[克而瑞]行業(yè)透視 | 華潤有巢REITs獲批

??近日，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs正式獲批。而在此前的8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易。而此次華潤置地作為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的典型房企，或為房企實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營提供新的思路。

??華潤有巢保租房REITs底層資產(chǎn)拿地成本低

??運營周期較短

??根據(jù)公告，本次華潤有巢保租房REITs的項目的基金管理人為華夏基金，中信證券為專項計劃管理人，預(yù)計募集 11.2 億元，其中華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購基金份額總額約34%。上市完成后，兩項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再是華潤置地附屬公司和財務(wù)并表項目。

??此次華潤有巢上市REITs的底層資產(chǎn)拿地成本都不高，兩宗項目土地成本均不足4000元/平米。兩個項目位于上海松江區(qū)的工業(yè)區(qū)東部園區(qū)和泗涇鎮(zhèn)，分別被華潤以1.8億和1.25億元拍下。其中東部園區(qū)地塊屬于上海市R4用地，權(quán)屬清晰、保障屬性明確并兼具市場化運營，在對接資本市場方面具有先天優(yōu)勢，而泗涇項目則是已發(fā)行的保租房公募REITs中唯一一塊不是國有建設(shè)用地底層資產(chǎn)，相比較而言，集體建設(shè)用地成本更低，這種方式獲取土地來建設(shè)租賃住房能夠有效地降低成本，回報率及商業(yè)運營的可持續(xù)性也更有保障。

??華潤有巢兩項目運營時間均不足2年，而之前成功上市的項目年限也普遍較短，運營時間或可適當(dāng)放寬。雖然REITs項目申報要求中明確指出，“基礎(chǔ)設(shè)施運營時間上原則不低于3年，且3年凈現(xiàn)金分派率原則上不低于4%”，但此次華潤成功上市的兩個長租公寓項目運營時間僅約1.5年。而在之前成功上市的保租房項目中，僅華夏北京保障房REIT運營時間超過3年，其中深圳安居REITs的安居白泉閣運營周期最短僅2個月。從目前來看，如果項目能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益，那么針對保租房REITs的運營時間要求可以適當(dāng)放寬，在此次申請中也再次印證了這一觀點。本次兩項底層資產(chǎn)運營時間均未滿3年，但2022年一、二、三季度，有巢泗涇項目的平均出租率分別為95%、94%和93%，有巢東部經(jīng)開區(qū)項目的平均出租率分別為93%、90%和90%，憑借較高的出租率獲得持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營認(rèn)可。

??頭部房企踴躍布局保障性住房

??長租公寓“納?！爆F(xiàn)象增加

??頭部房企積極將旗下長租公寓納入保障性租賃住房管理。截至今年7月底，萬科旗下泊寓正式納入保障性租賃住房的項目有50個，涉及4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中，總計超過泊寓開業(yè)項目房源數(shù)量一半；保利發(fā)展旗下保利公寓建成保障房超10萬套；而華潤置地除了此次REITs發(fā)行涉及的兩個項目外，在北京、天津等地均率先獲評保障性住房項目。除此之外，其他房企也都在“納保”上有著不同程度的動作。

??多地政策鼓勵納保

??保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)因地制宜

??自去年國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》之后，各地也紛紛推出“保租房指導(dǎo)意見”，目前從各地實踐來看，不同城市根據(jù)自身情況，在政策制定時存在一定細(xì)節(jié)差異，但整體要求基本一致。概括來講保租房的內(nèi)涵定義主要包括準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)和租金標(biāo)準(zhǔn)三個方面：

??面積方面，各城市均要求以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，其中部分地區(qū)還對配套設(shè)施以及戶型有細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，例如北京提出要根據(jù)實際合理配置居住公共服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)提高配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施比例，最高可提高至地上總建筑規(guī)模的15%。

??租金方面，各地給出了較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，普遍為市場租金的85-90%，且年漲幅不超過5%，租金可根據(jù)政府單位認(rèn)可的第三方評估單位的評估價格參考定價。“納?！睆谋砻鎭砜?，雖然在租金和未來漲幅比例將會受到一定限制，但是也提供了稅收優(yōu)惠、執(zhí)行民水電氣價格、金融支持等一系列政策利好，因此綜合來看對于企業(yè)的利潤影響并不會如表面那么大。

??準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)方面，各地也都推出了認(rèn)定辦法或指導(dǎo)要求，且在不同程度上對認(rèn)定流程進行了簡化。例如上海分別對既有項目認(rèn)定、新實施項目認(rèn)定以及改建類項目的認(rèn)定程序做了詳細(xì)的細(xì)分，其中對于新實施項目還針對兩種情況設(shè)立了簡易認(rèn)定程序。如果是商品住房項目按不低于15%的比例配建保障性租賃住房；或新建保障性租賃住房的建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)，且土地出讓合同（土地租賃合同）或土地劃撥決定書已明確建設(shè)內(nèi)容為租賃住房或保障性租賃住房，那么建設(shè)單位可直接憑土地出讓合同向項目所在地的區(qū)房屋管理部門申請項目認(rèn)定，區(qū)房屋管理部門將在5個工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項目認(rèn)定書》。

??華潤置地將兩個租賃住房拆分，以基建REIT結(jié)構(gòu)上市，為行業(yè)提供了想象空間，尤其是為重資產(chǎn)運營的項目提供了參考。由于重資產(chǎn)退出渠道較少，除了REITs外，大宗交易是幾乎唯一的退出路徑。對于房企來說，公募REITs若能上市，不僅使公司的融資方式及平臺多元化，減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，還能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。但那些無法認(rèn)定保障性租賃住房、凈現(xiàn)金分派率過低或不滿足其他上市條件的項目暫時還無法進入保租房公募REITs這條新賽道。