[克而瑞]華發(fā)股份全面轉(zhuǎn)綠，商業(yè)板塊全國化布局逐漸成型

??六大重點項目開業(yè)，打響商業(yè)品牌。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??核心觀點

??【業(yè)績維持增長，行業(yè)排名上升至第32位】2021年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額1218.9億元，同比增長1.2%，銷售面積為468.8萬平方米，業(yè)績增長保持維穩(wěn)態(tài)勢。根據(jù)克而瑞榜單顯示，全口徑銷售額上升2個位次至第32位。目前，華東、珠海、華南協(xié)同發(fā)力的格局也已成型，合計銷售占比達9成之多。

??【重視拿地質(zhì)量，一二線城市土儲豐富】年內(nèi)，華發(fā)股份保持了審慎穩(wěn)健的投資節(jié)奏，加強大本營及核心城市布局，保證土地質(zhì)量。在集中供地政策下，參與了南京、成都、沈陽等二線城市競拍。作為地方國企，企業(yè)投資面向好，在資源獲取和成本控制方面具備優(yōu)勢。截至2021年年末，華發(fā)股份持有待開發(fā)計容建筑面積543.97萬平方米，以及在建建筑面積1541.98萬平方米，合計土地儲備達2085.95萬平方米，可滿足企業(yè)中長期發(fā)展需求。

??【營收基本持穩(wěn)，利潤率有所回升】全年總營收512.41億元，同比增長0.46%；實現(xiàn)歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。同時，利潤率也呈現(xiàn)回升態(tài)勢，毛利率為25.8%，同比上升1.5個百分點，凈利率、歸母凈利率也分別上浮至9.1%、6.2%，保持在行業(yè)較高水平。

??【“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠，平均融資成本降至5.8%】2021年，華發(fā)股份在資金、債務(wù)管控方面成效顯著，通過多措并舉加速銷售回款，保證流動性安全，全年回款金額為707.32億元，同比增長32.3% 。“三條紅線”全面達標轉(zhuǎn)綠，現(xiàn)金短債比為1.84，凈負債率為80.3%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為67.1%。此外，平均融資成本也進一步降低至5.8%。整體來看，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，流動性安全邊際較高。

??【“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略成型，管控架構(gòu)不斷優(yōu)化】在堅持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時，華發(fā)股份打造了“華發(fā)商都”等標桿商業(yè)品牌。2021年，華發(fā)商業(yè)在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業(yè)，全面打響華發(fā)商業(yè)品牌。同時在報告期內(nèi)，華發(fā)股份通過內(nèi)部挖潛、降費創(chuàng)效等多種方式，借助數(shù)字化、智能化等手段，持續(xù)推進公司精細化管理，形成“總部-大區(qū)（區(qū)域）-城市”的管理架構(gòu)，夯實“三級管控”架構(gòu)基礎(chǔ)，對區(qū)域做到充分授權(quán)，以滿足新一輪戰(zhàn)略發(fā)展要求。此外，在產(chǎn)品方面，華發(fā)股份也積極實施精品戰(zhàn)略升級，推動“華發(fā)優(yōu)+產(chǎn)品體系”再度迭代升級，成功構(gòu)建“6+1產(chǎn)品體系”，全方位提升自身的綜合實力。

??01銷售

??業(yè)績維持增長
行業(yè)排名上升至第32位

??2021年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額1218.9億元，同比增長1.2%，銷售面積為468.8萬平方米。自2018年以來，行業(yè)進入盤整期，市場去化持續(xù)承壓，在此背景下，華發(fā)股份的銷售增長也面臨挑戰(zhàn)，銷售增速持續(xù)放緩，2021年保持維穩(wěn)態(tài)勢。由于百強整體負增長，華發(fā)股份的行業(yè)排名有所提升，根據(jù)克而瑞榜單顯示，全口徑銷售額上升2個位次至第32位，整體來看仍具備一定穩(wěn)健性。

??從銷售額分布結(jié)構(gòu)來看，在珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)及北京區(qū)域的“4+1”全國性戰(zhàn)略布局下，珠海、華東、華南大區(qū)形成業(yè)績貢獻主力，合計銷售占比達9成之多。其中，珠海大區(qū)大本營深耕優(yōu)勢進一步凸顯，全年完成銷售315.28億元，占比25.9%，較2020年均有所提升；華東大區(qū)貢獻率最高，完成銷售553.20億元，占比45.4%；華南大區(qū)完成銷售233.30億元，占比19.1%。此外，北方大區(qū)、北京區(qū)域也起到有效補充作用，分別貢獻3.9%、5.7%。

??02 投資

??重視拿地質(zhì)量
一二線城市土儲豐富

??2021年，華發(fā)股份保持了審慎穩(wěn)健的投資節(jié)奏，加強大本營及核心城市布局，保證土地質(zhì)量。年內(nèi)在集中供地政策下，參與了南京、成都、沈陽等重點城市土地競拍。由于企業(yè)拿地集中在下半年，抓住了土地市場機會窗口，整體來看溢價率可控，珠海、成都、沈陽等城市多塊地均已底價競得。作為地方國企，華發(fā)股份的投資面向好，在資源獲取和成本控制方面具備優(yōu)勢。

??截至2021年年末，華發(fā)股份持有待開發(fā)計容建筑面積543.97萬平方米，以及在建建筑面積1541.98萬平方米，合計土地儲備達2085.95萬平方米，可滿足企業(yè)中長期發(fā)展需求。

??從土地儲備分布結(jié)構(gòu)來看，覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長江經(jīng)濟帶，主要布局在一二線城市，土地質(zhì)量有所保證。其中，武漢和大本營珠海土儲最為豐厚，分別為290.18萬平方米、268.20萬平方米，占比13.9%、12.9%。此外，上海、南京、廣州等重點城市土儲也都超過50萬平方米，在企業(yè)占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位。

??03盈利

??營收基本持穩(wěn)
利潤率有所回升

??報告期內(nèi)，華發(fā)股份營收基本持穩(wěn)，全年總營收512.41億元，同比增長0.46%；實現(xiàn)歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。同時，利潤率也呈現(xiàn)回升態(tài)勢，毛利率為25.8%，同比上升1.5個百分點，凈利率、歸母凈利率也分別上浮至9.1%、6.2%，保持在行業(yè)較高水平。

??04 債務(wù)

??“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠
平均融資成本降至5.8%

??2021年，華發(fā)股份在資金、債務(wù)管控方面成效顯著。一方面，通過多措并舉加速銷售回款，保證流動性安全，全年回款金額為707.32億元，同比增長32.3%，截至報告期末持有現(xiàn)金499.94億元，同比增長14.56%。另一方面，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有息債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，同比下降約10%；有息債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，短期債務(wù)大幅下降約40%。并實現(xiàn)“三條紅線”達標轉(zhuǎn)綠，現(xiàn)金短債比1.84，凈負債率為80.3%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為67.1%。

??融資方面，報告期內(nèi)以長期低成本融資為主，并新增50億元小公募租賃債額度，成功躋身百億規(guī)模住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)行行列。隨著融資模式持續(xù)創(chuàng)新，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，整體融資成本進一步降低至5.8%。

??05 戰(zhàn)略

??“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略成型
管控架構(gòu)不斷優(yōu)化

??業(yè)務(wù)方面，“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略成型，即以住宅業(yè)務(wù)為核心，持續(xù)優(yōu)化商業(yè)運營與上下游產(chǎn)業(yè)鏈兩翼。在堅持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時，華發(fā)股份打造了“華發(fā)商都”等標桿商業(yè)品牌。2021年，華發(fā)商業(yè)在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業(yè)，全面打響華發(fā)商業(yè)品牌。除住宅與商業(yè)板塊外，華發(fā)股份還縱向以產(chǎn)業(yè)鏈為延伸，打通營銷、設(shè)計、文傳、園林等上下游產(chǎn)業(yè)全鏈條服務(wù)，充分發(fā)揮板塊聯(lián)動的優(yōu)勢矩陣，為客戶提供全方位的綜合服務(wù)。

??經(jīng)營管理方面，管控架構(gòu)不斷優(yōu)化。報告期內(nèi)，通過內(nèi)部挖潛、降費創(chuàng)效等多種方式，借助數(shù)字化、智能化等手段，持續(xù)推進公司精細化管理。管控架構(gòu)方面，圍繞精細化管理要求，不斷完善各業(yè)務(wù)條線制度流程建設(shè)，通過分級授權(quán)機制和審批流程權(quán)限的優(yōu)化調(diào)整，進一步理順各層次權(quán)責(zé)關(guān)系，形成“總部-大區(qū)（區(qū)域）-城市”的管理架構(gòu)，夯實“三級管控”架構(gòu)基礎(chǔ)，并系統(tǒng)梳理各職能公司權(quán)責(zé)關(guān)系，滿足新一輪戰(zhàn)略發(fā)展要求。

??此外，在產(chǎn)品方面，華發(fā)股份積極實施精品戰(zhàn)略升級，以“關(guān)注每一位居者健康生活訴求”為設(shè)計理念，圍繞“做優(yōu)城市產(chǎn)業(yè)集群”，踐行數(shù)字化轉(zhuǎn)型及“科技+”戰(zhàn)略，全力推進“優(yōu)+”產(chǎn)品體系建設(shè)。2020年，華發(fā)“優(yōu)+產(chǎn)品體系”再度迭代升級，推出“優(yōu)+產(chǎn)品體系4.0”，成功構(gòu)建“6+1產(chǎn)品體系并在四大維度上增值賦能”，從綠色健康、科技智能、人文情懷、匠心精工四大維度，賦能于居住。全新華發(fā)6+1產(chǎn)品體系是從技術(shù)到管理模式的體系化運作，力求全面、整體、有序、立體地為客戶打造優(yōu)+產(chǎn)品，注重產(chǎn)品整體的均好性。