[克而瑞]降準(zhǔn)后銀行集中收到房貸違規(guī)罰單，房地產(chǎn)信貸仍將高壓嚴控

??受限于房地產(chǎn)信貸政策仍將嚴控，下半年房地產(chǎn)市場大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??央行決定于7月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。與此同時，上海銀保監(jiān)局開出了17張罰單，多家銀行因貸款違規(guī)流入樓市被罰。監(jiān)管層一“扶”、一“控”究竟有何深意？房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變？

??1 降準(zhǔn)釋放長期資金約1萬億元支持中小微企業(yè)
堅持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性

??從央行負責(zé)人表態(tài)來看，此番全面降準(zhǔn)0.5個百分點，可釋放長期資金約1萬億元，主要用于紓困實體經(jīng)濟。一方面，引導(dǎo)金融機構(gòu)積極運用降準(zhǔn)資金加大對小微企業(yè)的支持力度；另一方面，此次降準(zhǔn)降低金融機構(gòu)資金成本每年約130億元，通過金融機構(gòu)傳導(dǎo)可促進降低社會綜合融資成本。并再次強調(diào)當(dāng)前我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好，央行將繼續(xù)堅持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性，堅持貨幣政策正常化，堅決不搞大水漫灌式強刺激。

??而從市場反響來看，7月中旬便祭出降準(zhǔn)大招著實超預(yù)期，7月12日三大股指全線上漲，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)更是大漲3.68%。我們認為基于美聯(lián)儲或?qū)⑻崆笆站o貨幣政策，難免將擾動全球資金流向，央行此番降準(zhǔn)頗有未雨綢繆的深意，以期更好地幫扶中小微企業(yè)，助力中國經(jīng)濟高質(zhì)量增長。

??2 降準(zhǔn)不代表放松房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管
熱點城市更需強化信貸資金用途管控

??而在央行全面降準(zhǔn)后，上海銀保監(jiān)局在7月12開出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規(guī)，主要涉及個人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個人貸款違規(guī)用于購房，固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項違規(guī)行為。例如上海銀行，存在同業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)審查嚴重違反審慎經(jīng)營規(guī)則、個人貸款違規(guī)用于購房、個人住房貸款借款人償債能力審查不審慎。

??據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2021年2季度，銀保監(jiān)會對銀行業(yè)開出了745份罰單，合計罰款金額約6.05億元。具體的處罰事由中，涉房業(yè)務(wù)的比重著實不低。其中，流動貸款資金流入房地產(chǎn)市場受到10次監(jiān)管處罰，個人消費貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開貸資金流向監(jiān)控不力、同業(yè)投資等違規(guī)投向地價款或四證不全的房地產(chǎn)項目、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

??聯(lián)系到2021年以來，房地產(chǎn)信貸資金管控全面趨緊，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，以嚴打經(jīng)營貸為重要抓手，謹防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。中央多部委全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，強化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機構(gòu)等多領(lǐng)域管控。多省市積極開展個人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門，已查實2725筆共計17.93億元貸款違規(guī)流入樓市，其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。

??信貸資金監(jiān)管領(lǐng)域更從銀行擴大到類金融機構(gòu)。6月，深圳、廣州、重慶、內(nèi)蒙古等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)文件，對小貸公司、融資擔(dān)保機構(gòu)的“過橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開展約談和監(jiān)控。

??其二，以調(diào)升房貸利率為輔助手段，2月以來全國房貸利率趨勢性上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國房貸利率率先止跌回升，隨后數(shù)月呈趨勢性上移。截至5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較年內(nèi)低點上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較年內(nèi)低點上漲8BP。

??房貸獲批難度大幅增加，深圳、上海、杭州等熱點城市銀行不僅加強各項購房資質(zhì)的審核，而且放貸周期明顯拉長，佛山、東莞、惠州等放貸周期均達到100天以上，部分城市銀行因房貸額度緊張更是階段性停貸。

??我們認為在央行降準(zhǔn)后上海銀保監(jiān)局嚴懲違規(guī)貸款流入樓市，真實反映央行降準(zhǔn)主要用于紓困實體經(jīng)濟，并不代表放松房地產(chǎn)信貸資金管控，其對樓市利好程度著實有限。尤其是那些房價上漲壓力大的熱點城市，更需強化信貸資金用途管理，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??3 房地產(chǎn)信貸從嚴從緊之下
加劇分化、部分熱點城市也將面臨下行壓力

??展望未來，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)成為金融風(fēng)險的“灰犀?！?。

??其一，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由12家試點房企擴大到所有企業(yè)，嚴控房企有息負債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競爭力。

??其二，狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監(jiān)管準(zhǔn)繩，商業(yè)銀行將嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率仍將趨勢性上移，并進一步強化信貸資金用途管理，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，嚴防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??受限于房地產(chǎn)信貸政策仍將嚴控，下半年房地產(chǎn)市場大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。一方面，熱點一、二線城市房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，樓市成交或?qū)⑦m度回落，但并不會明顯失速。不過，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點三、四線城市，一旦信貸資金予以嚴控，市場或?qū)②厔菪越禍兀山灰矊⒋蠓芈?。另一方面，壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度著實有限。