??2024年5月以來，中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

??首先是2024年5月17日國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)正式開啟了去庫存重磅舉措，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后在11月8日全國(guó)常委會(huì)辦公廳召開新聞發(fā)布會(huì)上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

??截至目前，已有多地積極響應(yīng)土地收儲(chǔ)政策，但全面推進(jìn)落地仍尚需時(shí)間。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，新增市場(chǎng)不斷放緩，如何盤活存量閑置土地成為重要課題。

??我們認(rèn)為，作為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要一環(huán)，中央乃至各地政府積極推進(jìn)收儲(chǔ)工作，對(duì)于緩解房企資金鏈緊張，提高資源配置效率有著積極意義。

??近年來我國(guó)的累計(jì)商品住宅待售面積逐漸增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末全國(guó)累計(jì)的商品住宅待售面積約為56366萬平米，2023年末增長(zhǎng)至67295萬平米，2024年末更是達(dá)到了75327萬平米，同比繼續(xù)增長(zhǎng)了11.9%。

??銷售的不景氣直接影響到房企的土地投資和開發(fā)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房企的土地購置面積同比減少15.4%至21590萬平米，2022年更是直接腰斬至10042萬平米。再加上新開工規(guī)模大幅減少，2023年新開工建面同比減少了20.5%至69669萬平米，相較于2019和2020年16億平米的水平減少了近60%。因此近年來房企持有的待開發(fā)土地面積整體增長(zhǎng)，2022年末達(dá)到了49828萬平米，創(chuàng)下了2004年以來的新高。

??大量的未售商品房和未開發(fā)土地嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的供需平衡，增加了房企的資金壓力，同時(shí)造成了大量的資源浪費(fèi)。

??正是為了緩解這些問題，2024年5月以來中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房那個(gè)和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)，以去行業(yè)庫存，起到調(diào)節(jié)供需關(guān)系的作用。

??2024年11月11日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的細(xì)則。此后各地方政府紛紛響應(yīng)，針對(duì)本地情況推出了收回收購?fù)恋卣骷妗?/p>

??整體來看，地方政府在具體做法上基本沿襲了中央政策要求的細(xì)則，只是對(duì)轄區(qū)內(nèi)收儲(chǔ)土地的范圍進(jìn)行了確定。從發(fā)布文件的城市來看，基本都是地級(jí)市或者下屬區(qū)縣，國(guó)內(nèi)一二線大城市由于土地回收相對(duì)較多且運(yùn)行較為完善，因此本輪基本沒有特地發(fā)公告出臺(tái)收儲(chǔ)細(xì)則。

??近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個(gè)城市披露了2025年的首批專項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單。

??克而瑞的整理統(tǒng)計(jì)，2月7日-9日廣東省共有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價(jià)格171.03億元。其中珠海一城就收儲(chǔ)了14幅地塊，共66.52億元，是收儲(chǔ)金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。

??單塊土地方面，收購價(jià)格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價(jià)格為13.29億元，但同時(shí)也是折價(jià)力度最高的地塊之一，相對(duì)于拿地價(jià)格的折扣達(dá)到了74.1%。

??從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購的情況，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于是原價(jià)收購。24塊折價(jià)收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊，達(dá)到了73.2%。

??值得注意的是，從被收購地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有，其中珠海收購的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則由華潤(rùn)置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有。整體來看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購主要偏向于支持地方國(guó)企，同時(shí)收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

??對(duì)比廣東在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告的公告來看閑置土地的收儲(chǔ)仍然面臨著以下3個(gè)難題：

??1、土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后就會(huì)將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動(dòng)工的項(xiàng)目也會(huì)將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國(guó)企所有的部分原因。

??2、收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會(huì)提高收購價(jià)格，這就成為了阻礙土地收儲(chǔ)的基本矛盾。同時(shí)由于部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力，專項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆?chǔ)進(jìn)程。

??3、根據(jù)《通知》的要求，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。也就是說，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，要么用于保障房（包括人才公寓）建設(shè)。由于部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲(chǔ)后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲(chǔ)的積極性。

??從企業(yè)面來看，近年來的投資越來越謹(jǐn)慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲(chǔ)備，帶來的壓力也越來越大。盤活存量閑置土地的政策，給企業(yè)帶來了一絲機(jī)遇，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地由萬科以底價(jià)28.8億元摘得，總計(jì)容建筑面積約23.4萬平方米，成交樓面價(jià)11409元/平方米-13614元/平方米。這也是萬科時(shí)隔4年再次在廣州公開土地市場(chǎng)拿地。

??值得注意的是，此次萬科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲(chǔ)金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個(gè)過程中，萬科并沒有支付額外的資金，但同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤活。

??根據(jù)萬科預(yù)計(jì)，三宗宅地會(huì)有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對(duì)比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價(jià)，1萬元/平方米出頭的地價(jià)也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。

??在萬科廣州南站三宅地的收儲(chǔ)案例中，并不是通過現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问?，而是通過調(diào)整地塊規(guī)劃的方式，實(shí)現(xiàn)了萬科存量地塊盤活。而萬科在此過程中，沒有付出額外資金，但增加了地塊的潛在貨值，為當(dāng)?shù)鼗剡w安置物業(yè)交付提供資金支持，對(duì)企業(yè)資金流起到了改善作用。

??2024年11月13日越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當(dāng)天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議，預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。

??此前廣州大干圍這2宗土地規(guī)劃為商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)于2021年7月拿下，但一直未動(dòng)工建設(shè)。根據(jù)最新的規(guī)劃，上述地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。

??根據(jù)收儲(chǔ)協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補(bǔ)償申請(qǐng)。

??在此之前2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心曾分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價(jià)約120億元，廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??與前兩次的應(yīng)付票據(jù)相比，最新的廣州大干圍收儲(chǔ)協(xié)議雖然要等到土地重新賣出后才能收到補(bǔ)償款，但是也更為靈活。

??整體來看，“去庫存”仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，政府為樓市回穩(wěn)逐步實(shí)施的一系列去庫存舉措也是為未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定提供更好的可視性。

??商品房收儲(chǔ)解決的是已開售項(xiàng)目的去化和交付問題，那么閑置土地收儲(chǔ)，解決的是土地問題，對(duì)于有大量尚未開發(fā)歷史土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，盤活存量土地可以在一定程度上減輕流動(dòng)性壓力，但是還要看具體的項(xiàng)目情況和政策推進(jìn)落實(shí)情況。