[克而瑞]2015年綠地控股期末考試成績(jī)單

??綠地控股披露了整體重組上市后的第一份年報(bào)，信息量很大，友情提示：關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)情況的請(qǐng)從頭看起，只想看戰(zhàn)略分析的請(qǐng)直接拉到文末。

??土地：重點(diǎn)城市儲(chǔ)備近1500萬(wàn)方

??根據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)測(cè)算，截至2015年末，綠地在國(guó)內(nèi)的待售面積(可供出售與已預(yù)售面積之差)2130.9萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積4208.4萬(wàn)平方米；海外待售及待開(kāi)發(fā)面積259.4萬(wàn)平方米；合計(jì)土地儲(chǔ)備建筑面積約為6598.8萬(wàn)平方米。

??從區(qū)域來(lái)看，上海是綠地的大本營(yíng)，并輻射江浙皖三省，綠地在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和華東地區(qū)布局占比較高，均為29.4%，此外，綠地在山東省的發(fā)展深入，并有超高層地標(biāo)、地鐵等重大項(xiàng)目，尤其在濟(jì)南的土儲(chǔ)建面約400萬(wàn)平方米，且成本較低，環(huán)渤海和華北的占比分別達(dá)29%和34.8%。珠三角和華南是綠地近兩年才開(kāi)始布局的區(qū)域，不過(guò)在廣州、深圳、佛山等地，綠地投入不斷加大，未來(lái)占比還將有所提高。

??從城市分布來(lái)看，綠地在二線城市的土儲(chǔ)建面占比最高，為55.2%；一線城市和海外共占13.1%。具體而言，綠地在上海的建筑面積高達(dá) 261.9萬(wàn)平方米，且從獲取方式來(lái)看，股權(quán)收購(gòu)的項(xiàng)目數(shù)量每季度均有增加，充分發(fā)揮了在大本營(yíng)的資源優(yōu)勢(shì)。在當(dāng)前市場(chǎng)成交最火爆、長(zhǎng)期來(lái)看也較健康的武 漢、蘇州、南京，綠地也儲(chǔ)備了不少土地，分別為247.2、207.9和111.1萬(wàn)平方米，在一線和5個(gè)重點(diǎn)二線城市土儲(chǔ)建面總共約1452萬(wàn)平方米。

??2016年一季度，綠地新增土儲(chǔ)權(quán)益建面206萬(wàn)平方米，其中一二線城市合計(jì)占94%，住宅占64%，未來(lái)將繼續(xù)優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等聚焦一線市和優(yōu)質(zhì)二線重點(diǎn)投入，加大住宅類項(xiàng)目的比重。

??財(cái)務(wù)：16年可能為業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)高峰

??綠地2015年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收2073億元，同比下降20.8%，主因是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的超高層等商辦項(xiàng)目未進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，以及主動(dòng)收縮了能源業(yè)務(wù)。剔除 能源后，其余業(yè)務(wù)營(yíng)收較2014年增長(zhǎng)9%。近年來(lái)，能源業(yè)務(wù)的行情逐年下滑，并且長(zhǎng)期來(lái)看存在產(chǎn)能落后的問(wèn)題，綠地已基本停止化工品貿(mào)易，保留部分穩(wěn)定 和低風(fēng)險(xiǎn)的煤炭貿(mào)易，油品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向發(fā)展零售業(yè)務(wù)和加油站開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)能源業(yè)務(wù)占比還將繼續(xù)減少。

??2016年，綠地的超高層等商辦項(xiàng)目和海外項(xiàng)目將進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)高峰期，能源虧損對(duì)整體盈利影響也逐步消失，業(yè)績(jī)方面的利好在一季度的營(yíng)收和扣非后歸屬母公司凈利潤(rùn)中已有體現(xiàn)，較2015年同期分別有28.6%和32.4%的增長(zhǎng)。

??償債指標(biāo)方面，綠地2015年成功登陸資本市場(chǎng)并發(fā)行了200億元債券，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債務(wù)比同比均有提高，短債下降了2.3%至659.9億元，現(xiàn)金和長(zhǎng)債分別上升了20%和44%。

??同時(shí)，綠地的融資成本進(jìn)一步下降，至5.98%；其中，一筆20億元的永續(xù)債成本僅5.3%，低于行業(yè)水平，未來(lái)若再有需求可能低至4%。與規(guī)模和負(fù)債率接近的房企相比，綠地的融資成本顯然優(yōu)勢(shì)明顯，一方面得益于國(guó)資背景，另一方面綠地的貸款償還率和利息償付率均為100%。

??多元：三大板塊已開(kāi)始貢獻(xiàn)利潤(rùn)

??除了房地產(chǎn)主業(yè)外，綠地確立的大金融、大基建和大消費(fèi)三大多元化業(yè)務(wù)板塊發(fā)展十分迅猛，部分已在2015年的年表中體現(xiàn)。

??房地產(chǎn)依然貢獻(xiàn)了最多的營(yíng)收和核心凈利潤(rùn)；通過(guò)并表貴州建工，基建板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)提升了70.1%，一季度收購(gòu)的江蘇省建還將繼續(xù)擴(kuò)大綠地的收入和利潤(rùn)規(guī)模；消費(fèi)方面，由于能源業(yè)務(wù)有一定虧損，2015年年報(bào)中無(wú)法看出整體盈利情況，從2016年一季報(bào)中可得知，板塊中的汽車(chē)業(yè)務(wù)收入同比增幅為172%；金融是綠地發(fā)展最迅速的板塊，盡管占綠地2015年?duì)I收不到1%，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比卻達(dá)11%，并且板塊毛利率高達(dá)99.99%，核心凈利率69.4%，遠(yuǎn)高于其他板塊。