[克而瑞]上坤地產(chǎn)：優(yōu)化債務(wù)指標(biāo)，要增長(zhǎng)也要質(zhì)量

??導(dǎo) 讀

??2020年企業(yè)保持了91%的銷售回款率，連續(xù)三年回款率超過(guò)90%。2021年仍將堅(jiān)持高質(zhì)量適度增長(zhǎng)的發(fā)展策略。

??【全年回款率91%，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)近8成業(yè)績(jī)】2020年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)應(yīng)占合約銷售金額126.6億元，同比增長(zhǎng)9.1%。2020年企業(yè)保持了91%的銷售回款率，連續(xù)三年回款率超過(guò)90%。2021年仍將堅(jiān)持高質(zhì)量適度增長(zhǎng)的發(fā)展策略，立足產(chǎn)品牽引企業(yè)成長(zhǎng)的理念，預(yù)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率在15%左右。銷售主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到了78%。其中蘇州、常州以及寧波最企業(yè)銷售貢獻(xiàn)較高，分別達(dá)到了17.2%,14.5%和14.1%。 

??【堅(jiān)持“3+X”布局策略，拿地力度超出百?gòu)?qiáng)平均】2020年上坤地產(chǎn)共新增24幅土地，新增土儲(chǔ)總建面306.0萬(wàn)平方米。拿地方式多元，其中招拍掛占比40%、收并購(gòu)24%、產(chǎn)業(yè)合作21%、政府平臺(tái)合作15%。若以權(quán)益口徑計(jì)，上坤地產(chǎn)2020年拿地銷售比高達(dá)0.58。投資布局上，始終堅(jiān)持“3+X”的策略，即深耕長(zhǎng)三角、珠三角、中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)以及其他高增長(zhǎng)的潛力城市。 

??【土儲(chǔ)總量滿足2年所需，長(zhǎng)三角占比約64%】截止至2020年底，上坤地產(chǎn)共擁有約為520萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中應(yīng)占土儲(chǔ)建面達(dá)到了450.3萬(wàn)平方米，若按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在長(zhǎng)三角，珠三角、中部核心三大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占比高達(dá)64%。 

??【地產(chǎn)營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率同比上升】2020年企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收81.9億元，同比增長(zhǎng)8.7%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入80.4億元，同比增長(zhǎng)7.9%。項(xiàng)目管理服務(wù)即代建業(yè)務(wù)收入1.06億元，同比增長(zhǎng)近4倍。整體毛利潤(rùn)約17.9億元，凈利潤(rùn)約8.9億元，同比2019年上升30.8%，歸母凈利潤(rùn)3.6億元，同比上升62.2%。

??【“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)向好，僅剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率略高監(jiān)管要求】截止至年底，企業(yè)共持有現(xiàn)金53.3億元，同比上升53.1%，現(xiàn)金短債比大幅提升至2.3，長(zhǎng)短債比達(dá)到2.29，凈負(fù)債率為54.3%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%?！叭兰t線”指標(biāo)持續(xù)向好，目前僅資產(chǎn)負(fù)債率也略高于監(jiān)管紅線。年底企業(yè)融資成本9.9%，未來(lái)將優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)降低融資成本。

??銷售：全年回款率91%

??長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)近8成業(yè)績(jī)

??銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年回款率91%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)應(yīng)占合約銷售金額126.6億元，同比增長(zhǎng)9.1%，略落后于百?gòu)?qiáng)房企平均10.8%的權(quán)益銷售增長(zhǎng)率，應(yīng)占銷售面積77.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，銷售均價(jià)16265元/平方米，與2020年基本持平。值得一提的是2020年上坤保持了91%的銷售回款率，連續(xù)三年回款率超過(guò)90%。整體來(lái)看企業(yè)2020年業(yè)績(jī)發(fā)展平穩(wěn)，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)表示2021年仍將堅(jiān)持高質(zhì)量適度增長(zhǎng)的發(fā)展策略，預(yù)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率在15%左右。

??三大區(qū)域均有業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，長(zhǎng)三角仍是核心。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來(lái)看，2020年上坤地產(chǎn)的銷售主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比約78%。其中蘇州、常州以及寧波對(duì)企業(yè)銷售貢獻(xiàn)較高，分別達(dá)到了17.2%,14.5%和14.1%。上坤自2016年開(kāi)始走出上海，立足3+X布局策略，目前已成功進(jìn)駐中部和珠三角的多個(gè)城市，2020年佛山和上饒、商丘對(duì)企業(yè)的應(yīng)占合約銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別達(dá)到了7.0%，5.0%和4.2%。  

??02投 資

??堅(jiān)持“3+X”布局策略

??拿地力度超出百?gòu)?qiáng)平均

??堅(jiān)持“3+X”的戰(zhàn)略布局，多元并舉積極拿地。2020年上坤地產(chǎn)共新增24幅土地，新增土儲(chǔ)總建面306.0萬(wàn)平方米，拿地方式多元，其中招拍掛占比40%、收并購(gòu)24%、產(chǎn)業(yè)合作21%、政府平臺(tái)合作15%。若以權(quán)益口徑計(jì)，上坤地產(chǎn)2020年拿地銷售比高達(dá)0.58，參考百?gòu)?qiáng)房企全口徑拿地銷售比0.37，投資力度明顯領(lǐng)先。值得一提的是，2021年一季度企業(yè)仍在積極納儲(chǔ)，截止至3月30日新增了14個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到了196.3萬(wàn)平方米。在投資布局上，企業(yè)始終堅(jiān)持“3+X”的策略，即深耕長(zhǎng)三角、珠三角、中西部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)以及其他高增長(zhǎng)的潛力城市。2020年企業(yè)拿地集中在這三個(gè)區(qū)域，按照總建筑面積劃分占比分別達(dá)到61.4%、8.1%和30.6%。

??03土 儲(chǔ)

??總量滿足未來(lái)2年所需

??長(zhǎng)三角占比約64%

??土地儲(chǔ)備充裕，總量可滿足未來(lái)2年去化需求。截止至2020年底，上坤地產(chǎn)共擁有約為520.4萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到了450.3萬(wàn)平方米，若按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)未來(lái)2年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點(diǎn)布局的三大區(qū)域，長(zhǎng)三角地區(qū)占比高達(dá)64%。

??04營(yíng) 利

??地產(chǎn)營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)

??凈利潤(rùn)率同比上升

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，代建收入增長(zhǎng)近4倍。2020年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收81.9億元，同比增長(zhǎng)8.7%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入80.4億元，同比增長(zhǎng)7.9%，貢獻(xiàn)了企業(yè)98.1%的營(yíng)收。物業(yè)租賃收入受到疫情影響，同比下降了26.9%，值得關(guān)注的是2020年企業(yè)取得項(xiàng)目管理服務(wù)即代建業(yè)務(wù)收入1.06億元，同比增長(zhǎng)近4倍。

??毛利回歸行業(yè)平均水平，歸母凈利同比增長(zhǎng)62.2%。2020年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)17.9億元，同比下降41.6%，凈利潤(rùn)8.9億元，同比2019年上升30.8%，歸母凈利潤(rùn)3.6億元，同比上升62.2%。整體毛利率21.9%，同比下降18.8個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由于過(guò)往結(jié)轉(zhuǎn)中，上海新城樾山項(xiàng)目毛利率較高，因此企業(yè)整體毛利率一直遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，隨著該項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入的下降，毛利率目前在向行業(yè)平均水平回歸。另外值得關(guān)注的是2020年企業(yè)凈利率10.8%，同比還上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??05償 債

??“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)向好

??僅剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率略高監(jiān)管要求

??現(xiàn)金短債比2.3已達(dá)綠檔，長(zhǎng)短債比大幅提升至2.75。2020年企業(yè)持有現(xiàn)金大幅增長(zhǎng)，同時(shí)積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，短債總額同比大幅下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。截止至年底，企業(yè)共持有現(xiàn)金53.3億元，同比上升53.1%，現(xiàn)金短債比大幅提升至2.3，達(dá)到綠檔要求，短期內(nèi)無(wú)償債壓力。長(zhǎng)短債比方面也有明顯優(yōu)化，截止至2020年底已經(jīng)達(dá)到2.75，并且業(yè)績(jī)會(huì)上管理層還透露未來(lái)將持續(xù)關(guān)注債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目標(biāo)維持長(zhǎng)債比例65%以上。

??凈負(fù)債率大幅降低至54.3%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線要求。截止至2020年底，企業(yè)凈負(fù)債率為54.3%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%。杠桿三連降，目前凈負(fù)債率滿足綠檔要求，資產(chǎn)負(fù)債率也已只是略高于監(jiān)管紅線。年底企業(yè)融資成本9.9%，隨著IPO上市融資渠道拓寬，未來(lái)仍有改善空間，管理層也表示將持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)降低成本。