??上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年5月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1551個，環(huán)比增速7.2%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降1.9pct至64.4%。

??從商票逾期增量看，5月末環(huán)比凈增加104個商票逾期的項目公司，其中4月發(fā)生逾期但5月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司32個，5月當月新增逾期項目公司136個，環(huán)比增長15.3%。本月新增商票逾期環(huán)比有所增長，受房價、收入預期下跌以及經(jīng)濟預期偏弱、政策影響逐步退燒等因素的影響，5月房地產(chǎn)市場繼續(xù)回落，房企流動性壓力仍維持高位，部分出險房企預計陸續(xù)還會出現(xiàn)未及時兌付到期商票的情況，但整體行業(yè)商票逾期或?qū)②呄蚍€(wěn)定。

??01

??持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長

??出險房企商票繼續(xù)出清

??截至2023年5月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1551個，而項目公司對應的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比增長5%至209家。

??從商票逾期的房企集團的規(guī)模梯隊來看，本月TOP10梯隊中碧桂園旗下1家項目公司發(fā)生商票逾期規(guī)模3480.7萬元，月末已清零；TOP11-200梯隊商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比凈增加4家至48家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有8家、7家、14家、19家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。TOP11-30發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家，其中中鐵上月逾期但本月已清償，而金茂、卓越是本月新增逾期房企，金茂已于月末清零，而卓越截至月末旗下1家項目公司商票逾期余額仍有800萬元；TOP31-50、TOP101-200發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家、2家，其中萬達旗下“桂林臨桂萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”登上5月的《承兌人逾期名單》，但未披露具體的逾期規(guī)模。

??此外，根據(jù)票交所的《截至2023年5月31日持續(xù)逾期名單》，2023年1月1日至5月31日發(fā)生3次以上承兌人逾期，1863個持續(xù)逾期的承兌人中有1344個屬于房地產(chǎn)行業(yè)，占比高達72.1%，環(huán)比增長14.1%，持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長，增速較快。

??持續(xù)逾期的承兌人梯隊看，5月末 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產(chǎn)項目公司463、227、276、121和257個，TOP31-50、TOP200+持續(xù)逾期數(shù)量環(huán)比增長最快，均高達17.5%以上，持續(xù)逾期的基本都是出險房企，其商票信用風險持續(xù)釋放，旗下持續(xù)逾期的項目公司數(shù)量有所增長。

??具體來看，融創(chuàng)、中南、海倫堡、綠地旗下持續(xù)逾期的項目公司增長最多，環(huán)比分別增加25個、20個、13個和8個。根據(jù)2022年年報顯示，2022年末融創(chuàng)已到期未付商票規(guī)模272.2億、中南57.16億、綠地46.36億，商票信用風險還在高位。

??02

??2023年應付類債務兌付或?qū)⒗^續(xù)惡化

??隨著2022年出險房企商票逾期加速出清，2023年房企到期商票規(guī)模大幅將減少，根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2022年末樣本房企應付票據(jù)規(guī)模1120億，同比減少38%。相信隨著2023年以來出險房企的債務重組持續(xù)推進，以及商票到期規(guī)模大幅減少，當前出險房企商票承兌壓力可能有所趨緩。

??相較于商票承兌壓力，對房企而言，2023年最大的兌付壓力來源于應付類債務，進一步可分為應付貿(mào)易款、應付合作方及關聯(lián)方款項以及其他應付類債務等3類。

??從總量來看，2022年末樣本房企總應付類債務雖然出現(xiàn)2018年以來的首次下滑，但總規(guī)模依然高達58281億，占有息負債的比重99.6%，且多數(shù)為短期負債，未來一年房企的承兌壓力很大。

??從各分項來看，應付貿(mào)易款、應付合作方及關聯(lián)方款項隨著行業(yè)持續(xù)下行，2022年末相對規(guī)模也有所下滑，唯獨其他應付款占有息負債繼續(xù)抬升至27.5%。其他應付類債務，包括押金及保證金、購房意向金、稅費、股利和利息等無息債務。從規(guī)模來說，其他應付類債務比不上貿(mào)易款與合作方款項，但該債務是剛性支出，沒拖欠的余地。就以稅費為例，當前房地產(chǎn)預征比率高，并且取得預售款后一部分被鎖在銀行監(jiān)管賬款內(nèi)，余下還需預先繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅相關稅項，兌付壓力很大。如果無法按時繳納稅費，稅收罰息要達18%。

??2023年應付類債務兌付壓力依賴基本面的復蘇，而當前市場復蘇前景并不明朗。經(jīng)歷2023年2-3月銷售市場短暫的“小陽春”，4-5月市場繼續(xù)回落，根據(jù)CRIC監(jiān)測5月百城成交環(huán)比降3%、同比增15%，北京、上海、深圳等一線城市高位回落。出險房企信用風險維持高位，影響購房者信心；此外，購房者對未來經(jīng)濟形勢、收入、房價、出生率、結(jié)婚人數(shù)等后市預判，也顯得信心不足，市場整體呈下調(diào)趨勢。當前政策在需求端不斷放松，包括高能級城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購等，但這并不會提振購房者信心，對銷售正向提升的效果有限，未來政策的發(fā)力點還在穩(wěn)信心。