??導(dǎo)語

??當(dāng)前市場低迷，部分房企的經(jīng)營性業(yè)務(wù)作為第二曲線開始支撐企業(yè)業(yè)績，提振企業(yè)的盈利能力。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??隨著近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，諸如華潤、龍湖、新城等不少企業(yè)都在發(fā)展第二曲線，以支撐企業(yè)的營收和盈利。從2024上半年?duì)I收利潤的情況來看，部分企業(yè)的第二曲線已經(jīng)初具雛形，比如華潤置地的經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心凈利潤占比已經(jīng)過半，對企業(yè)盈利形成有力支撐。那么目前為止，房企第二曲線到底生長如何呢？

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??房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)下滑明顯
部分企業(yè)第二曲線初具雛形

??自從2021年房地產(chǎn)流動性危機(jī)以來，房地產(chǎn)市場開始逐漸下行。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年商品房銷售額就同比大幅減少了26.7%，2023年繼續(xù)減少了10.1%，回到了2016年的水平。2024上半年全國的商品房銷售額繼續(xù)同比減少了25%，僅有47133億元，短期來看房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)筑底。

??商品房銷售額的持續(xù)萎縮，直接影響了房企的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入。從50家重點(diǎn)上市房企的近年來的情況來看，房企的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入在2021年達(dá)到了高峰，在2022年首次出現(xiàn)了減少。此后在2023年雖然因?yàn)榉科缶o抓銷售回款有所回升，但是由于合約銷售額基數(shù)的下降，2024上半年房企的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入還是同比大幅減少了17%。

??在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少且短時(shí)間預(yù)期仍將持續(xù)低迷的情況下，部分早已布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)的房企開始加緊培育第二曲線，支撐企業(yè)業(yè)績。從2024上半年的情況來看，50家重點(diǎn)上市房企加權(quán)平均后的開發(fā)業(yè)務(wù)收入對總營業(yè)收入的占比為79.7%，相較于2023年降低了5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??TOP30房企中經(jīng)營性及其他收入增長、且開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比低于90%的共有8家，其中招商蛇口、萬科、華潤和龍湖四家企業(yè)經(jīng)營性及其他收入均超過百億。從經(jīng)營性及其他收入的構(gòu)成來看，華潤和龍湖的不動產(chǎn)運(yùn)營收入占到經(jīng)營性及其他收入50%以上，萬科則是物業(yè)管理和其他收入占比最高。

??02

??華潤置地大資管業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展
對企業(yè)核心凈利潤占比首次過半

??華潤置地2024上半年企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入791.3億元，同比增長8.4%；其中經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長9.0%。核心凈利潤107億元，同比下降4.7%；其中經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心凈利潤55億元，同比增長14.4%，占比提升至51.4%。經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心凈利潤占比首次過半，在傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)利潤下滑的背景下，華潤經(jīng)營性業(yè)務(wù)第二曲線已經(jīng)形成，支撐企業(yè)盈利。

??華潤置地作為第二曲線發(fā)展的“大資管業(yè)務(wù)”包括經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及部分生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（代建、長租公寓等）。上半年這三個(gè)部分的營業(yè)收入分別為115億元、59億元和26億元，同比增幅分別為7%、17.6%和0.8%。

??經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年華潤置地購物中心租金收入95億元，同比增長9.7%。新開業(yè)6個(gè)購物中心，位于北京、武漢、合肥等城市。2024下半年企業(yè)計(jì)劃在北京、深圳、南京、西安、長沙等地新開約長沙等地新開約10座購物中心，2024年擴(kuò)張較為迅猛，預(yù)計(jì)2027年末在營購物中心將增至110個(gè)。

??與此同時(shí)，華潤置地也在上半年成功發(fā)行了一筆消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的華夏華潤商業(yè) REIT，再加上2022年發(fā)行的長租公寓領(lǐng)域的華夏基金華潤有巢 REIT，華潤因此成為了首個(gè)發(fā)行兩只公募REITs產(chǎn)品的房企。企業(yè)目前也在準(zhǔn)備對兩個(gè)REITs進(jìn)行擴(kuò)募，助力企業(yè)的大資管業(yè)務(wù)發(fā)展。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，2024年中期華潤萬象生活旗下的在營購物中心數(shù)量達(dá)到108個(gè)，管理面積為1185萬平米；物管在管面積較23年末增長7.5%至4億平米；期內(nèi)通過競標(biāo)直拓及合資合作實(shí)現(xiàn)新增第三方合約面積2433萬平米。華潤萬象生活作為較早完成分拆上市的輕資產(chǎn)管理平臺，一直憑借著其先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)健發(fā)展，是華潤置地大資管業(yè)務(wù)上的重要一環(huán)。

??03

??龍湖非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比創(chuàng)新高
預(yù)計(jì)2028年第二曲線收入超過第一曲線

??與華潤置地類似，龍湖集團(tuán)近年來對原有航道進(jìn)行了整合，形成了C2（商業(yè)投資）、C3（資產(chǎn)管理）兩個(gè)重資產(chǎn)運(yùn)營航道，以及C4（物業(yè)管理）、C5（智慧營造）兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)航道。

??2024上半年，龍湖集團(tuán)重資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為66.1億元，同比增長4.3%；輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為64.9億元，同比增長11.1%。非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對總營收的占比達(dá)到了28%，創(chuàng)下了近年來的新高。同時(shí)企業(yè)管理層也表示“（經(jīng)營性收入）毛利潤占比超過70%，核心凈利占比超過80%，按照這個(gè)速度，預(yù)計(jì)2028年經(jīng)營性收入占比能夠過半，實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線。”

??截至2024年中期，龍湖集團(tuán)已在20個(gè)重點(diǎn)城市開業(yè)91座商場，已開業(yè)商場建筑面積為829萬平方米(含車位總建面積1.076萬平方米)，整體出租率為96.0%。下半年龍湖集團(tuán)計(jì)劃新開業(yè)10座商場（5座為輕資產(chǎn)，5座為重資產(chǎn)），并計(jì)劃在2025和2026年繼續(xù)保持每年10座左右的開業(yè)節(jié)奏，持續(xù)著較快的擴(kuò)張速度。冠寓方面，已開業(yè)12.3萬間，整體出租率為95.6%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率96.3%，企業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營能力繼續(xù)保持著行業(yè)前列水平。

??輕資產(chǎn)運(yùn)營方面，上半年龍湖物業(yè)板塊收入57.8億，同比增長10.2%，期末在管面積達(dá)3.7億平方米，外拓項(xiàng)目在管面積占比60%以上。此外代建版塊的龍湖龍智造截至2024年中期已經(jīng)累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目超110個(gè)，總建筑面積超過2100萬平米，上半年累計(jì)銷售達(dá)到了40億元。

??整體看來，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，部分房企的經(jīng)營性業(yè)務(wù)作為第二曲線開始支撐企業(yè)業(yè)績，提振企業(yè)的盈利能力。但是第二曲線的培養(yǎng)需要房企提早布局形成的先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，同時(shí)第二曲線的喜人發(fā)展仍無法掩蓋地產(chǎn)主業(yè)低迷對企業(yè)的影響，因此對于更多的房企而言，專注主業(yè)做好庫存去化，等待市場回暖產(chǎn)生新的機(jī)會才是當(dāng)務(wù)之急。