[克而瑞]2022年總結(jié)與展望 | 業(yè)績(jī)篇

??2022年百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷
2023年房企業(yè)績(jī)預(yù)期將更為謹(jǐn)慎

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)去年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足。疊加疫情因素影響，市場(chǎng)供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，企業(yè)各季度的銷(xiāo)售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企前11月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低42.6%。

??多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。前11月有超8成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家。企業(yè)業(yè)績(jī)完成情況遠(yuǎn)不及預(yù)期，多數(shù)規(guī)模房企截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。

??近期，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心，為2023年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。但值得注意的是，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端。目前在受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善。

??而具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??總  結(jié)

??1 百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷，同比降幅近40%

??2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)去年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足。疊加疫情因素影響，市場(chǎng)的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，企業(yè)各季度的銷(xiāo)售相較往年均表現(xiàn)低迷。截至11月末，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額57847.2億元，同比降低42.6%。多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。具體來(lái)看，1-11月有超8成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家，另有30家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

??2 百?gòu)?qiáng)門(mén)檻101.3億元，各梯隊(duì)門(mén)檻低于近年同期

??2022年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企截至11月末的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻1530.5億元，較去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為716.1億元和434.3億元，同比降幅較高達(dá)50%和56.2%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為101.3億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到47.1%。

??3 央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2022年不少規(guī)模房企流動(dòng)性承壓、銷(xiāo)售去化受阻。但同時(shí)也有部分企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。一類(lèi)是央國(guó)企如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金、布局和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。另一類(lèi)是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、萬(wàn)達(dá)、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

??4 規(guī)模房企目標(biāo)完成不及預(yù)期，明顯低于往年平均

??2022年，即使公開(kāi)披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)，但規(guī)模房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期。1-11月規(guī)模房企目標(biāo)完成率的中位數(shù)僅66.7%，明顯低于往年的平均水平。具體來(lái)看，在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

??展  望

??5 行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，房企業(yè)績(jī)預(yù)期將更為謹(jǐn)慎

??整體來(lái)看，行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來(lái)持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，項(xiàng)目去化率不佳。雖然近期市場(chǎng)端和企業(yè)融資端政策略有回暖，但房企銷(xiāo)售去化及回款壓力仍然巨大。預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。同時(shí)，結(jié)合今年規(guī)模房企實(shí)際的目標(biāo)完成情況來(lái)看，2023年企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必將更為謹(jǐn)慎，不排除有更多房企不再公布年度目標(biāo)。6短期內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端

??近日，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心，為2023年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認(rèn)。會(huì)議要求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。但值得注意的是，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端。目前在受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。