[克而瑞]萬科地產(chǎn)：業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，保持較高資金彈性

??導(dǎo) 讀

??提高科技運(yùn)用水平，在每一條選定的賽道建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??【銷售規(guī)模增速回升至11.6%】2020年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額7041.5億元，同比增長(zhǎng)11.6%。雖然疫情之下，行業(yè)整體的開工、復(fù)工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時(shí)，11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。 

??【新增投資繼續(xù)保持理性審慎】2020年，萬科繼續(xù)堅(jiān)持理性審慎的投資態(tài)度，全年新增土地投資項(xiàng)目168個(gè)，總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米。2020年，萬科新增投資權(quán)益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年平均水平。截至2020年末，萬科的總土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)15838.4萬平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)9508.2萬平方米。 

??【項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)空間受到擠壓】2020年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，歸母凈利潤(rùn)415.2億元，分別同比增長(zhǎng)13.9%和6.8%。雖然營(yíng)收規(guī)模保持增長(zhǎng)，但近年來行業(yè)地貨比提升導(dǎo)致結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)空間受到擠壓，萬科全年結(jié)算毛利潤(rùn)規(guī)模同比降低8.1%至1225.7億元。毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個(gè)百分點(diǎn)。 

??【低負(fù)債保持較高資金彈性】萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，凈負(fù)債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比分別為2.35和2.12；平均融資成本6.5%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；凈負(fù)債率在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低15.8個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。萬科管理層表示低負(fù)債可以在市場(chǎng)機(jī)遇面前保持更高的資金彈性，但并不追求過低的凈負(fù)債率。 

??合同銷售金額超7000億元

??同比增長(zhǎng)11.6%

??萬科2020年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，銷售面積4667.5萬平方米，分別同比增長(zhǎng)11.6%和13.5%；銷售均價(jià)15086元/平方米，與往年基本持平。雖然疫情之下，行業(yè)整體的開工、復(fù)工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時(shí)，11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。

??2020年，萬科在全國(guó)23個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝唬?4個(gè)城市排名第二。從銷售結(jié)構(gòu)來看，2020年萬科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2377.3億元，銷售金額和銷售面積占比分別達(dá)到了33.8%和26.8%。北方區(qū)域和南方區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度則均在21.3%左右。此外，萬科中西部區(qū)域和西北區(qū)域2020年分別實(shí)現(xiàn)銷售金額1153.7億元和464億元，合計(jì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)近23%。

??02投 資

??堅(jiān)持審慎的投資態(tài)度

??新增投資規(guī)模略有降低

??2020年，萬科繼續(xù)堅(jiān)持理性審慎的投資態(tài)度，全年新增土地投資規(guī)模略有降低。年內(nèi)，萬科累計(jì)新獲取項(xiàng)目168個(gè)，總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米；權(quán)益地價(jià)總額約1381.5億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6710元/平方米。2020年，萬科新增投資權(quán)益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年的平均水平。

??在總土地儲(chǔ)備規(guī)模上，截至2020年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積達(dá)15838.4萬平方米（在建項(xiàng)目10787.6萬平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目5050.8萬平方米），其中權(quán)益土儲(chǔ)9508.2萬平方米。同時(shí)萬科還積極參與舊改，截至2020年末舊改項(xiàng)目的規(guī)劃?rùn)?quán)益建筑面積達(dá)363.4萬平方米。

??03財(cái) 務(wù)

??項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率回落

??低負(fù)債保持較高資金彈性

??2020年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，歸母凈利潤(rùn)415.2億元，分別同比增長(zhǎng)13.9%和6.8%。雖然營(yíng)收規(guī)模保持增長(zhǎng)，但全年結(jié)算毛利潤(rùn)規(guī)模卻同比降低8.1%至1225.7億元。我們認(rèn)為，一方面目前行業(yè)整體的利潤(rùn)增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)、盈利水平面臨下行壓力；另一方面，近年來行業(yè)地貨比提升的趨勢(shì)致使結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)空間受到擠壓、毛利率降低。2020年，萬科實(shí)現(xiàn)毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個(gè)百分點(diǎn)；扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率22.6%，也較2019年下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

??在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、凈負(fù)債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末，萬科持有貨幣資金1952.3億元，有息負(fù)債總額2585.3億元；現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比分別為2.35和2.12，較2019年均有所提升。平均融資成本6.5%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；凈負(fù)債率18.1%，在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低15.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，萬科管理層表示，萬科并不追求過低的凈負(fù)債率。較低的凈負(fù)債率水平是為了等待機(jī)會(huì)，比如面對(duì)此次土地集中供應(yīng)的政策，較高的資金彈性將有利于萬科更好地把握市場(chǎng)機(jī)遇。

??04多元化

??在選定的賽道建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

??讓科技融入業(yè)務(wù)

??萬科除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤，在多元業(yè)務(wù)板塊上，2020年萬科繼續(xù)堅(jiān)持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位。圍繞“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，萬科在物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊也都實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。未來萬科不僅要在每一條選定的賽道上，建立領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。還要讓科技融入業(yè)務(wù)，提高運(yùn)用科技力量的水平，不斷釋放潛在的價(jià)值。

??其中，萬科物業(yè)2020年更名“萬物云”，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人、商業(yè)活動(dòng)等，從物業(yè)服務(wù)到空間科技服務(wù)，都能通過數(shù)字化方式鏈接。2020年，萬物云實(shí)現(xiàn)對(duì)萬科集團(tuán)內(nèi)和對(duì)外營(yíng)業(yè)收入182億元，同比增長(zhǎng)27.4%；其中住宅物業(yè)服務(wù)收入100.5億元，占比55.2%。

??在租賃住宅業(yè)務(wù)上，2020年萬科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓18.4萬間。在深圳、天津、北京、珠海、濟(jì)南、西安、成都、廈門、廣州等9個(gè)重點(diǎn)城市新開業(yè)長(zhǎng)租公寓3.3萬間。2020年，萬科長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.3%。截至2020年末，已開業(yè)項(xiàng)目的整體出租率超過95%。

??商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊，截至2020年末萬科（含印力集團(tuán)）累計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積989.8萬平方米。商業(yè)（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.2億元，同比增長(zhǎng)4.3%；整體出租率87.4%，其中穩(wěn)定發(fā)展期（開業(yè)3年以上）的商業(yè)項(xiàng)目出租率92%。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬平方米。

??在物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，萬科以“萬緯物流”為物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)平臺(tái)，聚焦發(fā)展高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)，經(jīng)過五年發(fā)展已成為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。2020年萬緯物流繼續(xù)完善核心節(jié)點(diǎn)布局，新獲取管理項(xiàng)目10個(gè)，可租賃建筑面積75萬平方米。報(bào)告期末，萬緯物流在44個(gè)城市累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1148萬平方米。2020年，萬緯物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%。