[中房研協(xié)]全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2022年9月）

??一 本月樓市政策聚焦

??中央積極表態(tài)穩(wěn)地產，

??地方寬松性政策密集出臺

??9月，房地產政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，央行、銀保監(jiān)會、住建部等多部門積極表態(tài)穩(wěn)地產，支持“保交樓、穩(wěn)民生”，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，央行、銀保監(jiān)會提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，央行下調首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，財政局、稅務總局支持居民換購住房并予以退稅優(yōu)惠等，進一步為購房者減負。此外，“保交樓”工作加快推進，全國首筆“保交樓”專項借款落地沈陽。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。受房地產市場壓力驅動和“十一”長假來臨等因素影響，地方寬松性政策密集出臺，較上月明顯增加。從調控內容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼、優(yōu)化“四限”政策、加大貨幣化安置力度、下調住房貸款最低首付比例、上調住房公積金貸款最高額度等；緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，尤其是圍繞保交樓展開的房企資金監(jiān)管和相關交付保修措施監(jiān)管等。本期報告主要對9月房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二 中央政策

??中央積極穩(wěn)地產，

??全國首筆“保交樓”專項借款落地沈陽

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健，且隨著跨季時點來臨和經濟形勢變化，央行加大了穩(wěn)健貨幣政策的實施力度。一方面，央行自9月19日起重啟14天逆回購并將操作利率下調了10個基點，自9月24日起逐漸加大了7天逆回購操作規(guī)模，呵護流動性平穩(wěn)信號明確。截至9月30日，央行9月公開市場操作實現(xiàn)凈投放7580億元，市場資金面整體平穩(wěn)。另一方面，MLF利率和LPR維持不變，但自9月15日起工農中建等多家大型銀行紛紛宣布下調存款利率，其中三年期均降15個基點，其他產品降10個基點，為推動實體經濟貸款利率和LPR進一步下調提供了空間。

??在房地產方面，中央持續(xù)釋放穩(wěn)地產的積極信號且動作頻頻。9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮在服貿會“2022中國國際金融年度論壇”上強調，完善大型企業(yè)債務風險監(jiān)測和處置，保證房地產融資平穩(wěn)有序，支持地方“保交樓、穩(wěn)民生”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月14日，住建部在“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上定調，堅持“房住不炒”一個定位，健全“住房市場”和“住房保障”兩個體系，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制。9月22日，國開行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。9月23日，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月29日，央行、銀保監(jiān)會提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。9月30日，央行提出下調首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，財政局、稅務總局發(fā)文支持居民換購住房并對符合條件的予以退稅優(yōu)惠。

??三 地方政策

??寬松性政策密集出臺，

??部分熱點城市嘗試加大政策寬松力度

??1.寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年9月地方出臺房地產調控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。房地產政策環(huán)境延續(xù)整體寬松的同時，地方寬松性調控頻次較上月明顯增加，原因主要在于房地產市場持續(xù)下行的壓力和迎“十一”長假促住房消費驅動。而蘇州、青島的寬松性舉措部分收回，則再次表明，在“房住不炒”調控基調下，地方擬定政策仍需審慎。

??具體到9月調控內容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預、住房公積金政策支持和人口人才引進等方面。

??在行政干預方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼、下調購房貸款最低首付比例、支持貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、下調房企拿地保證金比例、允許分期付款等。其中，發(fā)放購房補貼是9月份地方寬松性調控最普遍的做法，包括周口、洛陽、廣元、綿陽、南充、六安、臨海、麗水、建德、蘭溪、金華、雙遼、瀏陽、東港、天門等三十余城出臺了相關政策。周口、綿陽、臨海、建德、紹興市越城區(qū)、承德市隆化縣等多地鼓勵貨幣化安置，臨海、綿陽、衡陽市衡東縣、天津、新疆阿勒泰地區(qū)等地提出下調房企拿地保證金比例、允許分期付款，蘇州、濟南、青島、天津、杭州市蕭山區(qū)等地進一步優(yōu)化限購政策。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調住房公積金貸款最高額度、下調最低首付比例、擴大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調至60萬元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調至80萬元，降低住房公積金貸款樓盤準入標準等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調至60萬元，雙繳存公積金貸款最高額度上調至100萬元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長租的家庭再次購房申請公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長租的，再次購房申請公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數(shù)核查范圍，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；汕尾、石家莊、銀川等地跟進“一人購房全家?guī)汀惫e金政策等。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括給予人才安家補助、發(fā)放租房補貼等。典型代表有：杭州市富陽區(qū)對符合條件的人才給予最高550萬元安家補助和最高800萬元購（租）房補貼；海寧發(fā)放人才房票，A類人才一事一議，B-H人才，可申請10-150萬元不等房票；湘潭對新引進到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補貼；無錫市錫山區(qū)對全球高校排名前200強（參照世界大學排名最新榜單）和國內“雙一流”大學建設高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬元、碩士20萬元、博士30萬元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬元、碩士10萬元、博士20萬元等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在于加強保障性租賃住房建設管理。典型代表有：北京提出，“十四五”時期，按照“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求”的總方向，進一步完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房和安置房為主體的首都住房保障體系，并對具體建設規(guī)模提出要求；青島對集中式保障性租賃住房建設和室內裝修配套作出規(guī)范，要求單個集中式保障性租賃住房項目不低于30套（間）或建筑面積1200萬平方米，室內裝修及配套應與建設工程同步設計、同步施工、同步交付；西安印發(fā)“十四五”公共服務體系建設規(guī)劃提出，堅持“房住不炒”，完善多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，構建以需定供、保障充分、結構合理的供應體系。

??緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，核心舉措主要包括加強房企資金監(jiān)管、壓實房企保交付主體責任。典型代表有：吉林明確保交樓時限要求，聚焦已售、逾期、難交付的住宅項目，靈活運用好保交樓專項借款政策，壓實出險房企自救主體責任，積極處置資產、多方籌措資金等；湘潭要求預售資金嚴格遵循“全程全額監(jiān)管、專戶?？顚Ｓ?、流向流量管控、節(jié)點監(jiān)測解控”原則；青島為保障住宅工程交付保險工作實施，在新建住宅小區(qū)實行“4個3”交付保修措施，即3個位置明示信息，3個渠道暢通報修，3個層級保障維修，3種方式主動反饋；江西組織開展全省房地產領域新房矛盾糾紛問題攻堅化解行動，著力化解部分已售商品住宅項目因資金周轉困難而停工或逾期交付的風險問題；鄭州要求全市范圍內經確認的停工項目在規(guī)定時間內全部重新開工建設并納入“交房即交證”范圍，要求房企確保在交房之日60個工作日前通過聯(lián)合驗收，整個開發(fā)流程不得出現(xiàn)違反合同約定、超占用地紅線、未按規(guī)劃批準建設、拖延施工進度等情形。

??四 9月重要事項復盤

??五 房地產政策展望

??1.中央層面

??9月23日，中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會在北京召開。會議指出，當前全球經濟增長放緩、通脹高位運行，地緣政治沖突持續(xù)，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻，國內仍面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。要全面落實“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求，穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，強化跨周期和逆周期調節(jié)，加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。貨幣政策延續(xù)寬松預期，以保障經濟恢復過程中的資金需求。在流動性方面，據(jù)中信證券測算，不考慮MLF和逆回購到期，10月大約存在4000億元的流動性缺口。在9月末央行大量投放的逆回購到期和MLF或將延續(xù)縮量操作等因素影響下，10月資金面或將呈現(xiàn)一定波動。但在穩(wěn)增長、寬信用壓力下，預計央行將繼續(xù)通過公開市場操作呵護資金面，流動性有望保持充裕。

??在房地產調控方面，9月中央層面頻頻釋放穩(wěn)樓市利好，銀保監(jiān)會相關部門負責人在介紹目前防范化解重點領域相關風險的工作進展時也明確表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，預計后續(xù)房地產信貸政策環(huán)境將持續(xù)改善。此外，全國首筆“保交樓”專項借款已發(fā)放，后續(xù)有望加快在更多城市落地，商業(yè)銀行支持“保交樓”的專項金融政策也有望陸續(xù)跟進?？傮w來看，中央部門開始下場救市，密度很高，顯然這不是“因城施策”，也不是“一城一策”，而是與此并行的調控升級，中央統(tǒng)一的寬松政策力度還有所保留，預計會根據(jù)市場的反應來做出進一步的調整與部署。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月房地產市場延續(xù)筑底行情，包括北上廣深4個一線城市和杭州、長沙、青島、佛山等26個二、三線城市在內的重點監(jiān)測的30城新房供應面積環(huán)比增長15%，但成交面積環(huán)比再降4%，同比跌幅達29%。其中，一線城市韌性較強，9月新房成交面積同、環(huán)比漲幅分別達到16%和13%，反觀二、三線城市，新房成交面積環(huán)比下降8%，同比下降35%。房地產市場區(qū)域冷熱不均明顯。

??在房地產市場壓力推動和中央層面積極穩(wěn)地產背景下，預計地方將進一步優(yōu)化房地產政策。對于弱二線和三、四線城市來說，面臨的樓市壓力更大，穩(wěn)樓市需求緊迫性更強，類似于全面取消“四限”、加大購房財稅支持力度等更實舉措、更大力度政策或應加速出臺。對于熱點一、二線城市而言，房地產市場恢復情況相對優(yōu)于弱二線和三、四線城市，結合9月蘇州、青島等城市松綁性措施部分收回等情況，預計政策松綁仍將以區(qū)域性、漸進性為主。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員