[克而瑞]禹洲集團：未來利潤與規(guī)模的可持續(xù)增長值得關(guān)注

??導 讀

??投資策略貫徹“深耕原則”，綠色債券為融資開辟新渠道。

??【2020年實現(xiàn)千億，長三角仍是發(fā)展重心】2020年禹洲集團全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額1049.7億元，同比上升39.7%，超額5%完成2020年1000億的業(yè)績目標。長三角地區(qū)作為禹洲合約銷售貢獻的主要區(qū)域，合約銷售總額達646.4億元，占比61.6%，海西區(qū)域憑借發(fā)源地優(yōu)勢，實現(xiàn)合約銷售196.7億元，占比18.74%。 

??【堅持一二線深耕，多元化優(yōu)質(zhì)擴儲】截至2020年末，禹洲集團在六大區(qū)域38個城市合計布局177個項目，總土地儲備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%。2020年新增18塊優(yōu)質(zhì)地塊，全部位于上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市，二線城市作為主要深耕地區(qū)，新增土儲占比66%。 

??【結(jié)算規(guī)模影響利潤表現(xiàn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】禹洲集團2020年實現(xiàn)營業(yè)收入104.12億元，毛利潤4.8億元，毛利率4.6%。截至2020年末，禹洲持有貨幣資金344.7億元，現(xiàn)金短債比1.83，長短期債務(wù)比2.38，凈負債率85.8%，平均借貸成本7.19%，首次發(fā)行綠色美元債券，為融資開辟新渠道。 

??【倡導綠色發(fā)展，物管及商業(yè)分拆上市】2020年8月禹洲集團BBB的ESG評級位于境內(nèi)房企第一；在恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)列的ESG評級中獲得A級。截至2020年末，集團在管項目總建筑面積超過1750萬平方米，長三角地區(qū)占比超過50%未來聚焦于持續(xù)提升集團的外拓能力，實現(xiàn)高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。 

??2020年實現(xiàn)千億

??長三角仍是發(fā)展重心

??2020年禹洲集團全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額1049.7億元，實現(xiàn)簽約銷售面積626.5萬平方米，分別同比上升39.7%與26%；銷售均價16756元/平方米，較2019年的15110元/平方米略有上升。雖然一季度銷售受疫情影響一度暫停，但禹洲年內(nèi)助推一二線核心城市銷售、加速存貨去化，超額5%完成2020年1000億的業(yè)績目標。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，長三角地區(qū)作為禹洲合約銷售貢獻的主要區(qū)域，合約銷售總額達646.4億元，占比61.6%。其中，蘇州單年銷售業(yè)績超100億元，業(yè)績貢獻度較高。在上海、南京市場持續(xù)深耕，無錫、常州、寧波等城市也首次貢獻合約銷售，進一步強化長三角二線城市深耕的發(fā)展布局。

??此外，海西區(qū)域憑借發(fā)源地優(yōu)勢，2020年實現(xiàn)合約銷售196.7億元，占比18.74%。環(huán)渤海區(qū)域、華中地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及西南區(qū)域的業(yè)績貢獻分別為11.2%、3.4%、2.7%與2.4%。整體來看，長三角與海西區(qū)域仍是發(fā)展重點。

??02投 資

??堅持一二線深耕

??多元化優(yōu)質(zhì)擴儲

??2020年，禹洲新獲取土地18塊幅，全部位于上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市，總建筑面積約284.7萬平方米。整體來看，新增土儲與更新土儲主要分布于長三角地區(qū)，占比達44.5%。二線城市作為主要深耕地區(qū)，新增土儲占比66%。

??此外，在大灣區(qū)與西南區(qū)域持續(xù)獲取土地資源，在深圳、珠海、惠州三個城市更新項目建筑面積約89.6萬平方米。大灣區(qū)作為重點發(fā)展地區(qū)，為集團多元化擴儲提供新途徑。未來，禹洲持續(xù)關(guān)注一二線城市，在“新進一城，深耕一城”的布局戰(zhàn)略下，招拍掛、收并購、產(chǎn)城合作并進加碼投資。

??截至2020年末，禹洲集團在六大區(qū)域38個城市合計布局177個項目，總土地儲備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。其中長三角區(qū)域作為重點發(fā)展區(qū)域，總可售面積占比達40%，環(huán)渤海區(qū)域、海西經(jīng)濟區(qū)分別占比21%與15%。整體來看，六大區(qū)域占比相對均衡，總土儲可以滿足未來3年的發(fā)展需求。

??03財 務(wù)

??結(jié)算規(guī)模影響利潤表現(xiàn)

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??禹洲集團2020年實現(xiàn)營業(yè)收入104.12億元，其中物業(yè)銷售收入97.4億元，分別同比下降55.2%與56.7%。從結(jié)轉(zhuǎn)利潤和盈利水平來看，2020年禹洲集團實現(xiàn)毛利潤4.8億元，較2019年的60.9億元同比下降92.1%；實現(xiàn)毛利率4.6%；凈利率2.2%。

??一方面，唐山、武漢等區(qū)域中若干土地成本較低的項目，受疫情影響延遲交付，預計影響收入貢獻約60億元。另一方面，在合肥、蘇州等城市的部分項目虧損，顯著拉低了整體的毛利率水平。但更主要的原因是，2020年禹洲的若干合營聯(lián)營項目作非并表處理，預計影響收入貢獻約60億元；其中部分項目結(jié)算利潤率較高，但因非并表處理未能反映在公司層面。

??截至2020年末，禹洲持有貨幣資金344.7億元，同比下降2.9%。現(xiàn)金短債比為較2019年的2.33下降至1.83，長短期債務(wù)比較去年同比下降10%至2.38。賬面資金雖略有下降，仍保持相對充足狀態(tài)，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)健。凈負債率較2019年上升15.6個百分點至85.8%，處于綠色檔位，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率77.92%。

??此外，2020年禹洲集團平均借貸成本7.19%，同比上升7個基點。集團把握國際債券市場的絕佳契機，在境外多次成功發(fā)行長年期美元優(yōu)先票據(jù)，實現(xiàn)近10倍的超額認購，在中資房地產(chǎn)商的新發(fā)行中占據(jù)高位；同時倡導綠色融資，積極順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展趨勢，推出綠色融資框架，首次發(fā)行綠色美元債券，為融資開辟新渠道。

??04多元化

??倡導綠色發(fā)展

??物管及商業(yè)分拆上市

??禹洲集團倡導綠色建筑。截至2020年末，旗下共有135個項目約1800萬平方米物業(yè)達到綠色建筑標準，其中綠建二星及以上級別的國內(nèi)或國際級別認定超過500萬平方米物業(yè)；“美國LEED CS金級認證”包括上海禹洲廣場、廈門禹洲廣場等。2020年8月禹洲集團BBB的ESG評級位于境內(nèi)房企第一；在恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)系列的ESG評級中獲得A級，領(lǐng)先同業(yè)。禹洲以“綠色”可持續(xù)發(fā)展助力集團的千億時代。

??禹洲物管及商業(yè)分拆待上市。截至2020年末，集團在管項目總建筑面積超過1750萬平方米，總合約面積超過2600萬平方米，其中長三角地區(qū)與海西經(jīng)濟區(qū)占比分別超過50%與30%。集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，未來聚焦于持續(xù)提升集團的外拓能力，積極發(fā)揮品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。