[克而瑞]時(shí)代中國(guó)：業(yè)績(jī)躋身千億，庫存重壓難解

??導(dǎo) 讀

??2020年，時(shí)代中國(guó)銷售目標(biāo)完成率122%，成功突破千億，銷售仍然倚重廣東。

??【首次躋身千億，銷售仍然倚重廣東】2020年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售金額1003.8億元，同比增長(zhǎng)28.1%，2021年企業(yè)提出了1100億元的銷售目標(biāo)，相較2020年增長(zhǎng)9.6%。銷售仍倚重廣東一省，廣佛兩城占比達(dá)到了52.1%。長(zhǎng)沙和成都兩市的銷售占比分別達(dá)到了9.7%和3.6%，相較2019年均有明顯提升。 

??【投資力度同比下降，城市更新貢獻(xiàn)6成新增土地】2020年時(shí)代中國(guó)新增土儲(chǔ)總建面359.9萬方，新增權(quán)益土儲(chǔ)總建面為223.8萬方，權(quán)益比例62.2%。以新增土儲(chǔ)總建面與合同簽約建面的比值計(jì)算，2020年該比例為僅0.53，遠(yuǎn)低于2019年的1.42，拿地力度同比收縮明顯。2020年企業(yè)成功轉(zhuǎn)化了8個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，總建筑面積約220萬平方米，占2020年全年新增土儲(chǔ)的61%。 

??【總土儲(chǔ)可滿足2-3年發(fā)展需求，廣東一省占據(jù)9成】截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲(chǔ)備，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企業(yè)拿地力度縮減導(dǎo)致。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年去化需求。區(qū)域布局上仍然比較單一，9成土儲(chǔ)位于廣東一省。 

??【地產(chǎn)收入下降，城市更新營(yíng)收增長(zhǎng)1.5倍】2020年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入385.8億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入326.7億元，同比下滑16.4%，城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入54.5億元，同比大增151.5%。整體毛利率28.8%，凈利率13.9%，兩項(xiàng)指標(biāo)與去年同期基本持平。物業(yè)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)毛利率21.9%。 

??【兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔，資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線】截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)現(xiàn)金短債比為2.10，長(zhǎng)短債比為2.40，凈負(fù)債率為66%，處于綠檔，不過剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率升高，到2020年底已達(dá)到79%，超出閾值。 

??【壓力加劇，滯銷車位及配套面積增長(zhǎng)50%】已竣工庫存面積持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大，卻還在逐年走高。2019年年報(bào)披露已竣工庫存占比已經(jīng)達(dá)到19.0%，而根據(jù)2020年業(yè)績(jī)公告披露的總土儲(chǔ)用途明細(xì)估算可能會(huì)更高。

??首次躋身千億

??銷售仍然倚重廣東

??銷售目標(biāo)完成率122%，成功突破千億。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售金額1003.8億元，同比增長(zhǎng)28.1%，業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c2019年基本持平，表現(xiàn)好于百強(qiáng)房企平均的12.4%。近幾年時(shí)代中國(guó)銷售業(yè)績(jī)保持著穩(wěn)健的增速。不過隨著企業(yè)體量的增長(zhǎng)，增速下滑也是預(yù)期之中，2021年企業(yè)提出了1100億元的銷售目標(biāo)，相較2020年增長(zhǎng)9.6%。

??外拓效果開始顯現(xiàn)，但整體仍十分倚重廣東一省。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來看，2020年，時(shí)代中國(guó)的銷售共來自于14個(gè)城市的196個(gè)項(xiàng)目，其中河源、汕尾兩市首次有銷售貢獻(xiàn)，廣佛兩城仍是核心，占比達(dá)到了52.1%。不過值得關(guān)注的是，長(zhǎng)沙和成都兩市的銷售占比分別達(dá)到了9.7%和3.6%，相較2019年均有明顯提升。自2016年開始時(shí)代中國(guó)首次走出廣東省進(jìn)駐長(zhǎng)沙，之后在2018年進(jìn)駐成都，2019年新進(jìn)杭州、武漢兩市，目前外拓效果有所顯現(xiàn)。不過近9成銷售仍然集中于廣東一市，且按照業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露的消息，未來兩到三年仍將維持這一比例。

??02投 資

??投資力度同比下降

??城市更新貢獻(xiàn)6成新增土地

??投資力度同比收縮，新增土儲(chǔ)建面6成來自城市更新。根據(jù)企業(yè)披露，2020年時(shí)代中國(guó)共新增16幅土地，預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)總建面359.9萬方，新增權(quán)益土儲(chǔ)總建面為223.8萬方，權(quán)益比例62.2%，相比2019年再度下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。以新增土儲(chǔ)總建面與合同簽約建面的比值計(jì)算，2020年該比例為僅0.53，遠(yuǎn)低于2019年的1.42，拿地力度同比收縮明顯。

??不過值得關(guān)注的是，2020年企業(yè)成功轉(zhuǎn)化了8個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，總建筑面積約220萬平方米，占2020年全年新增土儲(chǔ)的61%。雖然同比2019年有所下滑，但是220萬方的體量仍舊比較可觀，并且根據(jù)管理層的預(yù)期，之后會(huì)有更多的舊村改造項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)化，對(duì)企業(yè)的土儲(chǔ)起到貢獻(xiàn)。

??另外截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)已經(jīng)擁有160個(gè)城市更新項(xiàng)目，潛在總建面約5337.3萬平方米，按照企業(yè)的估算，總潛在貨值可達(dá)1.4萬億元，未來6-7年之內(nèi)將有1.2萬億貨值轉(zhuǎn)到企業(yè)土儲(chǔ)之中。

??03土 儲(chǔ)

??廣東一省占據(jù)9成土儲(chǔ)

??可滿足2-3年發(fā)展需求

??總土儲(chǔ)較期初下滑，廣東省土儲(chǔ)占比9成。截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲(chǔ)備，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企業(yè)拿地力度縮減導(dǎo)致。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年去化需求。區(qū)域布局上仍然比較單一，9成土儲(chǔ)位于廣東一省，且管理層透露未來將維持80%資源投向大灣區(qū)的布局策略，因此短期之內(nèi)企業(yè)土儲(chǔ)格局難有較大變化。

??04盈 利

??地產(chǎn)收入下降

??城市更新營(yíng)收增長(zhǎng)1.5倍

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)慢拖累收入下降，物業(yè)管理剝離導(dǎo)致營(yíng)收出現(xiàn)下滑，城市更新表現(xiàn)亮眼。2020年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收385.8億元，同比下降9.1%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入326.7億元，同比下滑16.4%。在上半年?duì)I收基本持平的情況下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年收入下降，主要是企業(yè)下半年交付結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏較慢。2020年企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入54.5億元，同比大增151.5%。

??地產(chǎn)開發(fā)盈利能力大幅下降，城市更新高溢價(jià)維持企業(yè)整體盈利水平。2020年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)111.0億元，凈利潤(rùn)53.7億元，整體毛利率28.8%，凈利率13.9%，兩項(xiàng)指標(biāo)與去年同期基本持平。但從企業(yè)公布的明細(xì)來看，2020年物業(yè)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)毛利率僅有21.9%，與2019年相比大幅下滑，雖然有毛利更高的物業(yè)管理不再并表的原因，但物業(yè)管理畢竟體量有限，下滑主要還是地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)本身的問題。而城市更新業(yè)務(wù)則表現(xiàn)十分亮眼，以70.6%的毛利率和35.6%的凈利率水平貢獻(xiàn)了接近35%的毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)。

??05償 債

??兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，現(xiàn)金短債比2.10，長(zhǎng)短債比回升2.40。截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)共持有現(xiàn)金379.6億元，同比上升29.5%，一年內(nèi)到期短債總額180.7億元，現(xiàn)金短債比為2.10，短期內(nèi)無償債壓力。長(zhǎng)短債方面亦有優(yōu)化，截止至2020年底長(zhǎng)短債比為2.40。

??凈負(fù)債維持綠檔，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率“踩中紅線”。截止至2020年底，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債率為66%，處于綠檔。不過剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，企業(yè)已連續(xù)多年超標(biāo)，且2020年底已達(dá)到79%，相較于70%的綠檔要求仍有一段距離，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整。

??06庫 存

??壓力加劇

??滯銷車位及配套面積增長(zhǎng)50%

??庫存問題持續(xù)惡化，車位及配套庫存滯銷面積增長(zhǎng)接近50%。從企業(yè)披露的近幾年的土儲(chǔ)用途明細(xì)來看，已竣工庫存面積持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大，卻還在逐年走高。根據(jù)企業(yè)2019年年報(bào)披露的財(cái)務(wù)明細(xì)，企業(yè)已竣工庫存占比（按存貨價(jià)值）已經(jīng)達(dá)到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍。而根據(jù)2020年業(yè)績(jī)公告披露的總土儲(chǔ)用途明細(xì)估算，2020年企業(yè)的已竣工庫存占比（按存貨價(jià)值）相較2019年可能會(huì)更高。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，不少房企在2020年都有推出過專門針對(duì)車位的營(yíng)銷活動(dòng)，時(shí)代可以效仿加大促銷力度從而降低車位及配套的庫存壓力，提升企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)效率。