[世邦魏理仕]2022內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模有望首次破3000億元

CBRE發(fā)布《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告

??2022年2月16日，上?！狢BRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告認(rèn)為，2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、首店經(jīng)濟(jì)、供應(yīng)鏈物流成為新的市場熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)“綠化”趨勢將進(jìn)一步加快，投資市場將邁入“3000億”時(shí)代。

??受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市需求。

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻(xiàn)占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)。

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年全國寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

??零售物業(yè)市場受益于減稅和補(bǔ)貼帶動(dòng)而持續(xù)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)重視度和重要性提升。展望2022年，盡管奧密克戎令疫情的不確定性進(jìn)一步抬升，但更積極的財(cái)政政策和RCEP落地對進(jìn)口消費(fèi)的利好將支持國內(nèi)消費(fèi)市場穩(wěn)步增長。中國零售市場預(yù)計(jì)溫和增長，購物中心主力業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定，Z世代業(yè)態(tài)、新能源車成為新增長點(diǎn)。

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續(xù)小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領(lǐng)漲幅。

??倉儲物流市場受到電商、第三方物流及政策支持推動(dòng)，2022年全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬平方米。

??2021年中國國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)增量和出口增速（按美元計(jì)）均達(dá)到30%。雙循環(huán)發(fā)力共同推動(dòng)電商、第三方物流和制造業(yè)的倉儲需求大幅上升。世邦魏理仕跟蹤的中國19個(gè)市場2021年全年高標(biāo)倉凈吸納達(dá)到660萬平方米，同比上升60%，相比2017年歷史最高紀(jì)錄提升40%。

??從中長期來看，電商持續(xù)滲透和新業(yè)務(wù)模式涌現(xiàn)、制造業(yè)升級進(jìn)程中供應(yīng)鏈物流需求的增長、RCEP落地對區(qū)域化貿(mào)易和物流的促進(jìn)將成為十四五期間國內(nèi)高標(biāo)倉市場發(fā)展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。

??而在投資市場，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2,730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，世邦魏理仕預(yù)計(jì)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10-15%，有望首次突破3000億元。

??2022年世邦魏理仕中國投資者意向調(diào)查顯示，投資意向再創(chuàng)新高，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內(nèi)外投資者的投資意向均進(jìn)一步上漲。上海和北京在今年的調(diào)查中共同進(jìn)入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

??與此同時(shí)，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51%，其中內(nèi)資開發(fā)商出售意愿提升的比例達(dá)到60%。世邦魏理仕認(rèn)為，面臨約3,500億元債券到期及“三條紅線”的達(dá)標(biāo)壓力，2022年內(nèi)資房企將加快處置資產(chǎn)。

??而隨著到期退出高峰期的到來，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個(gè)快速復(fù)蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機(jī)遇。

??減碳時(shí)鐘加速轉(zhuǎn)動(dòng)

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年，商業(yè)地產(chǎn)綠化的趨勢將進(jìn)一步加快，這將受到來自租戶和投資者雙方力量的共同推動(dòng)。

??世邦魏理仕最新的租戶調(diào)查顯示，93%的寫字樓租戶表示在選址中傾向于綠色樓宇；33%的物流租戶計(jì)劃在未來三年增加具備綠色認(rèn)證的倉儲設(shè)施。與此同時(shí)，根據(jù)世邦魏理仕2022年投資者意向調(diào)查，53%的受訪投資者表示已經(jīng)將ESG因素納入投資決策中。

??更重要的是，綠色建筑的租金和資產(chǎn)價(jià)格溢價(jià)也開始被一些租戶和投資者所接受。調(diào)查顯示22%的投資者表示愿意為符合ESG條件的資產(chǎn)支付略高的價(jià)格，而9%的租戶愿意為綠色寫字樓支付更高的租金。

??世邦魏理仕認(rèn)為，隨著中國的減碳時(shí)鐘加速轉(zhuǎn)動(dòng)，棕色地產(chǎn)成為“擱淺資產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)將不斷加大，城市更新進(jìn)程中的綠色改造將釋放出巨大的投資機(jī)遇。

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“2021年，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迭創(chuàng)新高，大宗物業(yè)投資快速反彈。世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年中國GDP增速在5%左右，在基建與消費(fèi)之外，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級將持續(xù)為中國經(jīng)濟(jì)提供新動(dòng)能。低碳轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)鏈升級和國產(chǎn)替代等多重因素共同驅(qū)動(dòng)下，生物醫(yī)藥、電子及通信設(shè)備、集成電路、新能源車等高技術(shù)制造業(yè)以及與消費(fèi)升級相關(guān)的制造業(yè)將繼續(xù)高速增長。對投資者，我們建議繼續(xù)關(guān)注倉儲物流、研發(fā)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的地產(chǎn)投資機(jī)會，同時(shí)擇機(jī)把握寫字樓和零售物業(yè)的周期性拐點(diǎn)?！?/p>