[克而瑞]旭輝集團(tuán)：銷售保持15%穩(wěn)定增長(zhǎng)，增強(qiáng)盈利是發(fā)展重點(diǎn)

??導(dǎo) 讀

??銷售增速預(yù)計(jì)穩(wěn)定在15%左右，融資能力較強(qiáng)，提質(zhì)增效仍任重道遠(yuǎn)。

??【未來(lái)3-5年穩(wěn)定15%增速，持續(xù)推進(jìn)城市深耕】2020年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長(zhǎng)15.2%,隨著企業(yè)將更多的精力投入到提效降本上，未來(lái)3-5年的銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)都將保持在15%左右。企業(yè)的銷售規(guī)模持續(xù)保持較為穩(wěn)定增長(zhǎng)主要原因在于不斷開(kāi)拓新市場(chǎng)，有銷售貢獻(xiàn)的城市保持著較快的增長(zhǎng)速度，單城市產(chǎn)能則有所降低。2021年目標(biāo)銷售額2650億元，可售貨值4000億元，預(yù)計(jì)完成目標(biāo)的壓力不大。

??【多元化拿地占比增至51%，土儲(chǔ)權(quán)益比例繼續(xù)提高】2020年旭輝共新增60個(gè)項(xiàng)目，總建面為1307萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)為915億元，總貨值約2200億元。企業(yè)近兩年來(lái)一直都在加大多元化拿地力度，2020年通過(guò)多元化拿地方式獲得的項(xiàng)目貨值占比由2019年的33%提升至51%。新增土儲(chǔ)建面的權(quán)益比例達(dá)到了66.8%，2020年底總土儲(chǔ)的權(quán)益比例繼續(xù)提升至54.4%。截至2020年底，旭輝共有土地儲(chǔ)備5657萬(wàn)平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達(dá)到了6818萬(wàn)平方米，貨值約為10263億元，較為充足。 

??【毛利率降至21.7%，企業(yè)盈利能力仍需加強(qiáng)】2020年旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入718億元，同比增加了27.2%，毛利率則同比降低了3.27個(gè)百分點(diǎn)至21.74%，未來(lái)隨著多元化拿地項(xiàng)目的逐漸結(jié)轉(zhuǎn)以及商業(yè)租金以及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收入的增加，企業(yè)的毛利率水平有望得到提升。旭輝的歸母凈利率近幾年一直處于逐年降低的態(tài)勢(shì)，企業(yè)提質(zhì)降本的長(zhǎng)期戰(zhàn)略仍然任重道遠(yuǎn)。 

??【融資能力較強(qiáng)，資金鏈較為穩(wěn)定】2020年底旭輝的凈負(fù)債率為64%，保持在行業(yè)相對(duì)較低的水平。現(xiàn)金短債比為2.74，長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.6，平均債務(wù)賬期為4年，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.6%，略微超過(guò)70%的紅線要求。整體來(lái)看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定，需要注意的是旭輝的外幣債占比達(dá)到了41%，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%，仍然處在較為不錯(cuò)的水準(zhǔn)。

??【物管規(guī)模快速發(fā)展，商業(yè)租金未來(lái)三年目標(biāo)突破20億】旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個(gè)領(lǐng)域。在物業(yè)管理方面，截至2020年底旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達(dá)到了1.8億平方米，在管面積超過(guò)1.1億平方米，未來(lái)發(fā)展值得期待。在商業(yè)地產(chǎn)方面，截至2020年底，旭輝在建和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)已經(jīng)有30個(gè)左右，總建面約為237萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)租金收入5.9億。預(yù)計(jì)在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，目標(biāo)在3年后突破20億元。 

??未來(lái)3-5年穩(wěn)定15%增速

??持續(xù)推進(jìn)城市深耕

??2020年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長(zhǎng)15.2%,銷售增速相對(duì)于2019年的32%繼續(xù)放緩。隨著旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到2000億級(jí)別，企業(yè)將更多的精力投入到提效降本上，未來(lái)3-5年的銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)都將保持在15%左右。2020年旭輝的合約銷售面積為1538.51萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了27.8%；累計(jì)銷售均價(jià)為15015元/平方米，同比下降了近10%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在銷售占比最高的二線城市的銷售均價(jià)同比降低了13.4%；企業(yè)的銷售回款率為92%，與2019年持平，繼續(xù)保持在較高的水準(zhǔn)。

??近年來(lái)旭輝的銷售規(guī)模持續(xù)保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，主要原因是旭輝持續(xù)開(kāi)拓新的市場(chǎng)，有銷售貢獻(xiàn)的城市保持著較快的增長(zhǎng)速度，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年旭輝在65個(gè)城市有銷售貢獻(xiàn)，在2019年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加了12個(gè)。但是值得注意的是，旭輝2020年的平均單城市產(chǎn)能相較于2019年有所下降，從37.8億元降至35.5億元，可能是因?yàn)樾逻M(jìn)入城市較多從而拉低了平均產(chǎn)能.而企業(yè)對(duì)于重點(diǎn)城市的深耕力度有所提升，銷售貢獻(xiàn)超百億的城市達(dá)到了6個(gè)，相比于2019年增加1個(gè)。未來(lái)企業(yè)仍需繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕力度，同時(shí)在新進(jìn)入的城市站穩(wěn)腳跟。

??具體到單城市來(lái)看，2020年對(duì)旭輝銷售額貢獻(xiàn)最高的城市是杭州，全年的銷售額達(dá)到了191.4億元，同比增長(zhǎng)了24.6%。值得注意的是，2020年旭輝銷售額前5的城市中有4個(gè)和2019年相同，分別是杭州、溫州、北京以及重慶，這說(shuō)明企業(yè)在這些城市的深耕已經(jīng)有了不錯(cuò)的效果，因此這些城市可以為企業(yè)貢獻(xiàn)大量穩(wěn)定的銷售額，可以支持企業(yè)在其他城市的擴(kuò)張。

??2020年旭輝銷售區(qū)域分布變化不大，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部以及華南區(qū)域的貢獻(xiàn)分別為43.8%、22.9%、22.2% 及11.1%，2019年則是48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同時(shí)企業(yè)銷售的能級(jí)分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2019年的25.6%略微增長(zhǎng)至27.3%。

??展望2021年，旭輝可售貨值約為4000億元，全年銷售目標(biāo)2650億元，只要達(dá)到66.3%的去化率就可以達(dá)到，從企業(yè)2020年70%的去化率來(lái)看，2021年達(dá)成銷售目標(biāo)問(wèn)題不大。從企業(yè)的銷售規(guī)模增速來(lái)看，2021年的目標(biāo)相比于2020年的銷售規(guī)模增長(zhǎng)了14.7%，與2020年銷售增速基本持平。

??多元化拿地占比增至51%

??土儲(chǔ)權(quán)益比例繼續(xù)提高

??2020年旭輝在土地市場(chǎng)上依然比較活躍，共新增60個(gè)項(xiàng)目，總建面為1307萬(wàn)平方米，同比減少了14%；新增土儲(chǔ)總價(jià)為915億元，同比增加了11%，總貨值約2200億元。旭輝在2020年新增土儲(chǔ)的平均樓板價(jià)由2019年的5425元/平方米提升至7001元/平方米，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在廣州、杭州、北京、天津等多個(gè)地價(jià)較高的城市拿下了多個(gè)總建面超過(guò)20萬(wàn)平米的大盤，從而提高了拿地成本。在拿地方式上，旭輝近兩年來(lái)一直都在加大多元化拿地力度，比如一二線聯(lián)動(dòng)、收并購(gòu)、商業(yè)勾地等，2020年企業(yè)通過(guò)多元化拿地方式獲得的項(xiàng)目貨值占比由2019年的33%提升至51%，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將是旭輝拿地的重要方式。

??2020年旭輝的新增土儲(chǔ)城市能級(jí)分布變化不大，但是區(qū)域分布的變化相對(duì)較大，企業(yè)在環(huán)渤海的拿地占比大幅降低了24個(gè)百分點(diǎn)，而中西部的拿地占比則相應(yīng)提高了19個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)在珠三角地區(qū)的拿地占比也有提高，尤其是增加了對(duì)南寧的投入，加上旭輝2021年1月份宣布和廣西房企彰泰集團(tuán)達(dá)成了合作，未來(lái)企業(yè)有可能加大珠三角區(qū)域的開(kāi)拓力度。整體來(lái)看，2020年旭輝的新增土儲(chǔ)主要以中西部為主，未來(lái)中西部的銷售貢獻(xiàn)可能會(huì)繼續(xù)提高，在長(zhǎng)三角之外成為企業(yè)的第二核心區(qū)域，從而分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長(zhǎng)。

??旭輝2020年新增土儲(chǔ)建面的權(quán)益比例達(dá)到了66.8%，較2019年繼續(xù)提高了1.8個(gè)百分點(diǎn)。旭輝近兩年不斷提升拿地的權(quán)益比例，因此2020年底企業(yè)總土儲(chǔ)的權(quán)益比例繼續(xù)提升至54.4%，同比提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目的權(quán)益比例增加有利于企業(yè)在銷售規(guī)模增加的同時(shí)更同步地增加總資產(chǎn)和營(yíng)收規(guī)模，有利于外界資本對(duì)企業(yè)的前景預(yù)期。目前旭輝增權(quán)益的動(dòng)作已經(jīng)出現(xiàn)了成效，未來(lái)仍需繼續(xù)加強(qiáng)。

??截至2020年底，旭輝共有土地儲(chǔ)備5657萬(wàn)平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達(dá)到了6818萬(wàn)平方米，貨值約為10263億元。從旭輝最近幾年的增長(zhǎng)來(lái)看，企業(yè)目前的貨值儲(chǔ)備可以滿足3年左右的開(kāi)發(fā)，較為充足。

??03盈 利

??毛利率降至21.7%

??企業(yè)盈利能力仍需加強(qiáng)

??2020年旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入718億元，同比增加了27.2%，其中物業(yè)銷售收入為643億元，占比達(dá)89.6%。企業(yè)的毛利潤(rùn)同比增加了10.6%至156億元，毛利率則同比降低了3.27個(gè)百分點(diǎn)至21.74%，若是剔除收購(gòu)子公司并表之后帶來(lái)的會(huì)計(jì)影響，調(diào)整后旭輝的毛利率為25.1%，同比降低了4.6個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，由于旭輝從2018年開(kāi)始加大多元化拿地的力度，更加注重于控制土地成本，未來(lái)隨著這些項(xiàng)目逐漸結(jié)轉(zhuǎn)以及商業(yè)租金以及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收入的增加，企業(yè)的毛利率水平有望得到提升。

??旭輝的凈利率近年來(lái)一直保持在16%以上，而歸母凈利率則一直處于逐年降低的態(tài)勢(shì)，主要是因?yàn)闅w母凈利潤(rùn)對(duì)凈利潤(rùn)的占比從2016年的89%逐年降至2020年的68%。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，可能是因?yàn)樾褫x近幾年結(jié)算的項(xiàng)目中合作項(xiàng)目較多，權(quán)益比例較低從而導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)的減少，未來(lái)隨著2018年以來(lái)獲取的權(quán)益相對(duì)較高的項(xiàng)目逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，這一現(xiàn)象可能會(huì)有所改善。此外，由于旭輝2020年的規(guī)模和2019年的龍湖（同為采取財(cái)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展策略的民營(yíng)房企）較為相似，將他們的主要盈利指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比之后可以發(fā)現(xiàn)，旭輝的盈利水平相對(duì)而言差距較大，企業(yè)目前追求的提質(zhì)降本的長(zhǎng)期戰(zhàn)略仍然任重道遠(yuǎn)。

??04負(fù) 債

??融資能力較強(qiáng)

??資金鏈較為穩(wěn)定

??2020年底旭輝的持有現(xiàn)金約為511.55億元，較于期初減少了13.3%；總有息負(fù)債為1047.15億元，同比增加1%；企業(yè)的權(quán)益則增加了22.7%至836.42億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率略微降低了1.6個(gè)百分點(diǎn)至64%，若是將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算，則旭輝的凈負(fù)債率為71%，同比降低了4.3個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的凈負(fù)債率保持在行業(yè)相對(duì)較低的水平。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底旭輝的現(xiàn)金短債比為2.74，長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.6，平均債務(wù)賬期為4年，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。但是由于企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.6%，略微超過(guò)70%的紅線要求，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條。整體來(lái)看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定，有利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達(dá)到了41%，匯率的波動(dòng)對(duì)于企業(yè)的影響相對(duì)較大，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。

??2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%，仍然處在較為不錯(cuò)的水平。與此同時(shí)，旭輝在年內(nèi)的融資有諸多的突破，發(fā)行了融資成本僅為3.8%的3+2年期境內(nèi)公司債，是企業(yè)發(fā)行成本最低的債券，同時(shí)也發(fā)行了企業(yè)歷史上期限最長(zhǎng)利率最低的境外債券，還首次發(fā)行了綠色債券，體現(xiàn)了企業(yè)較為不錯(cuò)的融資能力。

??05多元化

??物管規(guī)?？焖侔l(fā)展

??商業(yè)租金未來(lái)三年目標(biāo)突破20億

??旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個(gè)領(lǐng)域，其中在2020年較為出彩的主要是物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)兩大重點(diǎn)方向。在物業(yè)管理方面，2020年6月永升生活服務(wù)成為旭輝控股的并表附屬公司，并于2021年3月23日宣布將改名為“旭輝永升服務(wù)集團(tuán)”。截至2020年底旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達(dá)到了1.8億平方米，在管面積超過(guò)1.1億平方米，在保持規(guī)模發(fā)展的同時(shí)也在客戶之間樹(shù)立了良好的口碑，未來(lái)發(fā)展值得期待。

??在商業(yè)地產(chǎn)方面，自從旭輝在2019年將商業(yè)提升為核心戰(zhàn)略之后，截至2020年底，旭輝在建和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)已經(jīng)有30個(gè)左右，總建面約為237萬(wàn)平米，2020年實(shí)現(xiàn)租金收入5.9億，同比增長(zhǎng)2.1%。旭輝商業(yè)計(jì)劃在今后兩三年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)業(yè)20個(gè)項(xiàng)目，每年集團(tuán)都會(huì)拿出不超過(guò)凈利潤(rùn)10%的資金用于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，預(yù)計(jì)在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，目標(biāo)在3年后突破20億元。