[中房研協(xié)]2022年7月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關政策

??本月，地方層面調(diào)控節(jié)奏放緩，政策出臺頻度下降，調(diào)控力度暫無明顯升級，提出發(fā)放購房補貼的地區(qū)增多，其他政策方向依舊圍繞松綁“四限”、優(yōu)化公積金貸款條件等方面展開。從涉及二手房交易的角度來看，東莞、福州放寬限購條件；信陽、樟樹、蘭溪、承德調(diào)降首付比例；青島放寬限售條件，二手房滿兩年即可上市交易；衡陽、石家莊、江山、固原、南通、遵義、哈爾濱、舟山等地以不同的形式發(fā)放購房補貼或另行獎勵消費券；另外，三門峽、遵義、承德等地通過降低公積金貸款首付比例、提高貸款最高限額等方式，強化居民購房信貸支持。多重樓市刺激政策的出臺有利于提升二手房市場的流動性和活躍度，帶動市場的正向循環(huán)。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  典型城市二手住宅成交量環(huán)比小幅上漲

??7月，典型城市二手住宅成交面積合計1033.0萬平方米，較上月增加5.9%，絕對額增加57.2萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，廣州、深圳、天津、青島成交量低于上月，其余各城市成交量均有所上漲；從同比數(shù)據(jù)來看，僅成都、青島同比有增長，其余典型城市成交量仍低于去年同期。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為167.1萬平方米，環(huán)比上漲28.9%，同比減少15.0%；成都成交面積162.3萬平方米，環(huán)比增加3.0%，較去年同期大幅增加368.2%；北京、重慶分別成交114.1萬平方米、105.2萬平方米；其余城市成交量均不高于96萬平方米，天津、武漢、南京、廣州、青島成交量分布在51萬至96萬平方米之間；鄭州、合肥、廈門、深圳成交量均未超過41萬平方米，其中，深圳成交量最低，為20.9萬平方米，環(huán)比下滑19.4%，同比減少20.4%。

??2.2  上海成交套數(shù)居首

??7月，典型城市二手住宅共成交11.4萬套，較上月增加0.9萬套，廣州、深圳、青島環(huán)比有所減少，其余各城市成交套數(shù)較上月均有所增加；成都、青島同比增長，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。具體來看，上海成交套數(shù)居首位，達到2.01萬套，環(huán)比上漲28.2%，較去年同期減少15.7%；成都成交套數(shù)為1.73萬套，環(huán)比增加3.6%，同比大幅增加390.3%；北京、重慶、天津成交套數(shù)在1萬套以上；南京、武漢、廣州、青島成交套數(shù)在0.5-0.8萬套之間，合肥、鄭州、深圳、廈門不高于0.5萬套，其中，廈門成交套數(shù)最少，為0.23萬套，環(huán)比增加2.3%，較去年同期下降27.6%。

??2.3  二手住宅售價環(huán)比漲跌幅均有所收窄

??2.3.1  成都同環(huán)比繼續(xù)領漲

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，7月，成都、上海、合肥等七個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，武漢、青島、深圳等六個城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，成都環(huán)比上漲1.3%，漲幅居首；上海、合肥環(huán)比漲幅分別為0.8%、0.7%；重慶、北京、南京、廣州環(huán)比漲幅在0.1%-0.3%之間；武漢、青島、深圳、鄭州、廈門環(huán)比跌幅在0.5%以下；天津環(huán)比下跌0.8%，跌幅居首。同比漲幅最大的為成都，較去年同期提高6.7%；其次北京、上海同比分別上漲4.1%、2.4%；廣州、重慶同比分別上漲0.6%、0.2%；廈門、青島、合肥同比跌幅在0.4%-1.9%之間，深圳、天津、南京跌幅在3.5%-3.7%之間，武漢、鄭州同比下跌4.6%，跌幅并列首位。

??從定基指數(shù)的角度來看，青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價格低于2020年月均價格，其余典型城市二手住宅價格均高于基期，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格15.8個百分點，成都、上海、廣州均高于基期價格12個百分點以上；重慶、廈門、深圳、合肥、南京高于基期價格2.7-5.4個百分點；青島、武漢二手房銷售價格分別低于基期價格0.4%、0.9%，鄭州、天津分別低于基期價格3.2、3.4個百分點，分列典型城市末兩位。

??2.3.2  成都各類戶型價格漲幅居前

??從結構上看，7月，成都、合肥、上海、北京三種戶型價格均出現(xiàn)明顯上漲，青島、深圳、廈門、鄭州、天津各戶型價格均呈現(xiàn)明顯下滑。具體來看，成都、合肥、上海90平方米以下戶型價格較上月分別上漲1.1%、1.0%、0.9%，其余城市漲幅不超過0.3%，廣州與上月持平，青島、深圳、廈門、鄭州跌幅不超過0.5%，天津小戶型價格下滑明顯，跌幅0.9%；90-144平方米戶型中，成都上月增加1.2%，合肥、上海等六個城市漲幅不超過0.6%，武漢、鄭州、深圳等六個城市中等戶型價格跌幅不超過0.7%；144平方米以上戶型中，成都上漲2.1%，上海、合肥、北京環(huán)比漲幅不超過0.6%，重慶、南京、廣州與上月持平，青島、深圳、鄭州等六個城市大戶型價格有明顯下滑。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   典型城市二手住宅成交面積首次超過新房成交面積

??7月，典型城市新建商品住宅成交面積為960.5萬平方米，環(huán)比下跌13.2%，絕對額較上月減少146.4萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.08倍，具體來看，北京、重慶二手房成交面積是新房成交面積的2.09倍；廈門、天津、上海、南京二手房成交面積均高于新房成交面積，其余城市二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達到167.7萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.97倍；其次上海新房成交面積為133.9萬平方米，同期二手房成交面積是新房的1.25倍；武漢、青島、天津等九個城市成交量分布在50萬平方米至102萬平方米之間，深圳、廈門成交量分別為39.0萬平方米、12.7萬平方米，位居末兩位。從成交套數(shù)來看，7月新房成交套數(shù)8.2萬套，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.4倍，絕對額較新房成交套數(shù)多3.2萬套，隨著新房停工項目負面影響的持續(xù)，疊加新房供應趨緩、開發(fā)商對改善型戶型更加側重等因素，更多的購房者轉向二手房市場，二手房成交比重繼續(xù)增長。

??3.2  成都新房售價繼續(xù)領漲，武漢、天津持續(xù)下跌

??7月，典型城市新房銷售價格整體漲幅收窄，環(huán)比下跌的城市個數(shù)略有增加。具體來看，成都環(huán)比指數(shù)較上月繼續(xù)提升1.0%，位列典型城市首位，其他城市漲幅在0.3%-0.7%之間；深圳、武漢、青島環(huán)比均下跌0.2%，廈門、天津較上月分別下跌0.4%、0.6%，分列末兩位。從同比指數(shù)來看，同比漲幅整體繼續(xù)收窄，跌幅繼續(xù)擴大，其中，同比漲幅最大的為北京，上漲5.5%；成都、上海、重慶、深圳同比漲幅均高于3%，其余城市漲幅不高于0.8%；廈門、天津、鄭州同比跌幅不超過3.6%，武漢較去年同期下跌3.7%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，典型城市新房價格均高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高12.4個百分點；北京、成都、廣州定基價格指數(shù)均高于基期11個百分點以上；其余城市漲幅分布在1.1%-8.5%之間，鄭州與基期價格持平。

??從結構上看，與上月相比，多數(shù)典型城市三種戶型價格均有明顯上漲，天津、武漢、廈門整體略有下滑。具體來看，成都90平方米以下小戶型價格漲幅突出，上漲1.5%，鄭州、北京等七個城市小戶型價格漲幅分布在0.1%-0.8%；深圳、青島、天津小戶型價格跌幅不超過0.3%，武漢、廈門環(huán)比下跌0.7%。90-144平方米戶型中，成都較上月提高1.2個百分點，合肥、上海等七個城市上漲0.1%-0.6%，武漢、天津等五個城市中等戶型價格環(huán)比微跌。144平方米以上戶型中，合肥上漲1.0%，廣州、成都等九個城市漲幅在0.1%-0.7%之間，武漢、廈門、天津大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

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??總 結

??本月，地方層面調(diào)控節(jié)奏放緩，政策出臺頻度下降，提出發(fā)放購房補貼的地區(qū)增多，其他政策方向依舊圍繞松綁“四限”、優(yōu)化公積金貸款條件等方面展開。從涉及二手房交易的角度來看，東莞、福州放寬限購條件；信陽、樟樹、蘭溪、承德調(diào)降首付比例；青島放寬限售條件；衡陽、石家莊、南通、遵義、哈爾濱、舟山等地發(fā)放購房補貼或獎勵消費券；另外，三門峽、遵義、承德等地通過強化公積金信貸等方式支持居民購房。多重樓市刺激政策的出臺有助于購房者預期和置業(yè)信心恢復，促進購房需求的釋放。

??從成交量來看，典型城市二手房成交量整體較上月微增。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，上?；嘏黠@，成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，廣州、深圳跌幅明顯，天津、青島小幅下跌，其余城市環(huán)比均呈現(xiàn)上漲。從同比數(shù)據(jù)來看，除成都、青島外，其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量環(huán)比跌幅逾一成，上海、深圳、成都新房成交量同環(huán)比均呈現(xiàn)增長，其余典型城市成交水平仍顯著低于去年同期。由于部分項目停工等負面因素的影響，疊加開發(fā)商對改善型戶型的側重，7月典型城市二手房成交比重繼續(xù)增長，成交量首次超過新房成交量，整體來看，二手房成交面積是新房成交面積的1.08倍，二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.39倍。

??從價格方面來看，本月二手房售價環(huán)比下跌的城市個數(shù)有所增加，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，成都樓市交易持續(xù)活躍，二手房銷售價格漲幅繼續(xù)領漲但漲幅收窄，上海、合肥漲幅擴大，重慶、北京、南京、廣州小幅上漲，廈門、深圳、鄭州、天津環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑，天津環(huán)比跌幅位列首位；從同比數(shù)據(jù)來看，成都、北京、上海等五個城市二手房價格同比上漲，其余城市同比持續(xù)走低，武漢、鄭州同比跌幅并列首位。整體而言，市場仍在筑底階段，扭轉行業(yè)預期仍需時間，一二線城市間熱度分化仍將持續(xù)。