西板塊、北京回龍觀板塊均有土地推出。在此影響下，房企參拍熱情有所回升，其中南京、北京、成都等城市均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。以單價(jià)榜為例，10個(gè)席位中有7席是以封頂價(jià)成交的，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。