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城市:全國
發(fā)布時間:2022-01-24
報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
發(fā)布機構:克而瑞

??在房住不炒政策調控主基調下，2021年行業(yè)監(jiān)管持續(xù)、變化加劇，企業(yè)融資收緊、償債壓力加大。部分房企迫于自身的資金及運營壓力，暴雷、償債違約事件頻發(fā)。在這樣的背景下，個別企業(yè)部分在建項目停工、竣工交付逾期。

??流動性壓力下，調動一切資源優(yōu)先?？⒐ぁ⒈＝桓?，盤活資金、改善現金流已成為房企的共識。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標，部分企業(yè)通過出讓項目、出售資產或出售多元化業(yè)務的方式回籠資金、補足資金缺口。

??整體來看，房地產業(yè)規(guī)模大、關聯上下游產業(yè)鏈條長、社會影響涉及面廣。住建部也已明確2022年將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒、促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。無論是從房企經營、還是宏觀經濟角度，開發(fā)企業(yè)?？⒐?、保交付都是勢在必行。

??這樣的行業(yè)背景下，近年來有越來越多的規(guī)模房企開始重視自身“交付力”、“服務力”的提升。提升產品質量管控、完善客戶服務體系，打造更高品質、更人性化、更重視客戶體驗的產品交付環(huán)節(jié)和交付標準，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

?？⒐?、保交付

是企業(yè)盤活資金、改善現金流的重要抓手

當前?？⒐ぁ⒈＝桓秾τ诜康禺a開發(fā)企業(yè)而言是重中之重。一方面，2021年房企暴雷、債務違約事件頻發(fā)、個別企業(yè)出現項目停工、交付面臨逾期風險。這樣的背景下，導致部分城市加強預售資金監(jiān)管，疊加企業(yè)融資端收緊、房企流動性受限、項目層面開發(fā)資金吃緊。目前只有調動資金和資源優(yōu)先用于推進項目進度、?？⒐ぁ⒈＝桓?，才能將銀行監(jiān)管賬戶中的預售資金盤活，形成良性循環(huán)。

另一方面，在債務到期高峰、房企償債壓力加劇的行業(yè)背景下，只有加速已售未結轉項目的資金回籠，才能讓資金及時回流母公司、緩解集團層面的償債壓力。從公司財務層面而言，?？⒐?、保交付就是保證現金流的健康。房企暴雷、償債逾期、延期交付或是出現現金流惡化等負面輿情，不僅會對銀行、信托等金融機構為房企提供融資產生負面影響，也不利于后續(xù)項目的開發(fā)入市。

行業(yè)下行壓力下，調動一切資源優(yōu)先?？⒐?、保交付，已成為房企的共識和盤活資金、改善現金流的重要抓手。陷入危機的房企紛紛舉起“保交付”大旗，在自救的同時也努力向市場釋放積極應對的信號。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”的目標。同時部分企業(yè)也正通過出讓項目、出售資產或出售多元化業(yè)務的方式回籠資金，以盡可能補足項目按期竣工所需的資金缺口。

??房地產作為宏觀經濟支柱產業(yè)

???？⒐?、保交付勢在必行

從宏觀層面來看，房地產行業(yè)作為中國經濟的“支柱產業(yè)”，行業(yè)規(guī)模大、關聯上下游產業(yè)鏈條長、社會影響涉及面廣，在宏觀經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入以及金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。如果房企暴雷，且出現大范圍的項目停工和大規(guī)模的交付逾期，風險將不會止步于房地產行業(yè)本身。在目前房地產調控穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)目標”下，開發(fā)企業(yè)?？⒐ぁ⒈＝桓秳菰诒匦?。

具體來看，第一，項目的竣工交付如果出現問題，將會對購房的業(yè)主產生直接影響，引發(fā)社會民生問題。第二，房企作為地產開發(fā)上下游合作企業(yè)的客戶及主要營收來源，項目能否按期竣工交付并及時回款，會影響到這部分建筑企業(yè)工程款、供應商以及中介企業(yè)應付款的兌付。在行業(yè)壓力的不斷傳導下，勢必會加劇項目停工、緩工、怠工的現象，帶來惡性循環(huán)。第三，如果項目竣工逾期、交付逾期在全國范圍形成規(guī)模，行業(yè)開發(fā)投資和新開工規(guī)模降低，將會顯著影響地產下游產業(yè)如家具、建材、家電等行業(yè)的發(fā)展，影響產業(yè)經濟的同時也會帶來社會就業(yè)問題。

??堅決防范風險擴大

???？⒐?、保交付是調控底線

從政策層面來看，“?？⒐ぁ⒈＝桓丁笔钦{控的底線，關系到社會整體的穩(wěn)定。2021年銷售、投資雙下行，下半年以來行業(yè)竣工降速明顯，房地產開發(fā)投資、新開工面積、施工面積等行業(yè)指標增速也都呈持續(xù)降低的趨勢?！翱⒐ご竽辍边^后，2022年房屋竣工面積大概率也將出現收縮，由高位回落。目前，住建部已明確2022年房地產調控方向，部分房企的自身違約不會引發(fā)政策的短期轉向。將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在保障行業(yè)良性發(fā)展的基調下，2022年政策、融資、信貸等或將得到邊際改善。

具體來看，一方面，年末中央及部委、金融機構等密集發(fā)聲，向市場釋放有關房企融資政策偏積極的消息，央企、國企以及優(yōu)質民企的融資壓力略有緩解。適當的輸血有利于緩解部分企業(yè)的融資及償債壓力，?？⒐?、保交付。另一方面，目前各城市預售資金監(jiān)管“因城施策”有松有緊，更為精細化。一部分城市監(jiān)管趨嚴、提高預售要求及監(jiān)管資金比例，也有部分城市如廣州、成都的預售資金新規(guī)略有放松，側重于給房企紓困以保證項目交付。此外，在當前行業(yè)背景下遵循市場化原則，加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，將直接緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大，也有利于保證壓力項目的竣工及交付。

更多規(guī)模房企

重視自身“交付力”、“服務力”的提升

??值得注意的是，在“?？⒐ぁ⒈＝桓丁钡幕A上，近年來越來越多的規(guī)模房企開始重視自身“產品力”的提升。產品力是企業(yè)堅持長期主義的立足根本，產品力的涵義應該更廣，不僅僅是設計能力，更應該體現在實際交付上。交付力是房企對項目設計的還原、對施工質量的把控、對業(yè)主服務的跟進。產品力是生產力、交付力、服務力的綜合體現。

??在當前市場限價、溢價空間不足，部分住宅產品降標減配、質量不達標等問題不斷顯露的行業(yè)背景下。企業(yè)更應該重點關注“交付力”和 “服務力”，提升產品質量管控、完善客戶服務體系。做到前期設計和后期交付的兼顧，并將客戶感知的滿足作為房企產品升級的源動力，都有助于提升企業(yè)的品牌、口碑和公信力。

??目前，除了交付時間、交付質量等傳統(tǒng)的指標外，不少規(guī)模房企正打造更高品質、更人性化、更重視客戶體驗的產品交付環(huán)節(jié)和交付標準。具體舉措覆蓋施工到交付的不同節(jié)點，包括但不限于工地開放/業(yè)主體驗日、施工工法樣板展示、全程驗房陪同、無紙化交付、交付即拿證等服務。如融創(chuàng)云交付自2021年5月全面上線使用，目前已在行業(yè)內率先實現了全程無紙化交付。遠洋“超級現場”不僅提供施工現場24小時監(jiān)控直播，還通過定制影像化的電子檔案，記錄每套房子的制作過程。這些都可以更好的解決客戶痛點，顯著提升交付率和交付滿意度。