??導(dǎo)語(yǔ)

??收儲(chǔ)依然面臨多重困難，良好初衷也要受市場(chǎng)檢驗(yàn)

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇珩

??01

??2024年政府開(kāi)始推進(jìn)商品房和土地收儲(chǔ)
調(diào)整市場(chǎng)供需

??1、待售商品房和閑置土地規(guī)模均創(chuàng)新高，促使中央推進(jìn)房屋及土地收儲(chǔ)

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行，房企銷售長(zhǎng)期低迷，伴隨著早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)竣工，近年來(lái)我國(guó)的累計(jì)商品住宅待售面積逐漸增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末全國(guó)累計(jì)的商品住宅待售面積約為56366萬(wàn)平米，2023年末增長(zhǎng)至67295萬(wàn)平米，2024年末更是達(dá)到了75327萬(wàn)平米，同比繼續(xù)增長(zhǎng)了11.9%。

??與此同時(shí)，銷售的不景氣也直接影響到房企的土地投資和開(kāi)發(fā)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房企流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)后，房企的土地購(gòu)置面積開(kāi)始出現(xiàn)斷崖式的下跌，2021年就同比減少了15.4%至21590萬(wàn)平米，2022年更是直接腰斬至10042萬(wàn)平米。再加上新開(kāi)工規(guī)模大幅減少，2023年新開(kāi)工建面同比減少了20.5%至69669萬(wàn)平米，相較于2019和2020年16億平米的水平減少了近60%。因此近年來(lái)房企持有的待開(kāi)發(fā)土地面積整體增長(zhǎng)，2022年末達(dá)到了49828萬(wàn)平米，創(chuàng)下了2004年以來(lái)的新高。

??大量的未售商品房和未開(kāi)發(fā)土地嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的供需平衡，增加了房企的資金壓力，同時(shí)造成了大量的資源浪費(fèi)。為了緩解這些問(wèn)題，2024年5月以來(lái)中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房那個(gè)和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)，以去行業(yè)庫(kù)存，起到調(diào)節(jié)供需關(guān)系的作用。

??在商品房方面，2024年5月17日央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，明確說(shuō)明用于收購(gòu)房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日國(guó)務(wù)院和住建部表達(dá)了支持態(tài)度?！?30”政治局會(huì)議上又明確提出“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府選定的地方國(guó)有平臺(tái)公司、第三方公開(kāi)收購(gòu)房企手中符合條件的未售新房房源，最終將其用作配售型或配租型保障房。

??而在閑置土地方面，2024年5月17日自然資源部首次提出支持地方以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)；6月24日又提出三個(gè)方面18條政策措施支持地方通過(guò)專項(xiàng)債券等資金收購(gòu)收回土地?！?26”政治局會(huì)議上又明確提出“支持盤活存量閑置土地”，11月11日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下文簡(jiǎn)稱“《通知》”），明確了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則。

??2、優(yōu)先收購(gòu)無(wú)力開(kāi)發(fā)用地，價(jià)格以市場(chǎng)評(píng)估與土地成本為準(zhǔn)（略）

??02

??多地積極響應(yīng)土地收儲(chǔ)政策
但全面推進(jìn)落地尚需時(shí)間

??1、多地響應(yīng)推出收儲(chǔ)細(xì)則，基本是地級(jí)市或下屬區(qū)縣

??在《通知》發(fā)布之后，各地方政府紛紛響應(yīng)，針對(duì)本地情況推出了收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?。整體來(lái)看，地方政府在具體做法上基本沿襲了中央政策要求的細(xì)則，只是對(duì)轄區(qū)內(nèi)收儲(chǔ)土地的范圍進(jìn)行了確定。從發(fā)布文件的城市來(lái)看，基本都是地級(jí)市或者下屬區(qū)縣，國(guó)內(nèi)一二線大城市由于土地回收相對(duì)較多且運(yùn)行較為完善，因此本輪基本沒(méi)有特地發(fā)公告出臺(tái)收儲(chǔ)細(xì)則。

??2、2024年房企土地收儲(chǔ)相對(duì)較少，2025年廣東7城率先推進(jìn)（略）

??3、廣東首批收儲(chǔ)主要面對(duì)地方國(guó)企，全面推進(jìn)仍需時(shí)間（略）

??03

??數(shù)家房企收儲(chǔ)成功
加價(jià)回購(gòu)還是現(xiàn)金補(bǔ)償需斟酌

??1、萬(wàn)科廣州南站三宅地僅調(diào)整規(guī)劃，新增貨值反哺當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)

??2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來(lái)了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地由萬(wàn)科以底價(jià)28.8億元摘得，總計(jì)容建筑面積約23.4萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)11409元/平方米-13614元/平方米。這也是萬(wàn)科時(shí)隔4年再次在廣州公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地。

??值得注意的是，此次萬(wàn)科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬(wàn)科。2023年萬(wàn)科先通過(guò)退地獲得貨幣返還，而收儲(chǔ)金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬(wàn)科再次收入囊中。在這整個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科并沒(méi)有支付額外的資金，但同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤活。

??最早在2011年，萬(wàn)科就與南站片區(qū)的石壁一村、四村簽訂了留用地合作框架協(xié)議。2016年，萬(wàn)科以38億元的成交總價(jià)拿下了南站的6宗商業(yè)用地，樓面地價(jià)在7000元/平方米至9000元/平方米。截止至2017年，萬(wàn)科累積拿下了南站15宗商業(yè)用地，總計(jì)算容積率建筑面積約126萬(wàn)平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4的面積。

??萬(wàn)科原本計(jì)劃在這些地塊上打造一個(gè)超級(jí)綜合體，集購(gòu)物中心、商業(yè)街、會(huì)展中心、寫字樓、星級(jí)酒店等于一體。截至2024年12月，15幅宗地已開(kāi)發(fā)了將近三分之二。而此輪涉及的3宗地，就是來(lái)自未開(kāi)發(fā)的三分之一。事實(shí)上，萬(wàn)科南站片區(qū)已開(kāi)發(fā)十幾年，片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃數(shù)次調(diào)整，導(dǎo)致地塊割裂分散，部分地塊地下在建設(shè)軌道交通，不具備開(kāi)發(fā)條件。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，原本地塊屬于商業(yè)用地，打造的商辦產(chǎn)品去化困難，而此時(shí)萬(wàn)科現(xiàn)金流也相對(duì)承壓，在資金壓力面前，促成了此次萬(wàn)科與政府的收儲(chǔ)合作。

??2024年1月，廣州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布興業(yè)大道南片區(qū)（BA0405規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃，其中將南站片區(qū)3宗地由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。根據(jù)萬(wàn)科預(yù)計(jì)，三宗宅地會(huì)有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對(duì)比周邊在售新房2萬(wàn)多元/平方米的售價(jià)，1萬(wàn)元/平方米出頭的地價(jià)也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。（2011年萬(wàn)科與石壁一村、四村合作時(shí)承諾會(huì)負(fù)責(zé)建設(shè)該村的復(fù)建物業(yè)，截至2024年，該公司已交付村民公寓近7000戶、酒店2棟及1座會(huì)展中心）。萬(wàn)科廣佛公司表示，未來(lái)將持續(xù)看好廣州南站板塊，接下來(lái)會(huì)繼續(xù)發(fā)揮自身大型綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，以大盤整體開(kāi)發(fā)思路持續(xù)建設(shè)南站核心區(qū)。

??在萬(wàn)科廣州南站三宅地的收儲(chǔ)案例中，并不是通過(guò)現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问?，而是通過(guò)調(diào)整地塊規(guī)劃的方式，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科存量地塊盤活。而萬(wàn)科在此過(guò)程中，沒(méi)有付出額外資金，但增加了地塊的潛在貨值，為當(dāng)?shù)鼗剡w安置物業(yè)交付提供資金支持，對(duì)企業(yè)資金流起到了改善作用。

??2、越秀加價(jià)回購(gòu)廣州大干圍地塊，土地改性契合市場(chǎng)需求（略）

??3、金茂通過(guò)專項(xiàng)債資金收儲(chǔ)，補(bǔ)償金需要兩年內(nèi)方能拿到（略）

??04

??總結(jié)：收儲(chǔ)依然面臨多重困難
良好初衷也要受市場(chǎng)檢驗(yàn)

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，新增市場(chǎng)不斷放緩，如何盤活存量閑置土地成為重要課題。從企業(yè)面來(lái)看，融資渠道不斷收窄、貸款到期壓力增大，同時(shí)還面臨市場(chǎng)銷售疲軟、資金回款周期拉長(zhǎng)等挑戰(zhàn)。在供求關(guān)系發(fā)生變化的大背景下，對(duì)于已經(jīng)獲取大量土儲(chǔ)且遭遇資金流緊張的房企而言，或陷入項(xiàng)目停滯、無(wú)法正常推進(jìn)的困境，甚至被當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T征繳土地閑置費(fèi)用，或面臨無(wú)償收回。作為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要一環(huán)，中央乃至各地政府積極推進(jìn)收儲(chǔ)工作，對(duì)于緩解房企資金鏈緊張，提高資源配置效率有著積極意義。

??與此同時(shí)，也不能忽視在收儲(chǔ)實(shí)操過(guò)程中會(huì)可能出現(xiàn)的各種困難，可能阻礙收儲(chǔ)工作的進(jìn)一步落地。

??首先，當(dāng)前各地政府或面臨財(cái)政負(fù)擔(dān)，有限的財(cái)政預(yù)算或不能有效推動(dòng)收儲(chǔ)工作。雖然通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)能夠彌補(bǔ)資金缺口，但根據(jù)2024年6月自然資源部18條政策措施，自然資源部雖然計(jì)劃通過(guò)專項(xiàng)債券為地方政府提供資金支持，但同樣“要求地方政府量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)”。未來(lái)專項(xiàng)債資金能夠有多少實(shí)際落地，仍待觀察。

??其次，閑置土地涉及部門多，協(xié)調(diào)難度大。當(dāng)土地完成供應(yīng)后，項(xiàng)目涉及住建、工信、教育、水務(wù)、交通等多個(gè)行業(yè)主管部門或作為實(shí)施主體，對(duì)存量土地的處置，僅靠自然資源部推動(dòng)力量不足。在2024年11月的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》中也有提及，“運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級(jí)自然資源主管部門要加強(qiáng)與發(fā)展改革、財(cái)政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力”。

??第三，是收儲(chǔ)價(jià)格的確定。根據(jù)已有政策和案例來(lái)看，均是采用賬面價(jià)和估價(jià)的較低值作為基礎(chǔ)價(jià)格，在此基礎(chǔ)上調(diào)整幅度。在實(shí)際案例中，均是估值低于賬面價(jià)，收儲(chǔ)會(huì)讓房企出現(xiàn)損益虧損。事實(shí)上，如果地塊估價(jià)過(guò)低，無(wú)法覆蓋土地既有融資，可能會(huì)出現(xiàn)房企無(wú)法接受該價(jià)格，積極性不高的情況。

??第四，房企需要對(duì)閑置土地解押。通常情況下，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后，會(huì)將土地抵押給銀行獲取開(kāi)發(fā)貸，即便沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目，也會(huì)將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中往往很少有閑置的凈地。根據(jù)目前已有案例，收儲(chǔ)往往需要房企進(jìn)行權(quán)屬注銷，而在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷時(shí)，必須滌除抵押登記。也就是說(shuō)房企如果想要收儲(chǔ)，需要籌集到足夠的資金解押土地。

??最后，則是回收土儲(chǔ)的后續(xù)處置。根據(jù)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。由此來(lái)看，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，或用于保障房。如果用于保障房，土地價(jià)格不宜太高，而價(jià)格太低又會(huì)涉及到房企利益。此外，地方政府或仍有不少未出讓的閑置地塊，直接用這些地塊建設(shè)保障房，甚至能免去土地成本。另一方面，多數(shù)閑置土地經(jīng)歷了商改住，由房企再次回購(gòu)。而按照當(dāng)前市場(chǎng)行情，商品房想要通過(guò)市場(chǎng)消化也并非易事。