??銷售、新拓面積、收入均大幅下滑，城市合伙人制度成效有待觀察。

??◎  作者 /房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【銷售業(yè)績(jī)和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力擴(kuò)張】2022年中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%。在項(xiàng)目的拓展方面僅新簽了30個(gè)項(xiàng)目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。為了應(yīng)對(duì)代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，2022年中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，作為中原建業(yè)未來的一個(gè)重要增長(zhǎng)極，城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展的同時(shí)，也會(huì)助力拓展山西、海南、江西等河南省外業(yè)務(wù)。

??【業(yè)務(wù)模式多元化有望加速，省外布局仍較為緩慢】截至2022年年底，中原建業(yè)的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長(zhǎng)了2.38%。從在管項(xiàng)目的代建模式來看，中原建業(yè)目前政府代建在談的意向項(xiàng)目超過50個(gè)，預(yù)計(jì)將會(huì)在2023年陸續(xù)落地，再加上企業(yè)已和包括河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的多元化進(jìn)程有望得到加速。2022年底中原建業(yè)省外在管項(xiàng)目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，企業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢。

??【營(yíng)業(yè)收入大幅減少，凈利率仍維持在較高水平】2022年中原建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，凈利率雖然同比下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)至50.1%，但是仍然保持在較高水平。除此之外，中原建業(yè)IPO所得資金仍有6.4億元尚未使用，這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內(nèi)的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的階段企業(yè)可以有較多的資金用于擴(kuò)張。截至2022年底中原建業(yè)的持有現(xiàn)金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大，有助于未來發(fā)展。

??01 新拓

??銷售業(yè)績(jī)和拓展力度大幅下滑
推出城市合伙人制度助力擴(kuò)張

??2022年中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%；合約銷售建面約為349.84萬平米，同比減少了44.1%；銷售均價(jià)為6093元/平米，自2018年以后首次出現(xiàn)了下滑。中原建業(yè)在2022年的銷售業(yè)績(jī)同比大幅下滑，主要是因?yàn)楹幽鲜袌?chǎng)較為低迷，同時(shí)疫情的反復(fù)也影響了企業(yè)的銷售。

??在項(xiàng)目的拓展方面，2022年中原建業(yè)僅新簽了30個(gè)項(xiàng)目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。新簽河南省外項(xiàng)目2個(gè)，總建面10.62萬平米，同比減少91.8%。中原建業(yè)拓展規(guī)模的大幅減少，除了是因?yàn)樾袠I(yè)低迷等客觀原因之外，困擾了建業(yè)集團(tuán)近乎一整年的流動(dòng)性問題也可能是一個(gè)重要原因。

??對(duì)比下同為代建上市企業(yè)的綠城管理，可以發(fā)現(xiàn)歷年來中原建業(yè)的銷售規(guī)模和新拓建面均和綠城管理有著較大的差距，2022年在中原建業(yè)業(yè)務(wù)遭到重挫的同時(shí)綠城管理卻仍有增長(zhǎng)，二者的差距進(jìn)一步加大。產(chǎn)生這種差距的一個(gè)重要原因就是兩家企業(yè)集團(tuán)的全國(guó)化程度不同：由于綠城集團(tuán)早早就成為了一家全國(guó)化企業(yè)，因此綠城管理的業(yè)務(wù)可以遍及全國(guó)，市場(chǎng)廣闊；而建業(yè)集團(tuán)則由于長(zhǎng)期的區(qū)域化戰(zhàn)略，覆蓋市場(chǎng)較小，也限制了中原建業(yè)的發(fā)展。雖然近年來建業(yè)集團(tuán)加大了全國(guó)化的力度，但是成果仍然相對(duì)較小。對(duì)于中原建業(yè)而言，在越來越多頭部房企入局代建市場(chǎng)的背景下，雖然企業(yè)有著先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但是規(guī)模擴(kuò)張的速度仍有可能不及后發(fā)的龍頭企業(yè)，面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將進(jìn)一步加大。

??從目前的情況來看，中原建業(yè)也計(jì)劃通過創(chuàng)新商業(yè)模式加速發(fā)展，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。2022年中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，旨在通過信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項(xiàng)目庫(kù)、資金庫(kù)，嫁接資源，整合雙方資源，實(shí)現(xiàn)利益共享。中原建業(yè)在2022年12月成立了城市合伙人理事會(huì)，從190位合作伙伴中選取出13位戰(zhàn)略合作伙伴，在河南省的18個(gè)地級(jí)市成立了10家合資公司。目前13個(gè)城市合伙人自身的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過2000億元，和中原建業(yè)累計(jì)簽約1073萬平米，其中于2023年1月10日就集中簽約了153.4萬平米。作為中原建業(yè)未來的一個(gè)重要增長(zhǎng)極，城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展的同時(shí)，也會(huì)助力拓展山西、海南、江西等河南省外業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)未來合伙人的項(xiàng)目會(huì)達(dá)到60%以上。

??02 儲(chǔ)備

??業(yè)務(wù)模式多元化有望加速
省外布局仍較為緩慢

??截至2022年年底，中原建業(yè)的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長(zhǎng)了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的復(fù)合增長(zhǎng)率而言大幅下滑。從在管項(xiàng)目的代建模式來看，中原建業(yè)共有政府代建項(xiàng)目14個(gè)，合約建筑面積201萬平方米，目前政府代建在談的意向項(xiàng)目超過50個(gè)，預(yù)計(jì)將會(huì)在2023年陸續(xù)落地；資本代建項(xiàng)目3個(gè)，合約建筑面積53萬平方米，由于中原建業(yè)已和包括河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的多元化進(jìn)程有望得到加速。

??從在管項(xiàng)目建面的區(qū)域分布來看，2022年底中原建業(yè)省外在管項(xiàng)目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，由此可見中原建業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢，企業(yè)的拓展重心仍然在河南大本營(yíng)。這種布局策略也影響到了企業(yè)的銷售分布，2022年中原建業(yè)92%的合約銷售額仍處于大本營(yíng)的河南地區(qū)，占比相比于2021年下降了2個(gè)百分點(diǎn)，和企業(yè)在管建面的區(qū)域分布趨同。中原建業(yè)在河南省內(nèi)的大力布局固然可以充分利用企業(yè)的本地化優(yōu)勢(shì)，但是也放大了區(qū)域環(huán)境波動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 

??03 財(cái)務(wù)

??營(yíng)業(yè)收入大幅減少
凈利率仍維持在較高水平

??2022年中原建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的大幅下滑主要還是因?yàn)殇N售規(guī)模的減少。不過中原建業(yè)的凈利率為50.1%，雖然同比下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然達(dá)到了50%以上，保持在較高水平。相較之下，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業(yè)低了22.4個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)榫G城管理積極使用合作代建的模式，成本計(jì)入方式不同；而中原建業(yè)的所有在管項(xiàng)目均是直接管理，主要都是人員成本。兩者的凈利率差異主要在于業(yè)務(wù)模式的不同。

??值得注意的是，中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2022年底仍有6.4億元尚未使用。從企業(yè)的資金用途分配來看，僅有作為一般營(yíng)運(yùn)資金的約7500萬元已經(jīng)全部使用完畢，其他用于市場(chǎng)開拓、收并購(gòu)以及信息系統(tǒng)升級(jí)三大用途的資金均有90%以上尚未動(dòng)用。這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內(nèi)的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的階段企業(yè)可以有較多的資金用于擴(kuò)張。截至2022年底中原建業(yè)的持有現(xiàn)金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大。