??去庫(kù)存仍是未來(lái)重點(diǎn)；債務(wù)規(guī)模改善，完成2024年第一期中期票據(jù)發(fā)行。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【銷售疲軟回款乏力，去庫(kù)存仍是未來(lái)重點(diǎn)】金輝預(yù)收賬款較23年年末明顯減少34.2%至247.6億元。銷售乏力疊加自2022年以來(lái)沒(méi)有新拓項(xiàng)目，在建面積較去年年末減少13%至1056.68萬(wàn)平，占到全部土儲(chǔ)的比重降至51.9%。受住宅已竣工和交付物業(yè)數(shù)量減少，住宅開(kāi)發(fā)與銷售占比從去年年末的96.8%降至96.2%；已竣工庫(kù)存比例繼續(xù)上升，占比從去年年末的19.8%升至20.6%，去化壓力較大。新貨不足、庫(kù)存去化困難是當(dāng)前房企普遍面臨的難題，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)仍是金輝工作重點(diǎn)。

??【總土儲(chǔ)較去年年末減少6%，權(quán)益占比繼續(xù)提升】金輝依舊沒(méi)有新增土地，2024年中期金輝總土地儲(chǔ)備較2023年年末下降5.8%至2036萬(wàn)平，權(quán)益土儲(chǔ)建面1641.1萬(wàn)平，較23年年末降幅5.6%，按面積計(jì)權(quán)益比例進(jìn)一步提升至80.6%，較去年年末增長(zhǎng)0.2pct。上海公司和西安公司土儲(chǔ)規(guī)模依然保持領(lǐng)先，兩者占比近六成。

??【歸母凈利同比大跌，盈利虧損】2024年中期金輝營(yíng)業(yè)收入163.8億元，同比減少10.7%，因確認(rèn)的物業(yè)減值虧損約206億元，毛利減少至7.79億元，綜合毛利率同比減少7.9pct至4.8%。凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大至19.3億元，主要受部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及開(kāi)發(fā)中及持作出售的竣工物業(yè)及其他資產(chǎn)減值撥備所致。

??【信用債清空，成功發(fā)行中期票據(jù)】金輝期末有息負(fù)債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，其中短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。期末持有現(xiàn)金41.79億元，非受限現(xiàn)金短債比升至0.58；4月贖回美元債優(yōu)先票據(jù)，結(jié)清所有公開(kāi)市場(chǎng)信用類債券，7月成功發(fā)行第一期五年期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為人民幣5.5億元，票面利率3.0%，融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??01 銷售

??銷售疲軟回款乏力
去庫(kù)存仍是未來(lái)重點(diǎn)

??2024年上半年金輝實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入161.9億元，同比減少10.7%；開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)面積125.2萬(wàn)平，同比減少8.1%。區(qū)域結(jié)構(gòu)看，華東、華中、西北和東南區(qū)域合計(jì)的結(jié)轉(zhuǎn)收入占到全部的74%，其中華東貢獻(xiàn)最大，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比26.3%，剩余三大區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)收入占比13%-20%不等，而長(zhǎng)三角、深惠、西南和環(huán)渤海區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)貢獻(xiàn)相對(duì)偏低。

??2024年上半年預(yù)收賬款較2023年年末減少34.2%至247.6億元，金輝銷售乏力疊加自2022年以來(lái)沒(méi)有新拓項(xiàng)目，在建面積較年初減少13%至1056.68萬(wàn)平，占到全部土儲(chǔ)的比重降至51.9%。分業(yè)務(wù)來(lái)看，收入主要來(lái)自住宅開(kāi)發(fā)與銷售，約占96.2%，其他業(yè)務(wù)包括商業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)租賃、管理咨詢與服務(wù)，規(guī)模較小，分別占2.6%、1.2%、0%。受住宅已竣工和交付物業(yè)數(shù)量減少，住宅開(kāi)發(fā)與銷售占比從去年年末的96.8%降至96.2%，同時(shí)因武漢、西安相關(guān)商業(yè)開(kāi)發(fā)落地，商業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售占比從1.9%升至2.6%。而已竣工庫(kù)存比例繼續(xù)上升，占比從去年年末的19.8%升至20.6%，去化壓力較大。優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)仍是未來(lái)工作重點(diǎn)，針對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需要根據(jù)市場(chǎng)熱度靈活調(diào)整推貨節(jié)奏，對(duì)難銷項(xiàng)目多管齊下加大營(yíng)銷渠道和力度，促進(jìn)銷售資金的回籠。

??02 投資

??總土儲(chǔ)較去年年末減少6%
權(quán)益占比繼續(xù)提升

??受整體市場(chǎng)下行和企業(yè)積極降杠桿共同影響，2024年上半年金輝仍無(wú)新贈(zèng)土儲(chǔ)入賬。期末總土地儲(chǔ)備較2023年年末下降5.8%至2036萬(wàn)平，權(quán)益土儲(chǔ)建面1641.1萬(wàn)平，較23年年末降幅5.6%，按面積計(jì)權(quán)益比例進(jìn)一步提升至80.6%，較去年年末增長(zhǎng)0.2pct。從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前上海公司土儲(chǔ)規(guī)模依然保持領(lǐng)先，土儲(chǔ)建面占比30%，但較去年年末減少12.8%；西安公司次之，土儲(chǔ)建面占比26%，受合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司土儲(chǔ)增加影響，較去年年末增加6%，而福建公司、武漢公司、北京公司和重慶公司土儲(chǔ)建面占比14.9%、14%、10.1%和5.6%。

??03 盈利

??歸母凈利同比大跌
盈利虧損

??2024年中期金輝營(yíng)業(yè)收入163.8億元，同比減少10.7%， 盈利能力方面，受近兩年公開(kāi)市場(chǎng)地塊盈利空間收窄和結(jié)轉(zhuǎn)趨緩的影響，上半年金輝集團(tuán)確認(rèn)的物業(yè)減值虧損約206億元，毛利減少至7.79億元，綜合毛利率同比減少7.9pct至4.8%。而凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大至19.3億元，同比降幅達(dá)361%，預(yù)期虧損主要是部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及開(kāi)發(fā)中及持作出售的竣工物業(yè)及其他資產(chǎn)減值撥備所致。中期歸母凈利虧損擴(kuò)大至20.3億元。

??04 償債

??融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化
成功發(fā)行中期票據(jù)

??2024年4月金輝贖回美元債優(yōu)先票據(jù)，結(jié)清所有公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的信用類債券；7月12日企業(yè)成功發(fā)行2024年度第一期中期票據(jù)（債券簡(jiǎn)稱:24金輝集團(tuán)MTN001），發(fā)行規(guī)模為人民幣5.5億元，五年期債券，票面利率3.0%，融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??期末有息負(fù)債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，其中短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化；公司債小幅增加，期末余額為28.56億元。

??從三條紅線指標(biāo)來(lái)看，期末持有現(xiàn)金41.79億元，非受限現(xiàn)金短債比從去年年末0.51升至0.58，流動(dòng)性壓力有所改善；中期凈負(fù)債率較去年年末增加4.2pct至66.3%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率維持在61%左右。