??導(dǎo)語(yǔ)

??國(guó)央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??6月25日，端午假期后首日蘇州迎來(lái)今年第三批次集中供地，成功出讓12宗地塊，總成交金額118億元，總建面68.2萬(wàn)平方米。由于地塊條件與前兩輪相比有所下降，土拍的熱度也大幅降低，整體溢價(jià)率降至2.45%，國(guó)央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

??01

??第三批次核心區(qū)供地減少
半數(shù)地塊來(lái)自相城區(qū)

??蘇州第三批次共掛牌12宗含宅用地，總建面68.2萬(wàn)平方米，總規(guī)模與今年的首輪相近，比第二輪總建面提升47%，但與第二輪“少而精”的供應(yīng)分布相比，第三批次核心熱點(diǎn)區(qū)域的供應(yīng)量有所減少，12宗地塊中有一半地塊來(lái)自相城區(qū)，總建面達(dá)到33萬(wàn)平方米，吳中區(qū)、吳江區(qū)也分別出讓一宗含宅用地。

??較為熱門的園區(qū)和姑蘇區(qū)在本輪各自出讓兩宗地塊，總建面分別為11.7萬(wàn)平方米和10.7萬(wàn)平方米。兩個(gè)區(qū)域出讓地塊均采用了“核心搭配次核心”思路。

??例如姑蘇區(qū)24號(hào)地塊，不僅地處核心地段，且地塊總建面僅有2.98萬(wàn)平方米，是典型的小而美地塊，吸引了10家左右房企參拍；而姑蘇區(qū)的25號(hào)地塊為包含科研用地的商住地塊，對(duì)房企來(lái)說有一定門檻。

??園區(qū)26號(hào)地塊緊鄰第二批次觸頂搖號(hào)成交的17號(hào)地塊（由華潤(rùn)競(jìng)得），本次同樣吸引了多加房企參拍；園區(qū)27號(hào)地塊原為公交場(chǎng)站用地、公園綠地，后由控規(guī)調(diào)整改為居住用地，公交停保場(chǎng)仍未拆除，也會(huì)對(duì)房企參拍熱情產(chǎn)生一定影響。

??02

??溢價(jià)率回落近7個(gè)百分點(diǎn)至2.45%
熱度回歸2022年前三輪水平

??從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，在核心區(qū)的供應(yīng)占比下降后，本輪蘇州土拍整體成交溢價(jià)率為2.45%，比今年的首輪、次輪分別回落5個(gè)百分點(diǎn)和6.65個(gè)百分點(diǎn)，整體熱度大幅下降，回到2022年前3輪的水平。

??雖然12宗地塊均順利出讓，但僅有姑蘇區(qū)24號(hào)、園區(qū)26號(hào)地觸頂成交，溢價(jià)率達(dá)到15%，此外園區(qū)27號(hào)地塊溢價(jià)率僅0.34%，相城區(qū)34號(hào)地塊溢價(jià)率0.97%，其余8宗地塊均為底價(jià)成交。

??整體而言，蘇州本輪土拍整體遇冷，僅剩個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊的熱度保持在高位。

??03

??部分地塊周邊新房市場(chǎng)空白
整體盈利空間尚可

??對(duì)比地塊的成交樓板價(jià)與周邊市場(chǎng)情況來(lái)看，本次地塊的盈利空間尚可，部分地塊周邊正處于新房市場(chǎng)空白或所剩房源不多的情況，例如姑蘇區(qū)25號(hào)地塊、工業(yè)園區(qū)27號(hào)地塊等，且姑蘇區(qū)25號(hào)地塊周邊次新房達(dá)6.1元/平方米左右，項(xiàng)目盈利空間較大；姑蘇區(qū)24號(hào)地塊周邊價(jià)格存在倒掛，一手房售價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，二手房售價(jià)4.7-5.4萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目入市后也將有較大的空間。

??反之，園區(qū)26號(hào)地塊、相城區(qū)31號(hào)地塊周邊則面臨新房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大或庫(kù)存壓力較大等問題，雖然有一定盈利空間，但需加強(qiáng)去化。

??04

??合作拿地比例占到7成
城投+央國(guó)企是主流

??截止發(fā)稿前，兩宗搖號(hào)地塊結(jié)果未出，另外10宗地塊的拿地房企仍以中建三局、中建國(guó)際、廈門建發(fā)等老面孔為主，新進(jìn)房企及民企的投資積極性有待提升。

??本輪合作拿地的房企較多，10宗地塊中有7宗為合作拿地。主要以國(guó)央企/民企+城投類房企的組合形式出現(xiàn)，例如廈門建發(fā)&黃橋國(guó)資、興華&相城高新、中建國(guó)際&蘇州軌交等。另外三宗地分別由保利置業(yè)、中建三局和吳中經(jīng)開國(guó)資獨(dú)立競(jìng)得。

??按企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，城投公司再度成為拿地主力，10宗地塊中城投參與拿地的地塊達(dá)到8宗，剩余兩宗則由央企單獨(dú)競(jìng)得；民企在本輪投資中積極性不高，均以與城投合作的方式底價(jià)拿地。

??截止本輪，蘇州在年內(nèi)共進(jìn)行了3次集中供地，成交總金額356億元、總建面185萬(wàn)平方米，拿地金額TOP5房企分別為華潤(rùn)、建發(fā)、中建三局、中建國(guó)際&蘇州軌交以及華發(fā)股份。

??對(duì)比蘇州2022年房企銷售排行來(lái)看，招商、蘇高新和碧桂園作為銷售三甲房企，拿地排名相對(duì)靠后，碧桂園今年尚未在蘇州有所斬獲，未來(lái)蘇州的銷售排名、市場(chǎng)格局或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

??綜合來(lái)看，蘇州本次土拍熱度大幅降低，一方面是當(dāng)前市場(chǎng)銷售預(yù)期仍未修復(fù)，另一方面，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。土地市場(chǎng)的分化持續(xù)在城市之間、區(qū)域之間甚至板塊之間發(fā)生，未來(lái)僅有最優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對(duì)普通一些的地塊遇冷的概率則持續(xù)增大。企業(yè)層面，央國(guó)企、城投依然是地市遇冷時(shí)的主要支柱，與前兩輪相比民企拿地積極性下滑，主要仍是由于本次地塊自身?xiàng)l件不足以吸引大批房企入場(chǎng)參拍。