??導(dǎo)語

??央國企競得七成地塊，城投平臺(tái)類公司遠(yuǎn)郊“托底”。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??7月11-13日，經(jīng)過3日連續(xù)出讓，上海完成了今年第二批次集中供地的首輪出讓。共成功出讓15宗含宅用地，總成交金額405.5億元，總建面187.3萬平方米，平均樓板價(jià)21644元/平方米，整體溢價(jià)率維持在7.8%，土地市場局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價(jià)成交，另有5宗底價(jià)成交，兩極分化的行情仍在延續(xù)。

??01 供地質(zhì)量較首輪稍有下滑
優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”

??今年上海第二次集中掛牌共計(jì)16宗含宅用地，從區(qū)域分布來看，浦東、松江是本次的出讓主力，分別出讓4宗、3宗含宅用地，出讓建面分別為65萬平方米和40萬平方米，占本輪出讓總建面的一半以上。

??對(duì)比今年首批供地來看，本批次供地的質(zhì)量稍有下滑：一方面體現(xiàn)在第二批次位于外環(huán)以內(nèi)的地塊占比為17%,較第一批減少4個(gè)百分點(diǎn)；另一方面體現(xiàn)在第二批次地塊中，僅有32%地塊在1公里內(nèi)有地鐵資源，較第一批減少26個(gè)百分點(diǎn)。且部分地塊位于相對(duì)遠(yuǎn)郊的板塊，如臨港、松江新橋等，或是地塊有較高的自持比例，例如寶山吳凇創(chuàng)新城等。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一批次參拍的房企多達(dá)60家，但本批次僅有40余家，且第一批次最熱門的青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊參拍房企超過20家，而本輪參拍房企最多的地塊也僅有18家。

??從參拍房企數(shù)量分布來看，本輪有4宗地塊僅1家房企參拍，且臨港的兩宗地參拍人分別為臨港城投和臨港發(fā)展，均為城投公司；而參拍房企在16家及以上的地塊有3宗，分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊。

??02 溢價(jià)率7.82%達(dá)近一年新高
但地塊熱度兩極分化

??從成交情況來看，本次推出的16宗地塊中，有1宗未在本輪出讓，剩余15宗均成功出讓，成交總建面187.3萬平方米，總金額405億元，整體溢價(jià)率7.82%，較上一批次（7.33%）提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??今年的兩批次集中供地，整體來看規(guī)模不及去年前三批次，但是熱度有所回升。

??本輪整體熱度維持在相對(duì)高位，但土地市場兩極分化趨勢未有改變，本輪成交的地塊也僅分為兩類，一類為多人參拍后以最高限價(jià)成交的地塊，本輪有10宗地以最高溢價(jià)率成交；有另一類則為底價(jià)成交，本輪底價(jià)成交地塊為5宗。

??今年以來，上海尚未有含宅地塊以未觸及最高限價(jià)（或一次性報(bào)價(jià)區(qū)間）的價(jià)格溢價(jià)成交，以此來看，即使是一線城市上海，土地市場也對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊有較高的依賴性。

??03 部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上調(diào)超過6%
盈利空間仍較充裕

??雖然本批次地塊整體質(zhì)量有所下降，但是部分地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與之前周邊成交地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相比卻有所上浮，部分地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)上調(diào)幅度超過5%，例如閔行浦江鎮(zhèn)地塊、寶山大場鎮(zhèn)地塊和青浦重固鎮(zhèn)地塊。

??房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的上浮，給了房企更多的盈利空間，也在一定程度上會(huì)提升房企參拍的積極性。

??本輪土拍的盈利空間較為可觀，15宗地塊的平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到27380元/平方米，平均地價(jià)房價(jià)比為0.48。

??其中楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊的成交樓板價(jià)為74250元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)117000元/平方米，房價(jià)地價(jià)差高達(dá)42750元/平方米，加之地理位置優(yōu)異，也是本輪較熱門地塊之一；另外寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊的房價(jià)地價(jià)差也達(dá)到30700元/平方米，且大場作為熱門板塊，項(xiàng)目未來去化的預(yù)期較好。

??04 央國企競得七成地塊
城投平臺(tái)類公司遠(yuǎn)郊“托底”

??拿地門檻高、地塊質(zhì)量高的上海，在報(bào)名階段就形成了以央國企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局，結(jié)合銷售來看，上半年銷售TOP20的央國企幾乎齊聚本次土拍，其中招商更是報(bào)名參拍了多達(dá)11宗地塊，此外保利、建發(fā)、華潤等報(bào)名幅數(shù)也超過5幅。

??在“廣撒網(wǎng)”策略和雄厚的資金實(shí)力加持下，本輪最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。華發(fā)以70.63億元搖中本輪總價(jià)最高地塊，此外中國鐵建、中建東孚、中國金茂、保利置業(yè)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)也均有所得，杭州大家通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地。

??而民企和城投公司拿地僅有4宗，且多為底價(jià)成交地塊。除了大華以47億元競得閔行浦江鎮(zhèn)地塊以外，臨港的兩宗地均由當(dāng)?shù)爻峭兜變r(jià)拿下，松江新橋鎮(zhèn)地塊則由民企恒都置業(yè)底價(jià)獲得。

??兩輪整體來看，拿地幅數(shù)最多（3幅）的房企為中國鐵建、保利發(fā)展和招商蛇口，均為資金實(shí)力雄厚的國央企，此外拿了2宗地的企業(yè)有華發(fā)、金地、萬科、象嶼、大家以及保利置業(yè)，也均為國央企。而民企如龍湖、大華等均只有1宗地塊，在地價(jià)較高的一線城市民企投資參與度依舊較弱。

??綜合來看，上海本輪土拍有幾大特征：一、上海仍是央國企爭搶的重中之重，民企依然很難在土拍中分一杯羹，尤其對(duì)于外地民企來說，進(jìn)駐上海的門檻較高；二、市場熱度兩極分化，僅有底價(jià)成交與最高限價(jià)成交的地塊，這一點(diǎn)與6月土拍的蘇州、杭州相似，即便是一線城市，遠(yuǎn)郊性價(jià)比較低的地塊房企也十分謹(jǐn)慎 ；三、通過房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲提升房企的盈利空間，吸引房企積極參拍。